●房地產波動規(guī)律短期難逆轉
●危機期過后會有較長蕭條期
●季節(jié)性旺銷尚不能說明回暖
●市場復蘇還缺乏強大助推力
二三月份,各地房地產市場交易數據的最新統(tǒng)計都顯示出銷售量增長的態(tài)勢。于是,房地產市場回暖的聲音開始出現,部分人宣稱房地產已走出困境,很多購房者又開始躍躍欲試。
然而,基于以下幾點理由,筆者認為,現在談論房地產市場回暖還為時過早。
首先,房地產周期波動的總體趨勢,不是幾個月的銷售量增加就能扭轉的。盡管我國的宏觀經濟有特殊性,但在國際金融危機的大背景、大環(huán)境下,經濟運行受到沖擊是不可避免的。房地產經濟的周期性又是與宏觀經濟緊密聯系的,1998-2008年的房地產經濟周期不可能擺脫本次宏觀經濟運行周期的影響?梢哉f,目前房地產業(yè)正在經歷一個巨大的周期波動,在宏觀經濟制約下的房地產業(yè)運行大趨勢,不是幾個月的銷售數字增長就能迅速扭轉的。
其次,房地產業(yè)的周期階段性特征,決定價格頂峰過后會有一個較長的蕭條期。10年的房地產周期波動軌跡表明,房地產業(yè)價格增長的波動是一個“U”字形的曲線。有一個價格驟漲和驟降然后趨于平穩(wěn)的過程。經過驟升的高漲期與驟降的危機期,之后會有一個連續(xù)2-3年的蕭條期。直至北京申奧成功,上一個周期長達3年的蕭條期才真正結束。去年末的房地產經濟危機期剛剛過去,就認為房地產開始回暖,顯然有點過于樂觀了。
第三,房地產業(yè)不但有周期性,還有季節(jié)性,季節(jié)性旺銷不能說明市場回暖。多年的房地產數據表明,房地產業(yè)也有季節(jié)性,每年的3月份恰恰是房地產市場最旺銷的季節(jié)。特別是住宅市場,按月的平均價格的季節(jié)性指數,也是3月份最高。所以二三月份的銷售量有所增長,還不足以說明市場回暖,只有看到連續(xù)數月甚至幾年的銷售量成倍增長,才能說明房地產業(yè)真正走出陰霾。
第四,面對國際金融危機的影響,房地產業(yè)沒被列入國家的振興行業(yè)之列,回暖缺少了強大的助推力。上一個運行周期,房地產市場有“取消實物分房”、“啟動個人購房消費信貸”及“申奧成功”的三大利好助推,才走出長達3年的蕭條期,而當下并不存在如此強大的助推力。這幾個月的銷售量增長很大程度上是由于買家“抄底”的購房行為支持的結果,并不意味廣大的持續(xù)的需求被啟動了,所以,目前的狀況,與其說是下一個復蘇期到來時需求的“井噴開始”,不如說是上一危機期到蕭條期的“余波振動”。
作為購房者和房地產開發(fā)企業(yè),都應認識到本次運行周期的規(guī)律,不要抱僥幸和急躁的心理。特別是對購房者來說,更要冷靜理智。
急于抄底的想法是不明智的,F在消費者最希望見到的是房價大跌,好在最低價位上抄底。然而實際的情況是,房地產周期波動中房價的轉折不是表現為一個“點”,而更多地表現為一個“平臺”,1998-2001年的上一個蕭條期,3年價格保持平穩(wěn),不但沒有升,反而降了19元。2005年以來房價過猛增長,使價格與價值出現嚴重背離,這個“空洞”要用好多年的銷售量才能“填平”。價格會有相當長的時間維持在這個水平上,所以想抄底有的是時間進行比較與挑選,完全沒有必要急于出手。
要防范價格太低的產品引發(fā)質量糾紛。不排除有一些大幅降價的企業(yè)是由于資金緊張而被迫降價,特別是購買期房的消費者,一定要提防開發(fā)商為收回資金,大量銷售低價期房,到交房時才發(fā)現質量與原先承諾的相差甚遠。
變“一步到位”為“多步到位”。大城市的住房需求者中有不少是從區(qū)外來創(chuàng)業(yè)的人,對于低收入、低年齡段的消費者,特別是剛畢業(yè)同時又要創(chuàng)業(yè)的大學生來說,要在異鄉(xiāng)城市買上住房,難度和壓力之大可想而知。最好把解決住房的目標,分解成:合租房—獨立租房—買小房—買大房等多步階段性目標,而不要追求一次到位。
可以盡量回避3月份這個旺銷期。3月份是住宅銷售最旺盛的季節(jié),要判斷市場是否回暖,最好過了3月份之后再看幾個月。不要擔心會錯過商機,即使是真要買房,也不必去湊這個熱鬧,而要好好挑選才是。
(鄭華 作者為中國人民大學副教授)
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