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　　- 個案回顧

　　橡樹灣房價一波三折

　　2005年，冷清的清河板塊因為華潤置地高價拿地而驟受矚目。當(dāng)年8月1日，華潤置地以25.65億元的價格拿下原三家毛紡企業(yè)地塊。該地塊規(guī)劃建筑面積70萬平米，樓面地價3658元/平米。當(dāng)時區(qū)域在售樓盤均價約5000元/平米，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，華潤拿地價格很高。4年過去了，多個業(yè)界人士感嘆華潤置地當(dāng)時眼光獨到。

　　地價3658元，2006年8500元開賣

　　2005年，尚處城鄉(xiāng)接合部的清河，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，房價普遍不高，以致業(yè)內(nèi)對華潤的拿地很不解。

　　2006年11月，橡樹灣開盤銷售，當(dāng)時區(qū)域在售樓盤仍比較少。由于華潤置地的口碑及其產(chǎn)品不錯，開盤前就吸引了大量的購房者。據(jù)華潤置地有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，華潤橡樹灣首次開盤推出860套房子，但實際排號人數(shù)高達(dá)3000多人。當(dāng)時區(qū)域在售房價在8000—9000元/平米之間，橡樹灣的開盤均價定為8500元/平米�！半m然認(rèn)購者眾多，但我們并沒有坐地漲價。一方面是因為區(qū)域整體房價不高，不能貿(mào)然漲價，另一方面是華潤作為品牌房企，不能透支老百姓的預(yù)期�！�

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰也認(rèn)為，雖然華潤當(dāng)年高價拿地，但因其時北京的地價、房價未出現(xiàn)大漲，所以他們最終的銷售價格也基本是保持在一個相對合理的價位�！叭A潤橡樹灣的開盤價是可以接受的。當(dāng)時區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)佑清河新城、富力桃園都在8000元以上�！崩钗慕苷f。

　　“地王”沒有成“帶頭大哥”

　　北京土地價值和房價的飆升出現(xiàn)在2007年，首先是房價從4月份開始整體上漲，隨后，7月出現(xiàn)土地爭奪戰(zhàn)。當(dāng)年，多數(shù)樓盤的價格漲幅超過100%。

　　在這樣的大背景下，橡樹灣的房價也開始上漲�！皳�(jù)我了解，清河板塊最先提價并不是橡樹灣�！鼻搴影鍓K某開發(fā)商告訴記者，2007年初，清河板塊在售樓盤還賣8500—9000元/平米時，The house專家國際花園的售價達(dá)到1.1萬元/平米，率先拉升區(qū)域房價。橡樹灣當(dāng)時則為9000元/平米。

　　2007年6月開始，北京房價暴漲，清河板塊的房價也不例外。同時，清河板塊的市政建設(shè)、區(qū)域環(huán)境也都有很大改善。2007年底，橡樹灣的均價約為1.6萬元，The house專家國際花園均價約2.3萬元。其他樓盤也大約有80%左右的上漲幅度。

　　2008年北京樓市波動，橡樹灣下調(diào)幅度不大，大約下調(diào)了6%，而周邊個別樓盤的降幅達(dá)30%。“大勢的變化對樓盤價格影響是最大的�！崩钗慕苷f。

　　今年，清河板塊在售樓盤寥寥無幾，出現(xiàn)供不應(yīng)求，房價已逐漸回調(diào)至2007年的最高水平。目前，橡樹灣的精裝修房售價約2萬元/平米。

　　中鐵置業(yè)翰庭

　　昔日“地王”不領(lǐng)漲　25000元開售

　　7月12日，均價25000元/平米的中關(guān)村新盤中鐵置業(yè)翰庭開盤，此時正是京城樓市最火爆的時候，翰庭打出學(xué)院和文化牌，一天內(nèi)實現(xiàn)3億元的銷售額。

　　2008年初中鐵置業(yè)拿到位于清華東路的翰庭地塊，總計6.4億元，折合樓面地價14700元/平米，也是當(dāng)時的“地王”。

　　距此不遠(yuǎn)，龍湖地產(chǎn)2007年底拿下的唐寧ONE地塊，樓面價11500元/平米，如今單價已達(dá)30000元以上，而它在去年樓市低迷時開盤，曾經(jīng)低至19000元。

　　購房者認(rèn)可定價

　　翰庭選擇的開盤時間可謂生逢其時，沒有人再追究地王是否推高房價，因為此時中關(guān)村在售樓盤很少，單價大多超過25000元。

　　而且從區(qū)域來看，京北是今年樓市漲幅最高的區(qū)域，北五環(huán)外的華潤橡樹灣新推出的公寓，售價達(dá)20000元/平米；北五環(huán)外的潤澤悅溪，價格也漲到了16000元以上/平米。

　　在知春路上班的任小姐說，中關(guān)村在售的房子很少，尤其是純住宅更少，綜合項目周邊情況和戶型設(shè)計等方面，25000的價格還可以接受。

　　翰庭附近一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，翰庭的定價或許與其國企背景有關(guān)，“國企一般是比較低調(diào)的，在價格策略上不會高開高打”，他說，類似的還有城建開發(fā)的首城國際中心，低開高走是這類項目的特色。