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　  政策 3

　　松綁改善型二套房貸

　　出臺(tái)時(shí)間：2008年12月20日

　　期限：暫定執(zhí)行至2009年12月31日

　　解讀：根據(jù)國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào)，在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的居民，再申�?qǐng)貸款購(gòu)買第二套普通自住房，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策，即貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例為20%。對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。而優(yōu)惠出臺(tái)前，所有的第二套房的首付一般為四成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　關(guān)注度：★★★★

　　【算賬】

　　百萬(wàn)房產(chǎn)可省利息20多萬(wàn)

　　首付方面的差別比較明顯，一套純粹用于改善居住條件的第二套普通自住房，總價(jià)100萬(wàn)元，首付款最低為20萬(wàn)，比優(yōu)惠政策出臺(tái)前的40萬(wàn)減少了一半。

　　貸款情況變化也較大，假設(shè)需要貸款80萬(wàn)元，以等額本息還款法貸款期限20年，如果是按七折最低利率來(lái)算的話，每月的還款額是4915.7元，而利息總支出是約379773.3元；如果是按1.1倍利率來(lái)算的話，每月還款額是5981.18元，利息總支出是約635481元。由此可見，七折最低利率比1.1倍二套房貸利率每月還款額少1065.5元，共節(jié)省利息支出約255707.7萬(wàn)元。

　　【取消之影響】

　　加大升級(jí)置業(yè)者的購(gòu)房壓力

　　由于當(dāng)前對(duì)于第一套房產(chǎn)的人均面積很難審核和界定，二套房貸執(zhí)行又在逐漸縮緊，因此貸款購(gòu)買第二套房實(shí)際上基本都按1.1倍利率執(zhí)行。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為，改善型二套房利率執(zhí)行的相對(duì)嚴(yán)苛以及四成首付的較高要求，讓升級(jí)置業(yè)者的購(gòu)房壓力加大，這直接體現(xiàn)在交易市場(chǎng)，就是90—120平米升級(jí)置業(yè)群體較為集中選擇的中檔戶型成交格局縮小。

　　政策 4

　  契稅等稅費(fèi)稅率下調(diào)或減免

　　出臺(tái)時(shí)間：2008年10月22日

　　期限：無(wú)明確限定

　　解讀：根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號(hào)，個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅和土地增值稅。優(yōu)惠之前，140平米以下普通住宅契稅為1.5%，140平米以上非普通住宅契稅為3%，優(yōu)惠出臺(tái)后，90平米以下可以只交1%。優(yōu)惠前印花稅買賣雙方要各付0.05%，政策出臺(tái)后若買賣雙方都為個(gè)人，可以免印花稅。

　　關(guān)注度：★★★☆

　　【算賬】

　　百萬(wàn)房產(chǎn)僅省6000元

　　如果是首次置業(yè)，購(gòu)買一套總價(jià)100萬(wàn)的房子，在優(yōu)惠政策出臺(tái)前，需要交納1.5%的契稅，即1.5萬(wàn)元，還需0.1%的印花稅即1000元，而在優(yōu)惠期內(nèi)，需要繳納1%的契稅即1萬(wàn)元，無(wú)需繳納印花稅和土地增值稅。

　　【影響】

　　影響心理而非實(shí)際交易

　　“雖說(shuō)契稅優(yōu)惠到期將增加購(gòu)房者成本，但鑒于首次置業(yè)者多為自住型，增加0.5%的契稅對(duì)其不會(huì)產(chǎn)生較重負(fù)擔(dān)”，麥田房產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)吳存勝認(rèn)為，契稅優(yōu)惠政策動(dòng)向?qū)τ谖磥?lái)市場(chǎng)影響不大，更多可能在心理效應(yīng)，若取消此優(yōu)惠，可能令購(gòu)房者從心理上產(chǎn)生對(duì)于未來(lái)政策層面的猜測(cè)，從而影響到購(gòu)房信心。

　　政策 5

　　賣經(jīng)濟(jì)適用房再買房契稅按差額

　　出臺(tái)時(shí)間：2009年1月23日

　　期限：無(wú)明確限定

　　解讀：居民將經(jīng)適房，危改回遷房、集資建房等上市出售后1年內(nèi)，如果按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買住房，或者此類住房出售前1年內(nèi)已按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買住房的，參照“公有住房上市出售實(shí)施辦法”繳納契稅。經(jīng)適房家庭如果出售自己的經(jīng)適房，1年內(nèi)再購(gòu)買商品房，將按新購(gòu)商品房與出售經(jīng)適房成交價(jià)的差額繳納契稅。

　　關(guān)注度：★★☆

　　【算賬】

　　按差價(jià)的1.5%交契稅

　　如果按照50萬(wàn)賣掉經(jīng)濟(jì)適用房一年內(nèi)再買價(jià)值150萬(wàn)商品房的，就按差價(jià)100萬(wàn)元來(lái)繳納契稅1.5%，合計(jì)1.5萬(wàn)，而如果沒(méi)有這個(gè)優(yōu)惠政策則需要繳納2.25萬(wàn)，這一政策優(yōu)惠了7500元。

　　【影響】

　　涉及范圍小影響有限

　　美聯(lián)物業(yè)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這一政策延期與否對(duì)市場(chǎng)的影響有限。首先，契稅按照成交價(jià)的1.5%計(jì)稅，即使按照商品房標(biāo)準(zhǔn)納稅，一套房產(chǎn)交稅也在2萬(wàn)以內(nèi)。其次，在經(jīng)濟(jì)適用房交易中因?yàn)樾枰�繳納成交價(jià)格10%的綜合地價(jià)款，所以實(shí)際納稅總額較小，對(duì)市場(chǎng)的影響也不會(huì)很大。

　　政策 6

　　土地出讓金延期支付

　　出臺(tái)時(shí)間：2009年1月22日

　　期限：無(wú)限制期限

　　解讀：對(duì)以招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地，在不影響土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的前提下，受讓方由于困難不能按時(shí)付款的，市國(guó)土管理部門可根據(jù)實(shí)際情況批準(zhǔn)延期并公示，延期最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月。 

　　關(guān)注度：★★★

　　【取消之影響】

　　房企資金鏈或再度緊張

　　在北京政府推出的十五條優(yōu)惠政策中，土地出讓金可延期支付的寬松政策也對(duì)開發(fā)商形成了利好。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究人員指出，在全球金融危機(jī)的大背景和房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整的形勢(shì)下，這項(xiàng)政策極大地緩解了開發(fā)商的財(cái)務(wù)壓力，幫助開發(fā)商較為平穩(wěn)地度過(guò)了行業(yè)的“寒冬”。土地出讓金延期支付既可以幫助開發(fā)商暫時(shí)緩解資金壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也促進(jìn)部分有實(shí)力的開發(fā)商敢于拿地，在行業(yè)調(diào)整期做好土地儲(chǔ)備，以待行業(yè)復(fù)蘇時(shí)更有競(jìng)爭(zhēng)力。如果停止執(zhí)行，拿地較多的房企有可能再度面臨資金緊張的情況。

　  政策 7

　　“限外令”暫時(shí)松綁

　　出臺(tái)時(shí)間：2009年1月22日

　　期限：至2009年12月31日

　　解讀：暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號(hào))中，對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。

　　關(guān)注度：★★★

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