房地產(chǎn)開發(fā)加速
北京統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊的數(shù)據(jù)顯示,今年前10個月,北京商品房的新開工面積為2163.6萬平方米,比上年同期增長14.5%。而按照所獲施工許可證的項目計算,今年9-10月,新開工面積就達603.31萬平方米,占比為27.9%,高于月度平均水平。此外,房地產(chǎn)投資和土地開發(fā)面積也在繼續(xù)大幅增長。
易居中國研究院的專家解釋稱,今年以來,北京土地購置面積不足,而土地開發(fā)面積又大幅增長,這反映了開發(fā)商在無奈地“吐出”土地開發(fā),這些土地的重新開發(fā)表明,囤積土地的現(xiàn)象正在得到政策上的一定遏制。
一位開發(fā)商坦言,為了迎接2008年奧運會,政府可能出臺相應(yīng)的限制措施,這也促使眾多地產(chǎn)項目加快了開發(fā)和上市速度。
一方面,有關(guān)部門加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管,而另一方面,北京“90平米/70%”的調(diào)控細則又姍姍來遲,新開工項目在7、8月間受阻,這就使得北京房地產(chǎn)開發(fā)在9月以后有了明顯的提速。
土地供應(yīng)瓶頸日顯
中國住交會執(zhí)行秘書長馮暉坦言,北京開發(fā)商大量“囤地”,從另一方面也反映出城市土地資源的日益稀缺。開發(fā)商手中的土地有限,囤積起來做到細水長流,這樣可以讓自己的企業(yè)“不斷糧”。
北京國土局公布的土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況顯示,自2004年1月到今年6月,北京共出讓712宗地塊,項目用地總計為5775.11公頃,規(guī)劃建筑面積7866.42萬平方米。其中,已經(jīng)完成開發(fā)的669.77公頃和正在開發(fā)建設(shè)的2258公頃,余下2947.34公頃土地尚囤積在開發(fā)商手中。
一位房地產(chǎn)商接受采訪時稱,他們對土地的開發(fā),有自己的打算和進度,并且受到資金狀況和市場供求的制約。他坦言:“我們花了那么多錢拿來的土地,囤積著不開發(fā),并不現(xiàn)實,但是,在目前房價和地價的走勢下,開發(fā)進度太快,也劃不來!
北京市土地整理儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2006年北京出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地(不包括經(jīng)濟適用房用地)面積總計為1031公頃。其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃,商業(yè)、金融、辦公和公建等性質(zhì)的用地為112.5公頃。而北京2006年度土地供應(yīng)計劃中,住宅商品房用地為1600公頃,商服用地300公頃,實際土地供應(yīng)量僅為計劃的54%。
2005年,北京計劃供應(yīng)的住宅商品房用地為1750公頃,商服用地550公頃。而實際成交的房地產(chǎn)開發(fā)用地僅為554公頃,不到計劃的四分之一。
地價迭高
國家宏觀調(diào)控將土地閘門越收越緊,而開發(fā)商拿地的成本也越拍越高。在此背景下,近期北京成交宗地的價碼均大幅高于標底價。北京城市開發(fā)集團有限責任公司與北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以26億元競得京城“新地王”的廣渠路36號,雖然有關(guān)部門沒有按“價高者得”決定競拍結(jié)果,但成交價仍高出標底價近9億元。
21世紀不動產(chǎn)研究中心孟奇經(jīng)理分析,近期多宗新地塊高價拍出,可能將推動房價進一步上漲。因為這將導致周邊在售樓盤調(diào)高身價,而區(qū)域價格上調(diào)又可能驅(qū)使準購房者提前購房,造成購房需求的上升。此外,地塊成交均價大大高出標底價,也給開發(fā)商一個高價拿地的信號,使今后地塊競拍抬價,從而可能促使房價進一步上漲。
(文章來源:中國證券報 作者:林喆)