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地王暗藏的風(fēng)險
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰認為,地王的出現(xiàn)是城市化進程中的正,F(xiàn)象,而且能拿地王的企業(yè)都是有實力、有勇氣、有魄力的企業(yè)。但在陳云峰看來,地王頻出最大的受益者其實并不是拿地王的企業(yè),而是地王周邊的企業(yè)。地王對市場的拉動作用,可以立竿見影地反映在現(xiàn)有項目身上,而地王本身要分享這一成果卻存在時間上的變數(shù)。2007年產(chǎn)生的系列地王遭遇就充分說明了這一現(xiàn)象。因此,拿地王也是有風(fēng)險的,開發(fā)商也不能對地王過于樂觀。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭則提醒市場,如果地王進一步瘋狂化,喜劇也有可能變悲劇,“2008年,絕大部分2007年搶當?shù)赝醯钠髽I(yè),都悔得腸子青。如果明年樓市再度回調(diào),注定還會有企業(yè)為今年的妄舉而落寞。”
地王促周邊二手房價格猛漲
隨著二手房成交連續(xù)六個月到達高位,價格也開始明顯上漲。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,自2009年6月份以來,二手房價格上漲拐點顯現(xiàn)得較為明顯,平均成交價格以月均1.3%以上的漲幅保持高位向上趨勢;而這其中,“拍賣地王”地塊周邊區(qū)域房價漲幅更成為領(lǐng)漲行列的“佼佼者”。
六里橋地塊:一周報價上漲4.8%
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,9月第一周六里橋區(qū)域二手房報價達到14100元/平方米,這相比一周前漲幅高達4.8%;而整體市場的報價由于之前連續(xù)幾個月的高位運行,9月初則處于持穩(wěn)狀態(tài)。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部分析師張月認為,六里橋區(qū)域二手房報價的上漲,很大程度上與一周多以前六里橋新村地塊以15756元/平方米樓面地價成功拍出有關(guān):六里橋區(qū)域二手房供需比已達到1:6.3左右,但是13200元/平方米的成交均價已刷新區(qū)域二手房成交價,因此價格處在區(qū)域供需失衡狀況下仍然處于拉鋸場面,但是區(qū)域新拍地塊樓面地價的相對高位,讓業(yè)主對后市二手房價的上漲注入了一針強心劑,因此迅速提高二手房報價,使區(qū)域掛牌價格漲幅短期內(nèi)處于全市的領(lǐng)漲水平。
黃村地塊:爆發(fā)后開始高位持穩(wěn)
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,9月第一周大興黃村區(qū)域二手房成交價格達到8100元/平方米,這與8月同期相比基本持平,但相比7月同期則高出幾乎15%。張月認為,大興黃村二手房價當前已處于高位持穩(wěn)狀態(tài),其價格三級跳主要在7月中下旬短期內(nèi)實現(xiàn),這除了與價格市場大勢有關(guān)外,7月初大興新城北區(qū)地塊和大興黃村地塊兩大區(qū)域“地王”的成功出位也起了積極作用,讓其價格漲幅高出其他區(qū)域至少5%左右,可見地王對區(qū)域房價短期內(nèi)提升刺激之大。
廣渠門外10號地與廣渠路15號地:價漲量跌
因廣渠門外10號地與廣渠路15號地的輻射范圍一致性較高,據(jù)記者調(diào)查顯示,10號地拍出時,周邊二手房價格已經(jīng)開始虛漲,一定程度上透支了該區(qū)域房價的上漲空間,故15號地出爐后并未像之前一樣給房主帶來升值效應(yīng),反而造成了部分購房者的觀望,同時,房價上漲減緩了剛性需求者的購房速度,加上總體購房需求量并未大幅增加,致使10號地和15號地周邊成交量在近兩個月里出現(xiàn)了小幅下跌,分別環(huán)比下跌了5%和8%。
21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,廣渠路周邊的蘋果社區(qū)8月份成交均價20000元/平方米,比6月份的17000元/平方米上漲了17.6%,但成交量同比下降了13%;后現(xiàn)代城成交均價18000元/平方米,比6月上漲了20%,但成交量同比下降了7%。
奧運村鄉(xiāng)水源九廠地塊:價格上漲業(yè)主惜售
據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德倚林佳園店肖經(jīng)理告訴記者,6月底奧運村鄉(xiāng)地塊的高價拍賣,促進了業(yè)主和客戶對該區(qū)域房價看漲的預(yù)期,加上該區(qū)域部分樓盤房源較為緊張,一些業(yè)主短短幾天就把房源報價提高了500-1500元/平方米,使得該區(qū)域6月整體成交價格環(huán)比漲6.8%,
奧運村鄉(xiāng)(原洼里鄉(xiāng))水源九廠東墻外的樓盤澳林春天6月成交均價為17000元/平方米,截至8月底,漲幅達到8.8%,而成交量同比下降了9%。但據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,6月份北京二手房成交量為23955套,7、8月份漲幅分別為10.1%、3.8%,該區(qū)域的漲幅遠遠超過了北京市的平均漲幅。
肖經(jīng)理判斷,這種攀漲心理對于后市的影響還將繼續(xù),但經(jīng)歷過一段時期后將有所回落。同時,肖經(jīng)理還指出,不少業(yè)主放盤只是為了測試房子現(xiàn)在的市場行情,但在實際操作時,很多業(yè)主都會惜售。
九棵樹地塊:受地王影響較小
相對于其他地王輻射區(qū)域二手房均價漲幅,九棵樹輻射區(qū)二手房的地王效應(yīng)較弱,以藍調(diào)沙龍為例,6月份成交均價為9000元/平方米,7月份成交均價環(huán)比上漲6.7%,8月份與7月份相比漲幅較微。對比北京市二手房成交均價的漲幅,該地區(qū)尚未存在不理性價格暴漲的情況。
21世紀不動產(chǎn)北京安心瑞德翠屏北里店王經(jīng)理告訴記者,該地區(qū)沒有出現(xiàn)明顯漲幅的原因是由于九棵樹地塊二手房價格在該區(qū)域已算高端,購房者的心理接受價格目前來說還沒上漲的趨勢,但是隨著CBD的東擴,同時九棵樹區(qū)域儲備地塊較少,該區(qū)域房價上漲似乎是在情理之中了。
-專家分析
價格長期將回復(fù)理性
21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇認為,地王初現(xiàn)的階段,周邊業(yè)主正處于亢奮期,紛紛以地王作為市場標桿,房屋上漲價格難免盲目,高價頻頻嚇退部分剛性購房者,導(dǎo)致周邊二手房成交量出現(xiàn)下跌。地王出現(xiàn)后的兩三個月正是地王拉動房價上漲作用最明顯的時期,經(jīng)過一段時間的緩沖,房價仍將回落到正常增幅范圍之內(nèi)。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部分析師張月為,地王對區(qū)域房價提升固然是一個強有力的刺激,與此同時,這種推動作用也只是在短期內(nèi)顯現(xiàn)得比較明顯,中長期發(fā)展將逐漸回歸平穩(wěn)勢態(tài)。
本報記者 魯歡 趙麗萍 張蓓
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