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4月23日,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布2009年中國(guó)《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》,指出中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)深幅大調(diào)的可能性不大,主要原因是中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫累積有限。 中新社發(fā) 任衛(wèi)紅 攝
2006年以來,全國(guó)房?jī)r(jià)一直快速上漲,即使是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷寒冬,全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)也有6.5%的漲幅。購房人感受到的具體樓盤售價(jià),更是大幅上揚(yáng)后的高位盤整。不過,房?jī)r(jià)高漲并沒有給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利潤(rùn)率的增長(zhǎng)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,盈利能力相對(duì)較高的地產(chǎn)上市公司,其整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)走低。那么,漲價(jià)帶來的收益究竟是成了開發(fā)商的利潤(rùn),還是被各種成本所侵蝕?
土地溢價(jià)“收窄”營(yíng)業(yè)利潤(rùn)
4月18日,記者分別考察了北京近期熱銷的“華潤(rùn)·西堤紅山”、“遠(yuǎn)洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤當(dāng)初拿地時(shí)的樓面地價(jià)約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤目前的銷售均價(jià)計(jì)算,土地成本占售價(jià)的比重分別達(dá)到29.74%、38.01%和36.66%。其中,“遠(yuǎn)洋·沁山水”的拿地時(shí)間為2008年1月。
業(yè)內(nèi)專家指出,我國(guó)自2004年8月31日實(shí)施土地招拍掛政策以來,土地成本直接反映出市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求程度。而房?jī)r(jià)高企直接推高了地價(jià)。在2007年開發(fā)商“拿地?zé)帷睍r(shí),部分城市的地價(jià)上漲幅度高于房?jī)r(jià)。
根據(jù)國(guó)土資源部公布的“2008年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”統(tǒng)計(jì),去年全國(guó)地價(jià)仍在增長(zhǎng),但增幅放緩。預(yù)計(jì)今年一線城市居住用地價(jià)格將與去年持平;而二三線城市的地價(jià)仍存在上漲空間。
今年3月,土地底價(jià)成交率出現(xiàn)下降,溢價(jià)成交再次出現(xiàn)在北京、上海和天津等地。
事實(shí)上,自2007年以來,部分企業(yè)的拿地成本明顯攀升。
畸形的建安成本
業(yè)內(nèi)人士指出,去年下半年以來,鋼材、水泥等建材價(jià)格大幅下跌,使得建安成本在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中的比重呈下滑趨勢(shì)。 建安成本包括房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本,是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分。在國(guó)外,建安成本通常占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的70%,其他如地價(jià)及稅費(fèi)僅占房?jī)r(jià)30%左右。然而在國(guó)內(nèi),這個(gè)數(shù)字是顛倒的。
根據(jù)有關(guān)報(bào)道,以北京為例,建安成本費(fèi)用占普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的10.66%-28.77%,建安工程費(fèi)平均僅為普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的15.71%。
隱性成本居高不下
北京一位開發(fā)商告訴記者,地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府部門、公共事業(yè)機(jī)構(gòu)等的“公關(guān)支出”和各項(xiàng)規(guī)費(fèi),一直是總成本的重要組成部分。而這些隱性成本有些便轉(zhuǎn)化為財(cái)務(wù)報(bào)表中的期間費(fèi)用。
該開發(fā)商介紹,地產(chǎn)開發(fā)過程中,要向包括建委、規(guī)劃局、民防辦、氣象局、環(huán)保局等10個(gè)政府部門繳納多項(xiàng)費(fèi)用,這些費(fèi)用包括大到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),其中城區(qū)和近郊區(qū)住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面積)。小到按投資額不同收取的項(xiàng)目建議書(可研報(bào)告)編制費(fèi),還有住宅項(xiàng)目三類防雷裝置要收取的每平方米0.8元的避雷檢測(cè)費(fèi)。另外,開發(fā)商還需向自來水、電力、天然氣、通信等市政工程企業(yè)支付配套工程費(fèi)用。
業(yè)內(nèi)專家指出,2008年,房地產(chǎn)行業(yè)的平均銷售毛利率在30%左右,稅金之外的各項(xiàng)成本占收入的七成。(記者林喆 于萍)
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