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　　在兩會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)提出，房?jī)r(jià)這樣高，國(guó)內(nèi)居民購(gòu)買不起，最大的原因是地方政府收取的土地出讓金過(guò)高以及收取的房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)過(guò)高，從而導(dǎo)致了過(guò)高的房?jī)r(jià)。因此，政府不調(diào)整房地產(chǎn)過(guò)高的土地出讓金及相應(yīng)稅費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格要跌下來(lái)是不可能的。該提案一上會(huì)討論，立即引起大會(huì)及各媒體廣泛的注意。有人認(rèn)為，這是2004年房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論的繼續(xù)。

　　我們房地產(chǎn)的稅費(fèi)過(guò)高，是不爭(zhēng)的事實(shí)。房地產(chǎn)稅費(fèi)收取過(guò)高要調(diào)整也是必然。但由于房地產(chǎn)剛發(fā)展10年，房地產(chǎn)稅制方面存在不少問(wèn)題需要改進(jìn)。

　　認(rèn)為房?jī)r(jià)是由于地方政府土地出讓金過(guò)高而導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高，本文是不敢茍同的。其實(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，盡管原因很復(fù)雜，但無(wú)論從經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)理上來(lái)看，還是從日常生活經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，誰(shuí)都知道主要原因何在，也知道住房的價(jià)格到底是如何決定的。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來(lái)看，房?jī)r(jià)并不是由土地的價(jià)格決定，而土地的價(jià)格是由房?jī)r(jià)來(lái)決定的。特別是在中國(guó)，這種情況更是明顯。因?yàn)椋�在土地交易沒有市場(chǎng)化之前，土地的交易往往是在臺(tái)下進(jìn)行，其土地如何定價(jià)，定價(jià)多少完全是非市場(chǎng)的因素。試想，在這種情況下，其收益率是無(wú)法用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)計(jì)算的，因此，以這種方法轉(zhuǎn)讓交易出去的土地往往會(huì)與市場(chǎng)的價(jià)格相差很遠(yuǎn)，從中非市場(chǎng)化因素過(guò)大。

　　至于土地交易市場(chǎng)化之后，在土地拍賣過(guò)程中，土地的價(jià)格到底是多少，就在于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)所拍賣之土地建筑住房?jī)r(jià)格的預(yù)期。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期到該土地建筑住房某種格有市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)根據(jù)這種預(yù)期對(duì)拍賣土地出價(jià)。如果土地出價(jià)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)土地開發(fā)后住房收益的預(yù)期，那么房地產(chǎn)開發(fā)商是不會(huì)出價(jià)拍賣該土地的。

　　但是，房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)建筑住房?jī)r(jià)格的預(yù)期只能建立在購(gòu)買土地當(dāng)時(shí)的分析上，一旦市場(chǎng)變化，市場(chǎng)實(shí)際的情況可能與預(yù)期價(jià)格相差很遠(yuǎn)，從而顯示出土地成本過(guò)高的壓力或風(fēng)險(xiǎn)。這是房地產(chǎn)開發(fā)商必須承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。而不能夠因?yàn)槭袌?chǎng)的變化所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)是土地交易價(jià)格過(guò)高。因?yàn)椋�房地產(chǎn)處于上升期，房地產(chǎn)高收益是十分明顯的，但是當(dāng)房地產(chǎn)處于下降的通道時(shí)，房?jī)r(jià)的調(diào)整可能使得土地出讓金在總成本比重上升，自然會(huì)顯示出土地出讓金的負(fù)擔(dān)沉重的問(wèn)題。而這些風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商要承擔(dān)的東西。因此，土地價(jià)格是由房?jī)r(jià)來(lái)決定的，而不是相反。反之，如果住房?jī)r(jià)格是由土地成本來(lái)決定，那么早幾年中國(guó)住房是由成本來(lái)定價(jià)，中國(guó)房?jī)r(jià)能夠快速飚升嗎？(易憲容 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家)