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　　房地產(chǎn)投資和建設(shè)

　　下半年將加快復(fù)蘇步伐

　　——專訪瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤

　　“中國房地產(chǎn)業(yè)從銷售和房價來看，有局部過熱現(xiàn)象。這種過熱主要是對高端住房的過熱，政府可以從供求方面來增加保障型住房的供給力度，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，而對于房地產(chǎn)市場的一些投機(jī)行為、以及房價上漲過快的擔(dān)憂將促使政府更加嚴(yán)格地執(zhí)行現(xiàn)有的對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管。”瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤日前在接受證券日報記者采訪時表示，充裕的流動性還將推動房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步高漲。

　　她認(rèn)為，雖然目前房地產(chǎn)銷售有過熱現(xiàn)象，但是，房地產(chǎn)的投資和建設(shè)卻是在今年的6月才開始反彈，6月份新開工建設(shè)活動(房屋新開工面積)比去年同期增長了12%，是12個月以來的首次正增長。

　　汪濤認(rèn)為以下兩個因素推動房屋新開工建設(shè)活動的反彈。

　　第一個因素是低端和大眾住宅市場的建設(shè)活動強(qiáng)勁反彈，在銷售超預(yù)期和流動性充裕的推動下，高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)活動也已開始反彈。而且，很大一部分建設(shè)活動的反彈受到了政府刺激的直接影響，尤其在內(nèi)陸城市和普通商品房市場。

　　根據(jù)她統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資的增長勢頭已經(jīng)開始遍布全國多個地區(qū)，而過去幾個月中銷售增長快的省份卻并不一定是房地產(chǎn)投資和建設(shè)活動增長最快的地區(qū)。例如，北京、上海、廣東和江蘇等沿海地區(qū)的房地產(chǎn)銷售強(qiáng)勁增長，增速快于其他大部分省份，但這些地區(qū)的房地產(chǎn)投資卻并未呈現(xiàn)出同樣強(qiáng)勁的增長。在30多個省份中，10個房地產(chǎn)投資增長最快的區(qū)域幾乎全都是中西部省份。這與政府政策和大量來自基層的信息相一致，即：全國各地的許多地方政府正在加快推進(jìn)舊城改造工程和保障性住房建設(shè)。

　　第二個因素是開發(fā)商開始變得更加樂觀，并希望開工建設(shè)新項目。經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的月度銷售面積已連續(xù)3個月超過7千萬平方米，超過了2007年秋的峰值。即便開發(fā)商已經(jīng)開始加快現(xiàn)有項目的竣工速度，持續(xù)強(qiáng)勁的銷售還是使得庫存/銷售比率出現(xiàn)下降。與此同時，房地產(chǎn)價格開始環(huán)比大幅增長，并且全國70個大中城市的平均房價自2008年11月以來首次出現(xiàn)同比增長。

　　“開發(fā)商流動性增加無疑起到了一定的作用�！蓖魸龑Υ吮硎�。

　　首先，在經(jīng)歷了一段時期的信貸限制后，對開發(fā)商的貸款在最近幾個月大幅增長。其次，住房抵押貸款也開始加速增長，1季度的季度環(huán)比年增長率高達(dá)88%，并且在最近幾個月繼續(xù)高速增長。經(jīng)濟(jì)刺激政策和大幅增加的流動性也幫助扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)行業(yè)的人氣，而未來通脹預(yù)期的不斷增強(qiáng)也推動了房地產(chǎn)投資的增長。

　　此外，她還談到，房地產(chǎn)建設(shè)活動的復(fù)蘇對整體經(jīng)濟(jì)增長前景非常重要。

　　她認(rèn)為，在全球經(jīng)濟(jì)疲弱的背景下，由經(jīng)濟(jì)刺激政策推動的中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能否持續(xù)關(guān)鍵取決于房地產(chǎn)行業(yè)的走向。盡管基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模龐大，但缺乏了房地產(chǎn)建設(shè)活動的復(fù)蘇，基礎(chǔ)設(shè)施投資本身不足以推動中國經(jīng)濟(jì)增長可持續(xù)性地達(dá)到政府設(shè)定的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資和新開工建設(shè)活動的復(fù)蘇為銀行貸款帶來了另一個需求，并降低了未來經(jīng)濟(jì)前景中最關(guān)鍵的不確定性。

　　同時，政府投資刺激政策和整體流動性充裕加快了房地產(chǎn)投資和建設(shè)活動的復(fù)蘇步伐。當(dāng)一個地方政府全力推動舊城改造建設(shè)，未來幾年的住房和建設(shè)需求將被提前并集中到一個較短的時期內(nèi)，從而使目前的經(jīng)濟(jì)增長非常強(qiáng)勁，但卻為中期增長留下了較小的空間。

　　但是，汪濤也擔(dān)心，流動性充裕和地方政府推動經(jīng)濟(jì)增長的沖動可能使得未來幾年不良貸款增加。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇在一定程度上受到了流動性的推動、而不完全是因為城市住宅供求的平衡，因此未來它將更容易受到流動性緊縮和其他宏觀政策變動的影響。(記者 侯捷寧)