本周,《第一財經(jīng)日報》記者手機上收到一條短信:“軌道交通11號線旁,35萬平方米生態(tài)大盤,一期水岸聯(lián)排獨院,盛大公開,置業(yè)優(yōu)惠VIP卡火熱發(fā)售中。”
記者致電短信所提供的電話獲悉,這是一個位于江蘇昆山花橋國際商務城核心位置的一個聯(lián)排獨院樓盤,與上海安亭鎮(zhèn)僅一街之隔,毗鄰上海F1國際賽車場。
該項目的售樓小姐解釋說,置業(yè)VIP認籌優(yōu)惠活動是這樣安排的:前100名購買VIP卡的客戶,花費1萬元購買1張,屆時,可以在總房款中優(yōu)惠20000元;如果是第101~200名,則是6000元買1張卡,可以在總房款中優(yōu)惠12000元;第201名以上則是花費3000元買一張卡,可以在總房款中優(yōu)惠6000元。
此外,售樓小姐強調(diào),前100名購買VIP卡的客戶名額,已經(jīng)滿了。目前,只能購買第101~200名的卡。
昆山市建設局房產(chǎn)科負責全市商品房預售、銷售管理的一位科長表示,該樓盤的開發(fā)商“昆山××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”目前還沒有拿到預售證。發(fā)放置業(yè)VIP是不允許的。在這樣的情況下,客戶與開發(fā)商是不能簽署正式購房合同的。這位人士提醒有購房意圖的消費者,確定購房時要簽署正式購房合同以便維權。
花樣繁多的潛規(guī)則
無獨有偶,位于蘇州工業(yè)園區(qū)的一個總占地近10萬多平方米的樓盤,據(jù)悉,9月15日起也開始認購VIP卡。
“這次推出260多套房子,這個星期六開盤。花3萬塊錢,可以買一張白金卡,如果您能選到房子,可以直接轉為訂金!痹摌潜P售樓處先生說昨天現(xiàn)場氣氛很踴躍,“買卡的活動昨天剛剛結束,如果您要買卡的話,只能等到下一次了!
大華(集團)有限公司營銷管理中心策劃經(jīng)理陳進告訴記者,在市場上,個別開發(fā)商未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)項目,以繁多的名目“打擦邊球”,這類現(xiàn)象在部分中小城市更為普遍。
建設部等9部委2006年聯(lián)合下發(fā)的通知強調(diào):未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)項目,不得以任何形式發(fā)布廣告,不得以預約金、訂金、定金、誠意金等名義變相預收款項。
不過,不少業(yè)內(nèi)人士告訴記者,未取得預售許可證便出售VIP購房卡,似乎已成“行業(yè)慣例”。
“這是潛規(guī)則,大家都了然于胸。在目前的火爆樓市行情之下,不是買房子,已經(jīng)扭曲變成了搶房子。和開發(fā)商比的話,普通的消費者處于弱勢的位置,并沒有太多的選擇。”富陽(中國)控股有限公司[下稱“富陽(中國)”,0352.HK]旗下上海富陽物業(yè)咨詢廣告行銷處副總經(jīng)理王哲嘉說。
一位在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)浸淫多年的人士稱,在沒有銷售許可證的情況下,不少樓盤的開發(fā)商通常以少則一兩千元,多則上萬元的價格發(fā)售VIP卡。如果一樓盤有300套可售房源,按照1∶1的比例發(fā)售VIP卡,開發(fā)商可獲取30萬元至300萬元,甚至更多的資金。
購房優(yōu)惠還是 房價隱形推手?
據(jù)調(diào)查,開發(fā)商熱衷于發(fā)放VIP卡主要有3個意圖——預先圈錢、圈人氣、為調(diào)價提供市場調(diào)研數(shù)據(jù)。
星空傳媒中國有限公司一位廣告業(yè)務經(jīng)理劉先生不久之前在上海松江買了一套一手新房,他不無感慨地總結道:“開發(fā)商迫不及待地推出VIP卡,就是根據(jù)它炒作起來的人氣調(diào)高房價,買卡者得到一點有限的優(yōu)惠,其實早就被開發(fā)商哄抬的房價所淹沒。說到底開發(fā)商就是通過賣卡炒作人氣,從而不斷抬高房價!
劉先生說,“一些樓盤通過發(fā)放貴賓卡,向消費者傳達樓盤優(yōu)惠的信息,拿到卡的消費者容易受到‘買這家樓盤便宜’的心理暗示,開發(fā)商從中達到了鎖定客戶的目的,為樓盤的銷售鋪好了路!
作為專業(yè)代理機構人士,王哲嘉的說法與購房者劉先生一致,“部分開發(fā)商壓根就沒有預先確定價格,就開始售卡。一試水發(fā)現(xiàn)客戶很多,于是就開始上調(diào)價格,而客戶往往容易一哄而上。”
仁恒置地集團公司(Yanlord Land Group Ltd.)一位管理層人士稱,房價一路飆升,各大樓盤房源一經(jīng)推出,徹夜排隊的市民既無可奈何,又不停抱怨。VIP購房卡的違規(guī)銷售與炒作,營造銷售旺盛的虛假氛圍誤導,炒作房價或囤積房源,無疑制造了更為緊張的樓市供求關系,對房價上漲起到了推波助瀾的作用。
不過,也有開發(fā)企業(yè)覺得兩難,“如果前期不辦理VIP卡等形式,就無法較為準確地估算到準客戶的數(shù)量、期望值等,無法準確地測算開盤的時間和方式等。而且不能收取訂金、誠意金等,對客戶又沒有了約束力。”但類似辯白卻依舊遭到了有關部門的嚴厲抨擊。
據(jù)新華網(wǎng)報道,位于重慶渝北區(qū)的樓盤“上品·拾陸”在未取得商品房預售許可證的情況下,以6666元/張的方式違規(guī)發(fā)放所謂“VIP卡”達2700多張。重慶市國土房管部門對這一樓盤進行了查處,要求開發(fā)商立即清退所收費用。(葉國靖)