土地一級市場背后利益關系犬牙交錯，統(tǒng)一的國家政策法規(guī)仍是空白，其之制訂尚無時間表
1月9日，北京市國土資源局公布，兩家房地產開發(fā)企業(yè)成為首批土地一級開發(fā)招投標項目的優(yōu)勝者。輿論稱，政府壟斷土地一級開發(fā)的局面從此將被打破。此前，北京先后出臺了三個“辦法”來推動土地一級開發(fā)向市場化邁進。
從道理上來講，土地一級開發(fā)引入招標機制，將令土地的一級開發(fā)和二級開發(fā)市場各自獨立，這意味著長期處于政府指派的土地一級開發(fā)進入市場透明化運行軌道。但是，目前對此并沒有統(tǒng)一的國家法規(guī)政策，而作為地方法規(guī)，北京市的“辦法”能否真的達到如期目標，消除地產開發(fā)行業(yè)內的種種弊端，控制和降低一級開發(fā)成本，有待進一步觀察。
北京突破
2006年12月11日上午，北京市石景山區(qū)八角西街66號方地大廈11層會議室。在聽完呂振庫關于南宮住宅小區(qū)土地一級開發(fā)的情況介紹后，十余家房地產開發(fā)企業(yè)代表并沒有過多的提問，整個答疑會持續(xù)了不到一個小時。呂是北京市土地整理儲備中心(以下稱北京土儲中心)石景山區(qū)分中心副主任，也是這次一級土地開發(fā)公開招標的負責人。“我們只是具體負責技術性工作�！眳握駧鞂Α督洕繁硎荆P于其他事宜需要向市儲備中心咨詢。
此前兩周，北京市國土資源局(以下稱北京國土局)正式將北京市石景山區(qū)南宮住宅小區(qū)用地和北京市門頭溝新城城子地區(qū)21-218號用地的土地一級開發(fā)權確定為公開招標方式取得，這在全國還是首例。
次日，媒體紛紛用“政府壟斷打破”，“土地一級開發(fā)駛入市場透明化運作軌道”來形容北京市此舉的重大意義。
此前，土地一級開發(fā)由政府以不公開的形式指定或委托開發(fā)商負責實施，許多開發(fā)商在做完一級開發(fā)后，順勢而為在二級市場也就是招牌掛中“近水樓臺”，獲得了土地的最終使用權，直接進行房地產項目開發(fā)。
北京國土局下屬的北京土儲中心網站上“土地一級開發(fā)招標試點項目基本情況”一文中，包含了上述兩個地塊，另兩個試點地塊為海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)西埠頭和順義區(qū)前進村舊村改造一、二期一級開發(fā)項目。北京土儲中心的楊先生明確告訴《經濟》，另兩個地塊的一級開發(fā)也會公開招標。目前，這兩個地塊的一級開發(fā)招標正在進行中。
“先拿出兩塊地來試探一下各方的反應�！眹临Y源部中國土地勘測規(guī)劃院(以下稱“土地規(guī)劃院”)地價所高級工程師田彥軍博士對《經濟》表示，不公開招標的情況在北京要占到80%-90%，其他地方也是如此。
北京關于一級土地開發(fā)的政策背景可追溯到4年前。2002年12月，北京市國土局出臺了《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》，其中明確規(guī)定，土地一級開發(fā)實行招投標。但由于種種原因，此項制度并沒有真正執(zhí)行。
2005年9月，北京國土局又出臺了《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》(試行)，同時廢止2002年的暫行辦法。2006年5月，《北京市土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法》出臺，明確規(guī)定：“除市政府確定的重大項目和利用自有國有土地使用權實施土地一級開發(fā)之外，其他土地一級開發(fā)項目通過公開招標方式確定項目承擔主體。”這是全國第一個推出的土地一級開發(fā)招標管理辦法，也是第一個通過市場競爭模式確定土地一級開發(fā)實施主體的地方法規(guī)。因此，政策出臺之時，便受到了廣泛關注。
中國人民大學土地管理系葉劍平教授對《經濟》表示，目前土地開發(fā)正處于轉軌時期，實行公開招標會讓一級開發(fā)更規(guī)范、更透明。
“的確向前進了一步。”中國土地一級開發(fā)網負責人付兵接受《經濟》采訪時表示，目前公開招標還不是土地一級開發(fā)的主流，作為試點和探索，北京實施的效果和影響都有待進一步觀察。付兵認為，二級市場的招牌掛在全國都比較成熟了，因此很難說會對二級市場產生怎樣的影響。
不過，中國土地學會的一位人士對《經濟》表示，土地一級開發(fā)實行公開招標的最大作用是防止房地產開發(fā)商通過一級市場直接進入二級市場，也就是所謂的“曲線拿地”。
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