個案:兩種交稅方案差2000元
二手房賣家黃小姐打比方說,比如一套房子是2004年以60萬元買入的,裝修費和購入時的相關(guān)稅費為15萬元,今年準備以80萬元賣出。根據(jù)政策,如果不能提供原始憑證,將按交易額的1%征收。也就是說80萬元,乘以1%,要交8000元的稅。
而如果可以提供原始憑證,房屋轉(zhuǎn)讓的個人所得稅的計算公式為,房產(chǎn)交易合同價格,減去裝修費用等規(guī)定扣除項目后再乘以規(guī)定稅率。也就是80萬元減去60萬元后,再減去15萬元,然后再乘以20%,也就是1萬元。比第一種方式多了2000元。如此說來,手續(xù)齊全的二手房再上市交易時,反而比手續(xù)不齊全的要多交稅。黃小姐對此提出了質(zhì)疑,是不是有關(guān)部門出臺政策前沒有經(jīng)過詳細的測算呢?
專家:充分考慮各種交稅方案
稅務(wù)專家解釋,二手房交易要繳納多少稅費不能一概而論,要視具體情形而定。像黃小姐所說的這種情況可能會存在,但二手房交易稅費到底是按核定征收還是據(jù)實征收,要由地稅部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定進行考量。專家提醒,居住未滿5年的二手房交易除征收個人所得稅外,還要征收營業(yè)稅,幾種稅賦相加,利潤空間已相對減少了很多,所以提醒正要進行二手房交易的投資者,在進行二手房交易時,應(yīng)當充分考慮各種交稅方案。
廣州市地稅局明確,從8月1日(稅款所屬日期)起,個人轉(zhuǎn)讓住房核定征收的稅率維持住房轉(zhuǎn)讓收入的1%不變。同時,實行據(jù)實征收方式的,按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅!锻ㄖ访鞔_了個人轉(zhuǎn)讓住房核定征收個人所得稅的六種情形,合理費用扣除的范疇有所擴大,裝修和公證等費用被納入合理費用的范疇。
實行據(jù)實征收方法的重要環(huán)節(jié)是確定房產(chǎn)原值和合理費用。《通知》明確,納稅人必須提供有關(guān)合法、有效的憑證,包括完稅憑證、發(fā)票、行政性收費收據(jù)以及經(jīng)財政部門、稅務(wù)部門認可的其他憑證,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后才能進行減除;發(fā)生建造費、中介服務(wù)費的,納稅人還必須提供有關(guān)合同、協(xié)議。
按照規(guī)定,個人轉(zhuǎn)讓住房收入額一般按實際成交價格確定;但納稅人申報的售房收入額低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價格審核書》審定的價格又無正當理由的,按《房地產(chǎn)價格審核書》所審定的價格確定。廣州市地稅局表示,如果納稅人能夠提供符合要求的完整的證明材料,證明個人住房轉(zhuǎn)讓沒有所得的,不用繳納個人所得稅。
規(guī)定:裝修費公證費可稅前扣除
根據(jù)國家稅務(wù)總局的規(guī)定,扣除支付的住房裝修費用時,納稅人須提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人一致。但如果納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得重復(fù)扣除。
《通知》還規(guī)定,納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等,憑有效證明據(jù)實扣除。
據(jù)悉,《通知》規(guī)定可核定征收的六種情況如下:1.未能提供合法、有效的售房合同,不能正確計算售房收入的;2.未能提供合法、有效的購房合同和房產(chǎn)原值相關(guān)憑證,不能正確計算原值的;3.未能提供支付合理費用相關(guān)憑證,不能正確計算合理費用的;4.申報價格低于《房地產(chǎn)價格審核書》所審定的價格,又無正當理由的;5.個人轉(zhuǎn)讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關(guān)資料憑證的;6.辦理完稅手續(xù)時,未按規(guī)定提供主管地稅征收機關(guān)“據(jù)實征收”審核意見的。
扣除裝修費限額的情況如下:1.已購公有住房、經(jīng)濟適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;2.商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%。
(文章來源:廣州日報 作者:李妍)