從今天起，國家稅務總局對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實行全面清算。截至昨晚，滬上各家開發(fā)商還沒有收到上海稅務部門的任何征收文件，“等待”成了開發(fā)商們眾口一詞的回答。
對于上海數(shù)千家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而言，絕大部分房產(chǎn)企業(yè)家遠不如某幾位地產(chǎn)老總此前在媒體前表現(xiàn)出來的那般平靜。一位業(yè)內(nèi)人士告訴上海東方早報記者，從1月16日細則出臺到昨天，這半個月里，滬上部分開發(fā)公司的財務部門以及市場部門頻繁開會討論如何應對。
在樓盤銷售不暢的情形下，如果有關(guān)部門嚴格按照要求征收土地增值稅，這將給已經(jīng)岌岌可危的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈再次帶來巨大壓力。
開發(fā)商凈利潤將“跳水”
長城證券最近發(fā)布了一份分析報告，以量化的方式計算了普通住宅開發(fā)商在各個毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報告指出，對于毛利率超過40%的開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅對凈利潤的影響將超過17.4%。報告稱，“通過計算……按照相關(guān)的實施細則，普通住宅毛利率在40%以上的項目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40%的項目是免稅的”；“毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項目征稅的影響越大”。
而從2006年前三季度房地產(chǎn)上市企業(yè)的利潤表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%～40%，部分企業(yè)如深長城(000042)超過了50%；對于非上市公司來說，平均利潤至少不會低于40%的平均值，而很多企業(yè)的毛利率水平應該更高。這意味著對于大部分開發(fā)商來說，他們將至少面臨17.4%的利潤損失。
面臨更大財務壓力
如果不進行預先計提，收稅額度如此高的土地增值稅對任何一家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都將是巨大的考驗。大部分開發(fā)商資金都是滾動投入。當年順馳中國控股有限公司的資金調(diào)度情況被形容為“3個鍋蓋去蓋10口鍋”，類似的情況是房地產(chǎn)行業(yè)資金模式的一種極端。但大部分開發(fā)商即使資金實力再雄厚，也不太可能為10口鍋備足10個鍋蓋，資金永遠是在流動中產(chǎn)生足夠的效益。
實際上，僅就上海而言，由于大部分稅種采用預征模式，房地產(chǎn)企業(yè)的交稅額實際上并沒有外界想象中的那么“高昂”。
據(jù)一家代理公司負責人介紹，每售出一套位于上海的商品房，售樓發(fā)票中包含的稅金接近房價的12%，包括：5.5%營業(yè)稅＋15%×33%所得稅(預征)＋1%土地增值稅(預征)＝11.45%
也就是說，一家年銷售額在百億元左右的開發(fā)商，一年繳納的稅金為11.45億元左右，而這樣的繳稅額度已經(jīng)可以被當作依法納稅“典范”了。
除了土地增值稅部分是采用的預征方式之外，房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的所得稅同樣也是按照15%的利潤水平預征。
業(yè)內(nèi)人士表示，15%只是目前社會全行業(yè)的平均利潤，一般來說“明顯低于”房地產(chǎn)開發(fā)商的實際利潤。而土地增值稅的清算與所得稅的清算模式類似，都需要等到項目公司結(jié)束時進行。
因此，一旦稅務部門對房地產(chǎn)企業(yè)各類稅收進行全面清算，房地產(chǎn)開發(fā)未來則將會面臨更大的財務壓力。
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