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　　婚房需求“剛性” 撐起濟南樓市

　　是什么力量讓濟南樓市突然逆轉(zhuǎn)？山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部經(jīng)理薄夫利用幾個數(shù)字的分析說明這個問題。薄夫利稱，2008年全年，濟南樓市總成交量為16012套，到今年8月份，濟南樓市的成交就比去年全年多出4730套，與2008年全年的數(shù)據(jù)相比增長29.5%；2008年濟南樓市的成交總面積為191萬平米，而2009年1到8月份，濟南樓市成交總面積為214萬平米，與2008年全年的數(shù)據(jù)相比增長12%。

　　“兩個數(shù)據(jù)的增長并不同步，面積增長的比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于套數(shù)增長的比例，” 薄夫利說，“這說明賣掉的房子多是小戶型的”。與此同時，在調(diào)查中，薄夫利還發(fā)現(xiàn)，在前八個月的購房市民中，首次置業(yè)的市民占相當(dāng)大比例，而這些市民最中意的房子是90平米以下的小戶型，“大部分是婚房，這部分就是我們慣常所說的剛性需求”。根據(jù)上述一系列的數(shù)據(jù)分析，薄夫利認(rèn)為，支撐濟南樓市強烈反彈的正是這部分剛需，“這部分需求去年被刻意壓制，今年報復(fù)性反彈�！�

　　存量房賣光了 成交出現(xiàn)下滑

　　進入8月下旬后，濟南樓市再起變化，濟南房管部門的官方網(wǎng)站顯示，8月中旬到現(xiàn)在，濟南樓市的日成交量與前幾月相比有明顯下滑。而這期間，拐點再現(xiàn)的說法又流行了起來。然而對于這一變化，薄夫利卻頗不以為然，他認(rèn)為經(jīng)過8個月的旺銷，濟南樓市的存量房已基本消化完畢，而且由于去年市場形勢并不被看好，開發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎入市，新開工面積驟減，這樣一來，今年在存量房基本消化完后，市場大量有效供給并沒有跟上，“我們調(diào)查的結(jié)果是，成交量下滑的主要原因是無房子可賣”。

　　薄夫利的說法被濟南不少開發(fā)企業(yè)證實。中齊地產(chǎn)、名士豪庭等幾家開發(fā)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人都稱，他們新推的房源一上市就被搶光，而樓市價格也出現(xiàn)不小的漲幅。

　　與此同時，市場一直難銷的大房子銷售狀況也明顯好轉(zhuǎn)，據(jù)薄夫利介紹，9月份以來，濟南樓市120平米以上的大房子銷售狀況良好，在整個市場的成交量中，這部分房子的成交比例逐漸加大，“如果說市場有變化，那就是改善性分量加重�！北》蚶�說。

　　短期內(nèi)降價可能性不大

　　9月13日，國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心主任劉琳出席了在濟南高新區(qū)的一場房地產(chǎn)高層論壇。在發(fā)表主題演講時，劉琳認(rèn)為，短期內(nèi)房價漲幅有可能出現(xiàn)回落，上漲的速度也有可能放緩，但房價下跌的可能性并不大。

　　對于這個觀點薄夫利表示贊同，他稱有數(shù)據(jù)顯示，前8個月全國房 產(chǎn) 投 資 的 增 幅 為14.7%，但房產(chǎn)的新開工面積同比依然為負(fù)增長，而這也意味著，一年內(nèi)，市場所形成的現(xiàn)實有效供給并不充裕。而與此同時，經(jīng)過前八個月銷售，絕大部分開發(fā)企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)資金回籠，去年年底開發(fā)企業(yè)遇到的資金壓力已經(jīng)不再存在，在這種情況下，“開發(fā)企業(yè)不會有降價的動力”。同時，由于前八個月樓市表現(xiàn)良好，加上下半年通貨膨脹的預(yù)期比較強烈，薄夫利由此認(rèn)為，“到年底濟南樓市不會發(fā)生太大變化”。