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“五一”期間,京滬深三地住房成交量頻創(chuàng)新高,并未改變專家對樓市的研判:二季度房價將繼續(xù)下行。
“鼓勵性”松動沒“破冬”
樓市交易如火如荼的同時,開發(fā)商“35%”資本金大限有望得到松動的消息也令諸多開發(fā)商為之一振,不過,這對房價而言更多被看作是長期利好。楊紅旭說,2004年上述資本金比例由30%提高至35%,背景是投資偏熱,所以要通過緊縮信貸政策來降溫,F(xiàn)在調(diào)整資本金比例,一方面是國家“保增長”統(tǒng)一部署的需要,另一方面目前樓市處于調(diào)整期,房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策應(yīng)相應(yīng)放松,這是很合理的。
4月末,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,決定調(diào)整11類固定資產(chǎn)投資項目資本金比例,其中包括商品住房。這是自2004年以來,房地產(chǎn)開發(fā)商項目資本金比例35%的“大限”首次出現(xiàn)松動。
不過,中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌則如此看待這項鼓勵性政策:近期房地產(chǎn)投資增速下滑過快的情況不僅僅影響到行業(yè)自身,其相關(guān)行業(yè)也已受到波及。“在出口環(huán)節(jié)等方面受到影響的情況下,如果房地產(chǎn)投資再出現(xiàn)過度收縮將對‘保八’不利!鳖櫾撇J為,目前房地產(chǎn)市場依然處于“冬天”,應(yīng)該提升開發(fā)商投資的積極性和買地的積極性。而今后是否會再有類似政策出臺還要視市場情況而定。
二季度有望再跌
盡管政策的風聲短期內(nèi)不會吹動房價,不過第二季度房屋價格升降起跌還是受到關(guān)注。“二季度房價可能繼續(xù)下跌。”這是多數(shù)專家的判斷。作為一線從業(yè)人員的李文杰是中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理。他告訴記者,本輪購買力的集中爆發(fā)以“改善型自住”需求特征最為明顯。進入5月,李文杰認為,由于一部分自住型需求在第一季度末集中釋放,在沒有新政策刺激或開發(fā)商調(diào)價的情況下,客戶量將有所減少。“我認為今年房價下降幅度在10%左右!彪m然有媒體測算認為4月份北京住房成交量創(chuàng)出新高,“達到14976套,環(huán)比3月上漲了19%!钡怯袑<也⒉徽J同這個數(shù)字。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強回憶說:“成交量應(yīng)該是下滑的!标悋鴱娬J為,即便是成交量有所回升,從其他指標分析諸如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開工數(shù)等指標都依然處于負增長。這說明消費依然處于低迷期!凹热皇堑兔云,也難言成交量的持續(xù),就說明房市還未回暖!标悋鴱姳硎荆诙径确康禺a(chǎn)價格將繼續(xù)處于調(diào)整之中。
土地市場明顯“降溫”
與此同時,來自中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)最新監(jiān)測結(jié)果顯示,2008年至今,我國重點城市地價增速明顯趨緩,東部和南部地區(qū)主要城市地價增長率下降幅度相對較大。全國105個監(jiān)測城市中,九成城市地價增長率低于上年;四成城市地價增長率為負值。我國土地市場明顯“降溫”。預(yù)計2009年我國城市地價有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)。據(jù)監(jiān)測結(jié)果分析,2009年我國一線城市居住用地價格將趨于平穩(wěn),而二、三線城市居住用地價格仍有小幅上漲的可能。在北京、上海、廣州等一線城市,近兩年內(nèi)居住用地供應(yīng)量較大,城市房價基本達到最高并呈下行趨勢,開始進入觸底階段,房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模將放慢腳步。房地產(chǎn)市場“飽和”直接影響城市居住用地需求,房價下行及未來經(jīng)濟走勢不確定則直接影響開發(fā)商拿地欲望?傮w來說,2009年我國居住用地價格將與2008年持平或低于2008年水平。( 孫維晨 )
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