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　　上海樓市透支未來溢價(jià)空間 存在風(fēng)險(xiǎn)

　　正如上文所述，迪士尼落滬消息一公布，周邊地價(jià)便出現(xiàn)了天價(jià)競(jìng)拍，連開發(fā)商都直言高得離譜，但參與競(jìng)拍的企業(yè)不乏名企，有分析認(rèn)為，迪士尼項(xiàng)目將從三方面利好上海樓市(促進(jìn)周邊配套發(fā)展，帶動(dòng)GDP增加人均收入，住宅需求增加)，但事實(shí)未必如此，依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)來消化高昂地價(jià)顯得有些力不從心。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，迪斯尼周邊地價(jià)可能會(huì)有一點(diǎn)影響，但影響不會(huì)太大。目前受此利好消息影響，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已在高位，或已透支未來溢價(jià)空間。同時(shí)，這一概念僅對(duì)川沙地區(qū)的住宅產(chǎn)生影響，并不會(huì)由此而推高整個(gè)上海市的房?jī)r(jià)。以東京為例，90年代日本經(jīng)濟(jì)泡沫和地產(chǎn)泡沫同時(shí)破裂，雖然東京迪斯尼依然成功，但是并不能阻擋日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑。

　　有分析認(rèn)為，“面粉貴過面包”的場(chǎng)景又再度出現(xiàn)，必然導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)的過快上漲。但不會(huì)改變整個(gè)上海房?jī)r(jià)，迪士尼效應(yīng)確實(shí)帶動(dòng)了周邊樓價(jià)飚漲，但同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂，迪斯尼概念的號(hào)召力，也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因?yàn)閺木幼〉慕嵌葋砜矗�居家所需要的交通、醫(yī)療、學(xué)校、生活性商業(yè)都不會(huì)因?yàn)榈纤鼓岫�有明顯的改觀。此次該地塊的地價(jià)僅以迪斯尼的概念而出現(xiàn)如此漲幅，盲目和泡沫的成份已十分明顯。隨著項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，試問有誰愿意住在如此繁華嘈雜地段，即使住房?jī)r(jià)恐怕也會(huì)很高，普通百姓也買不起，富豪也不會(huì)選址在此吧�！　�

　　永安信國(guó)際投資董事局主席喬志杰在接受采訪時(shí)表示，迪士尼對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，沒有根本性的帶動(dòng)，尤其是對(duì)商品房。迪士尼周邊的商品房，應(yīng)該降價(jià)而不是漲價(jià)。

　　綜上所述，迪士尼效應(yīng)所帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)似乎并不是想象中那么樂觀，中間還存在很大風(fēng)險(xiǎn)，潘石屹認(rèn)為“迪士尼概念”對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值提升究竟有多大很不確定，或許遠(yuǎn)不如一個(gè)交通樞紐中心的建立對(duì)周邊物業(yè)價(jià)值的提升。而法國(guó)、日本等國(guó)的迪士尼項(xiàng)目也都是建立在遠(yuǎn)離市中心的地方，建成多年后也沒在其周邊掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱。香港在迪士尼洛城之前房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了大漲，但項(xiàng)目落成之后泡沫消失，房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)火爆時(shí)增長(zhǎng)。上海迪士尼能夠打破常規(guī)，異軍突起。

　　受益于迪士尼效應(yīng)所產(chǎn)生的樓市狂歡，地王產(chǎn)生，房?jī)r(jià)飆漲，將從何消化擺在了我們面前。近日不少媒體報(bào)道，近三分之一的開發(fā)商炒地皮做“倒?fàn)敗辟嵢〈箢~利潤(rùn)，而又有業(yè)內(nèi)人士分析，這次上海地塊拍賣，鑒于中美合作還需要進(jìn)一步磋商，而實(shí)際進(jìn)入開工還尚需時(shí)日，川沙地塊必定會(huì)曬曬太陽(yáng)，但愿這次上海土地市場(chǎng)不會(huì)玩“炒地皮”的游戲。而當(dāng)土地也成為開發(fā)商投資的工具、高昂成本無處消化的時(shí)候，會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到股市呢。