號稱“京城第一爛尾樓”的北京東華金座項目，在停工4年多后最近再次啟動，原本早就應該入住的100多位業(yè)主，最樂觀的估計，也要等到2008年6月才能拿到房。
東華金座項目絕非個案。有媒體報道，北京有數(shù)十棟“爛尾樓”，大都是已經(jīng)出售的期房，涉及數(shù)千個家庭。
在現(xiàn)實中，幾乎每個城市都存在這樣的情況：購房者掏了錢卻遲遲住不上房子，辛辛苦苦積攢多年的買房錢成了開發(fā)商手中任意支配的“籌碼”。商品房預售制將房地產(chǎn)開發(fā)中存在的風險轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，成為幫助開發(fā)商“圈錢”的手段，為此人們開始重新審視這一制度的利與弊。
7000多萬元預付款被套牢
東華金座項目位于北京宣武區(qū)兩廣路的南側(cè)，1998年批準立項。最初由北京房開置業(yè)有限公司(原北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司)進行開發(fā)。由于缺少項目啟動資金，取得開發(fā)權(quán)后，北京房開置業(yè)有限公司將項目轉(zhuǎn)賣給北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。中鼎公司支付了一部分項目轉(zhuǎn)讓金，向銀行申請貸款，并對房屋進行預售。2003年初，項目土建部分將近竣工時，由于拖欠施工費等多種原因，項目被迫停工。
東華金座業(yè)主李焰白告訴記者，只要有時間，他每天都會來看看這個讓他全家心痛的樓盤。李焰白說：“當初的東華金座樓盤設(shè)計為760套，預售出144套，涉及業(yè)主108人。我記得，東華金座是從2000年9月開始預售的，最初開發(fā)商給我們的承諾是2001年10月竣工，2001年12月入住。而后來又向后期的購房者承諾2003年12月底入住。但事實上，從2003年5月開始，項目就完全停下來了，我們100多位業(yè)主先期交付的7000多萬元預付款都被套牢了�！�
面對巨額預售款被套，而房子又遙遙無期的窘境，多位業(yè)主陸續(xù)將開發(fā)公司告上法庭。經(jīng)法院判決，業(yè)主勝訴，但是開發(fā)公司并沒有按照判決書承擔責任，法院也未強制執(zhí)行。
走投無路的東華金座業(yè)主們認為只有在法律認可的范圍內(nèi)通過集體維權(quán)，才能保護自己的利益。一位業(yè)主告訴記者，要不是已經(jīng)交了很多錢，他們才不愿意這樣跟開發(fā)商“耗”時間。
2004年6月11日，部分業(yè)主成立了東華金座業(yè)主自救委員會，也曾醞釀組織“東華金座業(yè)主委員會”，但因為不符合相關(guān)條件，未果。2006年10月，業(yè)主自發(fā)成立了北京東華金座咨詢服務中心，有68位業(yè)主加入，籌集約30萬元。
在政府部門的推動下，2006年12月，東華金座原開發(fā)商北京中鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司與世紀新聯(lián)公司達成協(xié)議，對600多套房屋進行團購，東華金座樓盤也由原先的酒店公寓式設(shè)計方案改為普通住宅。大多數(shù)業(yè)主得到了延期交房的違約金，最多拿到了70多萬元。
房產(chǎn)糾紛：都是“預售”惹的禍
東華金座咨詢服務中心主任邢寶軍認為，之所以會出現(xiàn)東華金座這樣的“爛尾樓”，與現(xiàn)行的商品房預售制度不無關(guān)系。“就我了解到的情況，因為有商品房預售制度，購房人幾乎變成了房地產(chǎn)開發(fā)商的‘提款機’。通常，開發(fā)商只投入非常有限的一部分資金，從政府部門拿到土地，然后用土地到銀行做抵押啟動項目。而真正的建設(shè)資金大都是中標的建筑商墊付。開發(fā)商唯一要做的，就是取得相關(guān)預售許可后，坐等收錢�！�
早在1994年，建設(shè)部就頒布《城市商品房預售管理辦法》，允許開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人。出臺商品房預售制度的初衷是降低房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、擴大內(nèi)需、增加市場供應。多年來，商品房預售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍較高，有的城市甚至達90%以上。
中國人民大學土地管理系教授林增杰說，商品房預售制度的確立，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進程緊密相關(guān)。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求。商品房預售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測算，以預售方式銷售的項目，比現(xiàn)售方式銷售的項目的開發(fā)動態(tài)回收周期約縮短10個月。另外，我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，而商品房預售實際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。
北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，這一制度實施13年來，對促進房地產(chǎn)市場形成良性競爭態(tài)勢有一定的作用。但目前這一制度所帶來的負面效果遠大于政策的初始目標。商品房預售制度將開發(fā)商的融資和銷售合為一體，為開發(fā)商非法集資和轉(zhuǎn)嫁市場風險提供了便利，侵害了購房者的權(quán)益，開發(fā)商自身成為這一制度的最大受益者。
中國社科院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜稱，預售款是開發(fā)商一個主要的融資渠道。他們用業(yè)主的錢蓋樓，不用付任何成本。利用商品房預售圈錢，開發(fā)商不僅大大減少了一塊成本費用，而且把風險也轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上，出了風險由消費者承擔，獲得利益則是開發(fā)商的。
北京漢卓律師事務所律師秦兵表示，商品房預售制度實施以來，其引發(fā)的潛在問題不容忽視。比如：開發(fā)商將已抵押的商品房預售或?qū)⒁杨A售的商品房抵押，或進行房屋重復預售；預售商品房后，開發(fā)商席卷預售款逃匿導致“爛尾樓”；購房者收房時發(fā)現(xiàn)商品房面積縮水、裝修不合格等。以上種種問題直接導致的是房產(chǎn)糾紛明顯增多，一些地方甚至還因此引發(fā)了群體性事件。目前他們受理的房地產(chǎn)案件，80%至90%與預售制度有關(guān)。
具體分析在北京出現(xiàn)的這些“爛尾樓”，北京市建委一位負責人告訴記者，不外乎幾種情況：開發(fā)商自有資金不足，樓盤銷售狀況不理想，項目涉及經(jīng)濟糾紛，開發(fā)商違法違規(guī)導致工程停工。
嚴管資金鏈條破解預售困境
面對商品房預售制引發(fā)的種種問題，這一制度何去何從，也引起爭議。
全國人大代表、中建三局局長洪可柱堅決要求取消預售房制度，規(guī)定開發(fā)商不能賣期房，只允許賣現(xiàn)房。中國人民銀行金融市場司一位負責人也撰文指出，完善我國商品房預售制度，取消預售的融資功能。
還有專家認為，預售商品房銷售行為與房屋實際交付行為之間存在一定的時間差，給部分開發(fā)商虛假宣傳、改變規(guī)劃、延期交房等不規(guī)范行為留下了空子，使消費者的合法權(quán)益得不到應有的保障。此外，商品房預售制度，對政府和銀行的監(jiān)管能力要求較高，預售制度中隱含的風險因素，客觀上要求政府對開發(fā)行為、銀行對資金和預售款使用行為具有較強的監(jiān)管能力，管理成本也相對較高。因而，大面積商品房預售制度條件還不完全成熟。
林增杰教授認為，商品房預售制度本身并沒有問題，而且這一制度牽涉開發(fā)商、銀行、業(yè)主、中介機構(gòu)等，取消這一制度暫時不太現(xiàn)實。還有人擔心，一旦取消商品房預售制度，市場供應規(guī)�？赡艽蠓s，從而引發(fā)本來就已經(jīng)過高的房價再度攀升。
接受采訪的許多專家表示，多數(shù)“爛尾樓”的出現(xiàn)都是由于資金管理上導致的問題，也就是資金鏈斷裂。商品房預售制的困境在于沒有能力約束開發(fā)商�？顚Ｓ�。開發(fā)商幾乎都在運用預售款進行滾動式開發(fā)和多元投資，而這種借助預售款實現(xiàn)利益最大化的資本投機，潛藏巨大的道德風險和資本風險，但懲處的措施非常有限。所以，破解預售制難題的著力點應放在加強預售資金管理上。
據(jù)了解，央行、銀監(jiān)會和建設(shè)部正在制定關(guān)于樓盤預售款專項管理的新的監(jiān)管政策。這項政策以設(shè)立樓盤預售款專戶為核心內(nèi)容，即在該監(jiān)管框架下，開發(fā)商在不同預售項目間調(diào)撥預售資金的行為，很可能被禁止，促使預售資金真正做到“只用于有關(guān)的工程建設(shè)”。
記者從北京市建委了解到，北京市在預售資金的管理方面將出臺新的措施加強管理。關(guān)于監(jiān)管商品房預售款的政策正在醞釀中，今后房地產(chǎn)開發(fā)商要在銀行設(shè)立一個預售款“專用賬戶”，要劃撥這個賬戶的資金，必須先遞交相關(guān)申請和證明文件。新政策將從制度上限制開發(fā)商隨意使用期房的預售款。(胡梅娟 孫曉勝)
