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“我們施工隊(duì)去年在北京已經(jīng)簽的工地有三個(gè),但是今年一個(gè)也沒(méi)開(kāi)工,現(xiàn)在處在待業(yè)狀態(tài)。”一位給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做電梯安裝施工的 “包工頭”吳振國(guó)對(duì)記者表示。往年,他都是“春節(jié)假期還沒(méi)怎么好好過(guò),就緊趕慢趕上工地”,而今年則有機(jī)會(huì)給自己放長(zhǎng)假了,這個(gè)長(zhǎng)假什么時(shí)候結(jié)束還不好說(shuō)。
“有沒(méi)有戲,到年中就能看出個(gè)眉目了!边@位電梯施工隊(duì)老板說(shuō),五六月份將是他面臨的“尖鋒時(shí)刻”。“一般房地產(chǎn)項(xiàng)目在年底竣工的多,6月之后是主體結(jié)構(gòu)完工的集中期,所以我們的活兒一向在6月以后比較集中!
房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理劉先生告訴記者:“房地產(chǎn)公司最不敢欠的有幾大類:一個(gè)是銀行貸款,銀行現(xiàn)在也都上市了,要給股東交待,不能把他們逼急了;二是施工單位的工程款,開(kāi)發(fā)商一拖欠,農(nóng)民工就鬧事,社會(huì)影響不好;三是購(gòu)房業(yè)主的鑰匙,延期交房鬧大了,老百姓把你告到法院,吃不了兜著走。最敢欠的是政府的土地出讓金,反正這錢是國(guó)家的,不是自己的,少收進(jìn)來(lái)一筆錢,誰(shuí)身上也不會(huì)少塊肉,用不著太過(guò)計(jì)較。”
房地產(chǎn)行業(yè)利益鏈各環(huán)節(jié)的種種跡象告訴我們,房地產(chǎn)業(yè)的“拐點(diǎn)”和“調(diào)整”并非幻覺(jué),而是看得見(jiàn)、摸得著的現(xiàn)實(shí)。諸如建筑設(shè)計(jì)公司裁員、代理公司減薪、開(kāi)發(fā)公司頻換職業(yè)經(jīng)理人等業(yè)內(nèi)流傳的小道消息已經(jīng)不再能提起人們的胃口,打折銷售和項(xiàng)目股權(quán)出讓也已屢見(jiàn)不鮮;建筑工地的大部分農(nóng)民工們今年春節(jié)后至今沒(méi)有再回到去年那個(gè)熱火朝天的工地;水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)項(xiàng)目必需的原材料的采購(gòu)量也在大幅減少;下游的電梯安裝公司、中央空調(diào)提供商等機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量清淡,基本處于空手等待的階段。二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也已經(jīng)經(jīng)歷了一輪洗牌過(guò)程,人們每天在小區(qū)旁邊路過(guò)的許多中介門店,大部分是2007年剛開(kāi)業(yè)的,但2008年卻選擇了悄悄地撤離。
年中將現(xiàn)“倒閉潮”?
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示,從2008年初開(kāi)始,全國(guó)房地產(chǎn)成交量就一直在下降,下降速度還很快,“總體來(lái)說(shuō),中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金非常緊張。從去年12月份開(kāi)始,銀行給房地產(chǎn)企業(yè)延長(zhǎng)了大量的短期貸款,使他們渡過(guò)了去年年底的危機(jī)。但銀行的貸款不是解決企業(yè)資金鏈條狀況的根本措施,最根本的還是靠市場(chǎng)。如果市場(chǎng)持續(xù)萎靡,資金鏈條從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看一定是接不上的,只能維持拆東墻補(bǔ)西墻的被動(dòng)局面!倍、五月份的成交量會(huì)比較關(guān)鍵,如果沒(méi)有緩和跡象,就會(huì)有更多處于觀望狀態(tài)而資金情況逐漸惡化的開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)大軍。
“2008年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金出現(xiàn)了巨大的缺口,約達(dá)7000億元!彼杆愕溃皬2007年11月到2008到11月間的1年間,海外房地產(chǎn)類H股大幅縮水,市值縮水都超過(guò)75%,合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)和盛高置地3只股票市值縮水超過(guò)90%,僅剩下一年前市值的1/10?s水量上,富力地產(chǎn)市值縮水達(dá)1000億,碧桂園縮水總量更多,達(dá)到1300億。”基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)預(yù)測(cè),在不遠(yuǎn)的將來(lái),“房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)遭遇到生存危機(jī)”。
市場(chǎng)與政策,誰(shuí)更重要?
近期,各地政府和銀行貸款部門在扶持房地產(chǎn)業(yè)方面均有所表現(xiàn),但高端市場(chǎng)的觀望情緒依然濃厚。
“中央政府沒(méi)有直接支持房地產(chǎn)行業(yè)。不過(guò)這4萬(wàn)億投資中,財(cái)政撥款大約只有1萬(wàn)億,更多還是銀行貸款。而貸款的投向除了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、支持國(guó)有大中型企業(yè)海外并購(gòu)、支持中小企業(yè)貸款等外,肯定還會(huì)有一部分錢不知道往哪兒花,最后還是會(huì)以貸款的形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)!币患曳康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理公司老板說(shuō),“經(jīng)濟(jì)擺中間,信心和金融放兩邊,兩個(gè)是左膀右臂。在我們國(guó)家,政府永遠(yuǎn)是大老板。”
“在生產(chǎn)過(guò)剩的情況下,重要的是拉動(dòng)消費(fèi),而不是增加生產(chǎn),F(xiàn)在增加生產(chǎn)的措施太多了!迸耸俜Q。
盡管保利地產(chǎn)、北京城建等多家大開(kāi)發(fā)商都通過(guò)增發(fā)、發(fā)債等方式獲得了資金,但潘石屹認(rèn)為,“真正解決資金的困難問(wèn)題還要靠市場(chǎng)上的銷售,沒(méi)有好的銷售業(yè)績(jī),其他融資辦法都是過(guò)渡性、暫時(shí)的!
最新的消息是,房地產(chǎn)行業(yè)最終未被列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。
“進(jìn)不進(jìn)十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃不是最關(guān)鍵的。關(guān)鍵是政府出臺(tái)的政策應(yīng)該對(duì)癥下藥,解決這個(gè)癥結(jié)。把房地產(chǎn)銷售和出租流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)降下來(lái),并且政府能夠?yàn)槎址康匿N售和出租搭建一個(gè)公開(kāi)、透明的平臺(tái),避免在銷售或購(gòu)買二手房和出租二手房的過(guò)程中上當(dāng)受騙。這樣才是解決問(wèn)題的關(guān)鍵!迸耸俦硎。
世邦魏理仕環(huán)球研究部董事覃曉梅認(rèn)為:“心理信心的建立,還需要一定的時(shí)間,最樂(lè)觀的估計(jì)是市場(chǎng)會(huì)在下半年回暖!
在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),房地產(chǎn)業(yè)需要比以前更強(qiáng)有力的政策支持,即金融創(chuàng)新,例如REITs(抵押證券化)和信托的結(jié)合!按钨J問(wèn)題出在哪兒?鏈條拉得太長(zhǎng),以至于花錢的不需要對(duì)最終借給他錢的投資者———老百姓負(fù)責(zé),而只需要對(duì)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé),培養(yǎng)出了適合貪婪和尋租行為生長(zhǎng)的土壤。如果借款人和信托公司直接掛鉤,情況會(huì)好一些”。
潘石屹則認(rèn)為:“很多業(yè)內(nèi)人士把太多精力放在期盼政策上了。其實(shí)重要的還是市場(chǎng),在目前這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,任何政策都不可能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大變化!
(《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》陳文雅 胡芳潔 趙紅梅)
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