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    宏觀調(diào)控就是調(diào)控供求關(guān)系

　　記：梳理過(guò)去歷程，我們看到國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)是從2004年開(kāi)始大漲，“高房?jī)r(jià)”成為百姓心頭之痛，你曾有個(gè)比喻說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)由“牛”的行業(yè)變成“過(guò)街老鼠”的行業(yè)，我們從體制上、市場(chǎng)上該進(jìn)行哪些反思？

　　顧：1998年以后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)才算真正出現(xiàn)，那時(shí)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲的速度也不快，每年保持2%-4%的增幅，2004年以后，房?jī)r(jià)連續(xù)4年高速增長(zhǎng)。對(duì)于這個(gè)變化，首先要明白到底什么因素影響房地產(chǎn)的起落變化？當(dāng)然是供求關(guān)系。為什么2004年開(kāi)始房地產(chǎn)漲得過(guò)快，因?yàn)楣��?yīng)緊張，使得供不應(yīng)求了；為什么2008年房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)樾枨蟠蠓�收縮，造成了供大于求。所以宏觀調(diào)控就是調(diào)控供求關(guān)系———供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系，而接下來(lái)仔細(xì)看需求是由什么決定的呢？又得回到政策層面因素。

　　記：兩者是相輔相成的關(guān)系。

　　顧：是的，而現(xiàn)在看影響房地產(chǎn)需求最關(guān)鍵的政策因素是金融貨幣政策。比如為什么今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求那么旺？老百姓的購(gòu)買(mǎi)能力沒(méi)怎么變化，但為什么那么多新增購(gòu)買(mǎi)？主要是因?yàn)閷捤傻呢泿耪�策，放開(kāi)了二套房貸款，誰(shuí)買(mǎi)房銀行都支持。反過(guò)來(lái)現(xiàn)在二套房政策嚴(yán)格執(zhí)行，首付款提高了，利率提高了，有些城市的成交量就在下降了，因?yàn)槌捶砍杀揪透吡�，這部分購(gòu)買(mǎi)人群就沒(méi)了。

　　記：我看近兩年顯示調(diào)控作用的主要就是金融杠桿。

　　顧：注重金融杠桿之外還有另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。什么決定供應(yīng)？土地決定供應(yīng)。例如為什么2003年時(shí)廣州房?jī)r(jià)還下降？因?yàn)閺V州的土地供應(yīng)量在2001年時(shí)太大了，花都、番禺等地區(qū)有幾千上萬(wàn)畝的新增土地。又如為什么近期深圳房?jī)r(jià)還在漲那么快？因?yàn)樯钲谶B續(xù)三年在關(guān)內(nèi)沒(méi)怎么批售土地。

　　所以說(shuō)，我們對(duì)高房?jī)r(jià)問(wèn)題的反思，關(guān)鍵是要認(rèn)真地把握好金融貨幣政策和土地供應(yīng)狀況，以此正確影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。我一直說(shuō)，金融決定了市場(chǎng)的冷熱，土地是決定供應(yīng)的關(guān)鍵。當(dāng)然，一方面是正確制定政策，另一方面政策的執(zhí)行也很重要，比如二套房貸政策沒(méi)變過(guò)，關(guān)鍵是之前過(guò)度放松了，現(xiàn)在要求嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)市場(chǎng)的影響就立馬見(jiàn)效了；又如每年有新增土地供應(yīng)的計(jì)劃，但存量土地的盤(pán)活又是個(gè)大問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商捂地、捂盤(pán)等，直接影響了房子的供應(yīng)量。所以，我們還要反思政策出臺(tái)后的執(zhí)行效率。