專家:今年房價(jià)繼續(xù)下跌 跌幅不會(huì)超過50%——中新網(wǎng)

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    專家:今年房價(jià)繼續(xù)下跌 跌幅不會(huì)超過50%
2009年02月27日 14:19 來源:新華網(wǎng) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  在已經(jīng)出臺(tái)的“十大”產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中,被輿論所席卷的房地產(chǎn)業(yè),還是沒能占到一個(gè)席位。北京師范大學(xué)金融研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉日前在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》專訪時(shí)表示:“令人驚訝的并不是房地產(chǎn)未被列入十大振興行業(yè),而是它為什么沒能進(jìn)入十大振興規(guī)劃中應(yīng)當(dāng)考慮的前三!

  如果房地產(chǎn)市場成交量繼續(xù)下滑,各級政府可能會(huì)出臺(tái)更多的政策,但新政是否就能阻擋繼續(xù)下滑的趨勢,對經(jīng)濟(jì)起到明顯的拉動(dòng)作用?對于這個(gè)疑問,鐘偉說,每個(gè)人心里都有自己的一個(gè)藥方,政府開藥前,多聽取各方意見謹(jǐn)慎從之,可能會(huì)讓這個(gè)風(fēng)浪中的行業(yè),找到真正的避風(fēng)港。

  供過于求十分嚴(yán)峻,產(chǎn)業(yè)仍將漫長調(diào)整

  “2009年,房地產(chǎn)行業(yè)肯定會(huì)繼續(xù)調(diào)整,調(diào)整的原因之一是存量太大!

  “我們估計(jì)的土地儲(chǔ)備有10億平方米以上,可以再開發(fā)的是20億平方米;即便未來3年土地出讓大舉收縮規(guī)模,也不能充分化解過大的囤地存量!

  而截至2008年年底,國內(nèi)各城市的在建和新開工面積約為25億平方米,按照2005年、2006年和2007年三年平均銷售計(jì)算,足夠銷售3到4年。這樣算下來,土地可供開發(fā)3年,在建和新建的面積可供銷售3到4年,導(dǎo)致存量土地必須要消化,行業(yè)勢必會(huì)經(jīng)歷漫長的調(diào)整。

  鐘偉認(rèn)為,供過于求的情況形成之后,意味著產(chǎn)業(yè)整合將拉開大幕。次貸危機(jī)逐步滲透實(shí)體經(jīng)濟(jì),對優(yōu)勢企業(yè)來說機(jī)遇剛剛開始,弱勢企業(yè)的苦難卻沒有結(jié)束。行業(yè)整合意味著劣勢企業(yè)要淘汰出局。相比其他產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)是否應(yīng)納入到“振興規(guī)劃”一直存有爭議,這說明公眾有情緒、政府也有遲疑。在這樣的背景下,即便房地產(chǎn)行業(yè)僥幸列入到振興計(jì)劃,那么其振興內(nèi)容到底起到救市還是毀市的實(shí)際效果,猶未可知,與其如此,有振興規(guī)劃,還不如沒有的好。

  上述三大因素,導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)在2009年仍然資金短缺,市場低迷,仍將繼續(xù)調(diào)整。

  今年全年可能仍然價(jià)跌量升,最樂觀也只是價(jià)穩(wěn)量升

  在今年房價(jià)的走勢上,鐘偉的判斷是“繼續(xù)下跌”。

  “單純用均價(jià)來衡量房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是不合理的。各個(gè)地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)、地段、開發(fā)成本不一樣,導(dǎo)致房價(jià)千差萬別。但如果要談到房價(jià)趨勢的話,它依然會(huì)下滑!

  鐘偉表示,開發(fā)商需要回籠資金、消化存量,因而一些開發(fā)商有可能率先再啟動(dòng)降價(jià)大旗!拔覀兛吹剑壳耙恍┢髽I(yè)的降價(jià)已暫時(shí)告一段落,原因是前兩個(gè)月2009年房地產(chǎn)市場有所回暖;嘏,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降價(jià)銷售的行為有所收斂。不過要注意的是,不是他們不再降價(jià),而是他們也在觀望市場和政策!

  “如果到了第二季度,房地產(chǎn)政策刺激效應(yīng)已經(jīng)過去并且銷售又開始疲軟,第二波降價(jià)銷售潮就會(huì)到來。假如所有企業(yè)都以更大的力度降價(jià),危險(xiǎn)的惡性循環(huán)就產(chǎn)生了。到最后消費(fèi)者的觀望情緒更加強(qiáng)烈,企業(yè)普遍價(jià)格就不會(huì)有個(gè)別企業(yè)降價(jià)那樣取得較好的銷售表現(xiàn)。”

  接下來的疑問是,房價(jià)是不是會(huì)大跌呢?鐘偉說,不要幻想跌幅會(huì)在40%甚至50%以上。

  “大跌是很困難的。因?yàn)閷﹂_發(fā)商而言,他們有兩種選擇:要么繼續(xù)降價(jià)促銷、回籠資金,補(bǔ)上地款和工程款,讓企業(yè)活下去;另一種可能是,若降幅已到臨界點(diǎn),公眾情緒還沒有得到恢復(fù),開發(fā)商就會(huì)讓樓成為爛尾樓,讓企業(yè)成為破產(chǎn)企業(yè)!

  政策和消費(fèi)預(yù)期雙重混亂,市場情緒宣泄多于理性思考

  事情變得最糟糕的時(shí)候,曙光反而就在眼前。因此,好的政策有可能就會(huì)扭轉(zhuǎn)局勢。鐘偉說,扭轉(zhuǎn)局勢并非是“政策一出來就會(huì)有變化”,而是要看看出什么政策更利于市場和企業(yè)發(fā)展。

  鐘偉表示,政策調(diào)控不能不聽社會(huì)底層的輿論,但卻不能盡聽。畢竟房地產(chǎn)是對金融、鋼材、水泥、鋁、PVC、玻璃、家電家居等行業(yè)有巨大拉動(dòng)作用的行業(yè),是對中低收入階層提供大量就業(yè)崗位的行業(yè)。這個(gè)行業(yè)受損時(shí)直接受到最大沖擊的恰恰是中低收入群體本身。

  例如,關(guān)于未來三年用9000億元資金投向保障性住房,這不一定對房地產(chǎn)業(yè)就有利。“200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房及220萬套給礦區(qū)、學(xué)校等地區(qū)的住房,總計(jì)620萬套的這類住房對房地產(chǎn)市場的沖擊力非常大,使得房地產(chǎn)供過于求的趨勢更嚴(yán)重。

  “在昆明、武漢、北京等保障性住房供應(yīng)超過了房地產(chǎn)供應(yīng)的40%,突然有這么大的增量注入,對房地產(chǎn)業(yè)是災(zāi)難性的沖擊!

  而大量廉租房等保障性住房,對于一些已失去工作的人來說,可能會(huì)突然變得遙不可及。“有些人已經(jīng)失業(yè)了。低收入可買低價(jià)房,更高收入和更高房價(jià)聯(lián)系在一起,工作崗位丟失可能與房地產(chǎn)就沒關(guān)系了!

  鐘偉認(rèn)為,目前比較有力的政策是:第一,保障性住房通過投資或者收購來取代新建,F(xiàn)在存量已經(jīng)很大,政府可以回購現(xiàn)有房地產(chǎn)。這樣會(huì)消化存量,并用更低廉的價(jià)格售予工薪階層。

  第二,現(xiàn)在政府對土地出讓、拍賣都有嚴(yán)格的限制。鐘偉認(rèn)為,政府對地價(jià)款、土地增值稅等可以暫緩或者暫停收取,等到行業(yè)復(fù)蘇再說,并鼓勵(lì)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓土地和項(xiàng)目。

  第三,要引導(dǎo)輿論和媒體走向建設(shè)性的理性,不是誰越流行、越極端和越語言暴力,就越值得追捧,不能將房地產(chǎn)振興和抬高房價(jià)直接畫上等號。

  第四,謹(jǐn)慎看待風(fēng)險(xiǎn)。多次置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)未必高于首次風(fēng)險(xiǎn)。就多次置業(yè)和多套房貸,政府可以謹(jǐn)慎地適當(dāng)放寬。

  第五,對一些在大中城市工作多年的大學(xué)生和一些企業(yè)主的戶籍入戶問題應(yīng)該給予地方政府適當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)。

  “如果說要衡量未來出臺(tái)的相關(guān)政策是否有效,可以參考房地產(chǎn)價(jià)量的變化。比如在2007年,行業(yè)出現(xiàn)的是價(jià)升量增的局面。2008年,價(jià)縮量跌,泡沫開始破滅。2009年,仍然會(huì)延續(xù)2008年的局勢。一系列新的政策出臺(tái)后,可以推動(dòng)銷售價(jià)格穩(wěn)定、銷量上升,已經(jīng)是很不錯(cuò)的結(jié)果了。也許,目前是最壞的時(shí)刻,卻是最好的機(jī)會(huì)!辩妭ケ硎。(第一財(cái)經(jīng)日報(bào))

【編輯:位宇祥
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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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