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　　編者按：房地產(chǎn)業(yè)雖然沒有被列入“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”之中，但其復(fù)蘇速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于列入規(guī)劃的十大行業(yè)。目前，很多城市的房?jī)r(jià)達(dá)到甚至超過2007年水平，地王再次頻頻出現(xiàn)，開發(fā)商又開始捂盤，二手房成交量井噴……在宏觀經(jīng)濟(jì)剛剛見底的情況下，應(yīng)該如何看待再創(chuàng)新高的房?jī)r(jià)呢？

　　從“冬”一步到“夏”：房地產(chǎn)非典型季節(jié)更迭　　

　　市場(chǎng)的表現(xiàn)總是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移。

　　自1998年住房改革以來，經(jīng)歷了10年高速發(fā)展的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在其頂峰時(shí)期的2008年前后，受國(guó)際金融危機(jī)等沖擊影響，迎來成長(zhǎng)歷程的第一個(gè)“寒冬”，業(yè)界謂之“拐點(diǎn)”；當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大佬人心惶惶草木皆兵的時(shí)候，市場(chǎng)又悄然越過了這道坎兒；而當(dāng)購房者和投資客對(duì)“小陽春”猶疑不定之際，樓市復(fù)蘇的嫩芽卻倔強(qiáng)瘋長(zhǎng)，邁入“初夏”季節(jié)。

　　往后看，此次房地產(chǎn)非典型季節(jié)更迭或已實(shí)現(xiàn)；但是往前看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整遠(yuǎn)未完成。

　　復(fù)蘇嫩芽倔強(qiáng)生長(zhǎng)

　　盡管地產(chǎn)大佬對(duì)于去年“寒冬”可能心有余悸，但這種記憶事實(shí)上是短暫的。今年3月份以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來一波“小陽春”行情，復(fù)蘇跡象的出現(xiàn)甚至早于正式列入國(guó)家振興規(guī)劃的十大產(chǎn)業(yè)。眼下，房地產(chǎn)顯然進(jìn)入了“初夏”行情，復(fù)蘇嫩芽倔強(qiáng)瘋長(zhǎng)。除了各地房地產(chǎn)投資普遍企穩(wěn)回升，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市交易活躍，以銀川、西寧、蘭州為代表的一些二三線城市新建住房銷售價(jià)格同比漲幅較大，其中銀川甚至連續(xù)第六個(gè)月漲幅位居全國(guó)首位。

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新調(diào)查數(shù)據(jù)，2009年6月份全國(guó)房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)自2008年11月以來的同比上漲。同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比實(shí)現(xiàn)連續(xù)四個(gè)月“飄紅”，且漲幅逐月增大。

　　數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。從地區(qū)情況看，6月份新建住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有34個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市有63個(gè)；同比價(jià)格下降的城市有36個(gè)，環(huán)比價(jià)格下降的城市僅有兩個(gè)。

　　我國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在2007年7月達(dá)到最高值，其后持續(xù)回落，2008年8月正式進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。直到今年3月，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅實(shí)現(xiàn)“由負(fù)轉(zhuǎn)正”，其后漲幅逐漸遞增。

　　近期以來土地交易市場(chǎng)更是“地王”頻出，可以看做市場(chǎng)復(fù)蘇的另一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。在北京，中化方興以40.6億元的總額、1.45萬元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得廣渠路15號(hào)地塊，成為北京樓市成交總價(jià)和樓面單價(jià)的“雙重地王”；在廈門，世茂房地產(chǎn)擊敗萬科、紫金礦業(yè)等對(duì)手，以30.2億元的價(jià)格競(jìng)得一幅“地王”地塊，比底價(jià)高出約50%；在武漢，萬科以7.27億獲武漢光谷24萬平方米地塊，較起始價(jià)溢價(jià)九成，創(chuàng)下自今年上半年以來武漢土地市場(chǎng)居住類用地掛牌成交價(jià)新高。

　　從去年下半年開始，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從成本上升、房?jī)r(jià)下降、銷售遲緩，到開發(fā)企業(yè)資金危急、土地流拍的重重考驗(yàn)。一時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)墜入“寒冬冰窖”，大佬們的“拐點(diǎn)”、“百日劇變”等論調(diào)盛行，業(yè)界人人自危。

　　對(duì)于房地產(chǎn)冬季的寒冷，沒有人比地產(chǎn)大佬們的體驗(yàn)更為直接和深刻了。事實(shí)上，至少到2009年春節(jié)前，地產(chǎn)大佬們還不敢想象，此輪危機(jī)能夠得到如此迅速的化解。現(xiàn)在回過頭來看，當(dāng)時(shí)很多深陷流動(dòng)性困境的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，實(shí)際上已經(jīng)是瀕臨破產(chǎn)了。據(jù)媒體報(bào)道，包括富力地產(chǎn)、綠城中國(guó)等多家年銷售額過百億元的業(yè)界巨鱷，去年年底時(shí)的賬面現(xiàn)金存款只夠維持一個(gè)項(xiàng)目的資金投入，只有區(qū)區(qū)不到20億元。一些負(fù)債率和資金成本偏高的開發(fā)商，不得不急尋債務(wù)重組之計(jì)，以避免被債權(quán)人清算的命運(yùn)。

　　結(jié)構(gòu)調(diào)整未完成

　　發(fā)端于美國(guó)的次貸危機(jī)一步步演變，釀成席卷全球的金融風(fēng)暴，最終嚴(yán)重沖擊了全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。以出口為導(dǎo)向的中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以獨(dú)善其身，外部需求急劇下滑，并隨之引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)，比如投資縮減、消費(fèi)萎靡等等。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)陷入困境，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和“保八”的重要作用凸顯。千鈞一發(fā)之際，政策調(diào)控的有形之手終于行動(dòng)了。2008年11月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列的刺激房地產(chǎn)政策，如減免交易環(huán)節(jié)稅收、適當(dāng)松綁二套房貸政策、降低按揭貸款利率等。這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量迅速回升起到了重要作用。

　　不過，隨著世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)一步惡化，為刺激房地產(chǎn)投資，政策隨后進(jìn)一步加碼。

　　2009年5月27日，國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中將保障性住房及普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，商品房最低資本金比例則下調(diào)至30%。

　　除了上述一系列針鋒相對(duì)的行業(yè)政策，適度寬松的貨幣政策也力挺樓市回暖。從一定程度上說，正是市場(chǎng)上泛濫的資金帶來的“溫室效應(yīng)”，使得“冬天”的時(shí)間沒有預(yù)料的長(zhǎng)，也沒有預(yù)料的冷。

　　站在2009年中的節(jié)點(diǎn)，此次房地產(chǎn)“非典型的季節(jié)更迭”或已實(shí)現(xiàn)，但是可以肯定的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整遠(yuǎn)未完成。比如中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌就一針見血地指出，這一輪調(diào)整并沒有充分洗牌。

　　由于政府逐漸加大住房保障體系的建設(shè)，梯級(jí)化的住房消費(fèi)市場(chǎng)正在形成，將對(duì)中低檔商品房市場(chǎng)形成強(qiáng)烈沖擊。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場(chǎng)環(huán)境已改變，其核心競(jìng)爭(zhēng)環(huán)節(jié)將從土地、資金等的資源競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)變?yōu)槠焚|(zhì)、成本等的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。不過，很多房地產(chǎn)企業(yè)似乎并未充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，沒有制定清晰的戰(zhàn)略。(記者 熊 欣)