【策劃人語】
談過了土地源頭和金融支柱，房地產(chǎn)市場的根本還是房屋的買賣，這事關(guān)天下的交易問題。
2006年，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)出了不少大政策，所得稅、增值稅和營業(yè)稅等稅收政策攪動樓市，一二手房的交易秩序也得到了不少的整頓，房地產(chǎn)持有稅也在坊間流傳。然而，無論是稅賦手段還是交易政策，貫徹力度和實(shí)際效果仍然值得探討。隨著2007這個調(diào)控政策落實(shí)年的到來，這些效果迷霧有待沖破，這團(tuán)亂麻咱還得硬著頭皮理下去。
一手房交易 捂盤現(xiàn)象杜絕難
“樓盤還沒有拿到預(yù)售許可證，現(xiàn)在不能賣。”近日，上海浦東某大型住宅樓盤的五期銷售人員告訴記者。記者走進(jìn)小區(qū)，冬日午后陽光下，小區(qū)寂靜無聲，園林景觀溫馨明媚，8幢住宅樓內(nèi)外部工程已經(jīng)全面完工，甚至清理得一塵不染。周邊居民告訴記者，五期房源早已竣工并修整完畢，卻遲遲不見開盤。
據(jù)記者了解，該小區(qū)的樓盤銷售價格已經(jīng)從四期的均價5300/平方米一路漲至目前的8300元/平方米�！伴_發(fā)商打算等待附近的大賣場和地鐵站建成，再賣出新一輪高價�！币晃恢槿耸糠Q。盡管一些購房者紛紛質(zhì)疑開發(fā)商早已拿到房產(chǎn)證、只想捂盤待沽的行為，但銷售人員堅持稱房產(chǎn)證還未拿到。還有銷售人員告訴記者，開盤時間可能要等到今年5月，均價將超過萬元。
去年7月，建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，稱將進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序。其中一項重要內(nèi)容就是加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度，加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。
“房子建好幾個月了，我們無法理解房產(chǎn)證為什么遲遲辦不下來�！币晃毁彿空咴儐�，如果是開發(fā)商故意拖延辦理房產(chǎn)證的時間，這一過程的監(jiān)管如何落實(shí)？
另外，根據(jù)建設(shè)部等三部委的《通知》內(nèi)容，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的除了捂盤行為外，還包括未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，不得以認(rèn)購、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。
《通知》要求，各級房地產(chǎn)管理部門要抓緊建立健全商品房預(yù)(銷)售合同網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度；商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等信息應(yīng)及時、全面、準(zhǔn)確地在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示。
“雖然目前一、二線城市中多數(shù)已經(jīng)具有網(wǎng)上商品房銷售備案系統(tǒng)，但絕大多數(shù)中小城市的購房者無法從公開信息渠道了解市場內(nèi)的商品房銷售情況。這也是未來全國房地產(chǎn)交易秩序完善的重要工作內(nèi)容�！比A東某市的一位房地局人士告訴記者。
二手房交易 舊洞堵住補(bǔ)新洞
對于二手房交易環(huán)節(jié)的管理，建設(shè)部等三部委也在去年7月發(fā)布的整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的《通知》中重點(diǎn)提及�！锻ㄖ贩Q，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在代理買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為要依法查處。但是，該政策要求僅是框架性的，并沒有出臺制度性措施以保障政策的落實(shí)。
而今年初，《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》的正式出臺，被房地產(chǎn)中介行業(yè)稱為全面治理經(jīng)紀(jì)人挪用二手房交易款的強(qiáng)有力新政。
《通知》明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員不得對交易雙方隱瞞真實(shí)的房屋成交價格等交易信息；不得以低價購入(租賃)、高價售出(轉(zhuǎn)租)等方式賺取差價；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付客戶資金時必須通過銀行專用賬戶轉(zhuǎn)賬，不得支取現(xiàn)金。
“這意味著所有的二手房交易款在銀行有了專門的獨(dú)立賬號，中介和買賣雙方均沒有權(quán)力單獨(dú)從賬號中提款�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)的一位金融分析師告訴記者。市場人士還表示，此前大型中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)落實(shí)了�？顚舻墓芾磙k法，新政僅針對中小中介機(jī)構(gòu)有所影響。
不過，關(guān)于中介方面的規(guī)范管理看似井然有序，但隨著房地產(chǎn)交易和金融形勢的日趨繁雜，一個新的違規(guī)做法正在中介行業(yè)流行開來。
“我們可以為用戶辦理加按揭服務(wù)，不需要出具貸款用途，也不需要是從二手房購買目的出發(fā)�！庇兄薪槿耸扛嬖V記者，在房地產(chǎn)中介和銀行系統(tǒng)逐步熟絡(luò)之后，兩家合作放貸的做法正流行開來，“一些銀行的評估很寬松，甚至可以超額貸款�！�
而根據(jù)建設(shè)部新近發(fā)布的《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》和《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)評估環(huán)節(jié)可能受到嚴(yán)格監(jiān)管，“還是那句話，政策的關(guān)鍵是落實(shí)效果如何�！笔袌鋈耸糠Q。
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