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　　“說(shuō)句實(shí)話(huà)，如果再給我們一次選擇的機(jī)會(huì)，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)拿，拿了會(huì)不會(huì)這么做……很難說(shuō)。”沉默良久，大都置業(yè)總經(jīng)理章秀成感慨地說(shuō)了這么一句。

　　在饅頭山地塊成為新的樓面單價(jià)地王之前，這個(gè)頭銜屬于杭政儲(chǔ)出【2005】8號(hào)地塊，成交樓面地價(jià)約24032元/平方米，競(jìng)得單位是浙江大都置業(yè)，該項(xiàng)目就是后來(lái)眾所周知的西湖8號(hào)公館。

　　作為總經(jīng)理，章秀成的日子并不輕松。西湖8號(hào)公館是大都置業(yè)在杭州的第一個(gè)項(xiàng)目，最初看中這塊地也是因?yàn)槠渚o鄰西湖的標(biāo)志性位置，大都希望它成為一個(gè)標(biāo)志性樓盤(pán)。章入行多年，此前參與過(guò)天都城等樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，并非未經(jīng)風(fēng)雨的生手，他說(shuō)，他知道“地王”意味著什么——在媒體眼中，它的一舉一動(dòng)都是新聞；在同行眼中，它的一磚一瓦都可以成為抬高各自項(xiàng)目身價(jià)的理由；在購(gòu)房者眼中，它的一分一厘都應(yīng)該物有所值。

　　作為當(dāng)時(shí)售價(jià)最高的樓盤(pán)之一，8號(hào)公館不可避免地成為了當(dāng)時(shí)樓市“真人秀”的主角，一舉一動(dòng)都曝光在鏡頭之下，而且是“顯微鏡”。于是8號(hào)公館因?yàn)楦邇r(jià)上了中央電視臺(tái)；它因?yàn)椤半x西湖200米”的“使用欺騙性或誤導(dǎo)性語(yǔ)言”被杭州市物價(jià)局罰款，雖然類(lèi)似的宣傳用語(yǔ)杭州其他樓盤(pán)此前一直在用，此后也仍在使用。

　　背了“天價(jià)”之名，受了“天價(jià)”之累，西湖8號(hào)公館到底有沒(méi)有收獲“天價(jià)”的利潤(rùn)？章對(duì)此拒絕發(fā)表意見(jiàn)。其實(shí)，不用談我們也能知道，單看經(jīng)濟(jì)利益，答案肯定是否定的。8號(hào)公館納入透明售房網(wǎng)上總銷(xiāo)售面積僅7725.63平方米，已售7631.34平方米，已售均價(jià)60512元/平方米，收回銷(xiāo)售款約4.6億元。該項(xiàng)目土地成本約2億元，剔除土建、營(yíng)業(yè)、財(cái)務(wù)、管理成本之后的利潤(rùn)率，有業(yè)內(nèi)人士估算，大都置業(yè)在該項(xiàng)目上的毛利率不超過(guò)25%，與其他樓盤(pán)相比，這樣的投資回報(bào)和地王之名似乎并不般配。

　　C.　地王能賺多少錢(qián)

　　同樣背著“地王”的名頭，廣宇集團(tuán)董事長(zhǎng)王鶴鳴的日子過(guò)得要從容一些。

　　2000年，廣宇房產(chǎn)以5224元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得東河邊24號(hào)地塊，土地溢價(jià)約137%，成為當(dāng)時(shí)杭州市中心除西湖板塊以外樓面價(jià)最高的地塊�！澳玫降氐牡诙�天，我在錢(qián)江晚報(bào)上看到這個(gè)價(jià)格被稱(chēng)為‘宇宙價(jià)’�！蓖斛Q鳴笑說(shuō)，當(dāng)時(shí)外界都為廣宇捏一把冷汗，覺(jué)得時(shí)任總經(jīng)理的他一定是昏頭了，因?yàn)槟菚r(shí)東河沿線(xiàn)最高的房?jī)r(jià)也只有6000元/平方米左右。

　　兩年后河濱公寓一期開(kāi)盤(pán)，住宅均價(jià)約8500元/平方米，僅能保本。

　　“我知道這個(gè)項(xiàng)目的住宅部分賺不了什么錢(qián)，我們看中的是配建的商業(yè)部分，當(dāng)時(shí)的設(shè)想是商鋪的均價(jià)能賣(mài)到3萬(wàn)元/平方米，后來(lái)實(shí)際測(cè)算商鋪均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。”王鶴鳴說(shuō)，拍賣(mài)之前他幾乎每天都要去看一次這塊地，觀(guān)察它不同時(shí)段的人流量，因?yàn)榻▏?guó)北路兩邊的商業(yè)原本就比較成熟，他相信這個(gè)項(xiàng)目的商鋪部分可以賣(mài)個(gè)好價(jià)格，至于住宅部分只要能保本就好。

　　王鶴鳴的如意算盤(pán)差一點(diǎn)不能實(shí)現(xiàn)。在那場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)上他遇到了一位溫州開(kāi)發(fā)商，一路緊咬不放，原本預(yù)計(jì)1.6億元可以到手的項(xiàng)目，硬生生被抬到1.9億元。“如果對(duì)方繼續(xù)跟進(jìn)，我已經(jīng)做好了放棄的準(zhǔn)備�！被蛟S是這次“戰(zhàn)役”太經(jīng)典，事隔多年，他回憶起來(lái)仍然歷歷在目。

　　采訪(fǎng)之前，有業(yè)內(nèi)人士評(píng)說(shuō)廣宇，說(shuō)廣宇能上市多虧了河濱公寓，是這個(gè)項(xiàng)目為廣宇積累了第一桶金。然而，下到河濱公寓當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售經(jīng)理，上到項(xiàng)目老總，包括王鶴鳴本人都不贊同這種說(shuō)法。事實(shí)上，在廣宇集團(tuán)上市前發(fā)布的招股意向書(shū)里，河濱公寓在已確認(rèn)收益的9個(gè)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中毛利率僅25.53%，排名倒數(shù)第二，僅次于江南新城的22.76%。而江南新城是廣宇在黃山的一個(gè)住宅項(xiàng)目，無(wú)論是地理位置還是所處的市場(chǎng)環(huán)境都無(wú)法與河濱公寓相比。

　　廣宇集團(tuán)已經(jīng)有一年多沒(méi)有新地塊入賬，想不想再做“地王”？王鶴鳴笑笑，這位杭州房地產(chǎn)界入行最早的老總沉默了一會(huì)兒，說(shuō)：“就眼下的形勢(shì)來(lái)看，我們會(huì)做穩(wěn)健甚至是保守一些的判斷。”

　　其意，不言而喻。