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“合法閑置”——
老“地王”大多田園依舊
市場行情看好時,企業(yè)高價(jià)拿地,得到利潤回報(bào),市場低迷時,有政府出手相救,企業(yè)并沒有承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)難道只能享受利潤,不該承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)嗎?
金地集團(tuán)曾在2007年9月11日拍下廣東一塊24萬多平方米的地,成交價(jià)為15.9億元,成為“地王”。今年8月,我們來到這塊“地王”現(xiàn)場,按照約定動工期限,這本應(yīng)是一片繁忙的工地,但記者在這塊原本是水塘的地塊看到,一位老伯正在齊腰深的塘中捕魚,沒有任何動工的跡象。
“你們也是來看‘地王’的吧?”在這片水塘打工20多年的趙先生招呼著記者。他說,一年多前,他在電視上看到這個地方成了“地王”很吃驚,擔(dān)心多年從事的漁業(yè)生活就此中斷。但讓他沒想到的是,至今他仍過著早出晚歸的漁民生活。
為何已超過約定動工時間近一年半而未動工?金地集團(tuán)一名工作人員對此的解釋是“政府方面未能按期交地”。廣州國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋,由于拆遷補(bǔ)償原因,不能按時把地塊交給企業(yè)。和該地塊同時期拍出的相鄰的一塊地,則長滿了荒草和農(nóng)民零散種植的香蕉、玉米。
出讓后的“地王”未能如約開工,廣州不是唯一。從全國的情況看,這兩年產(chǎn)生的“地王”,大多尚未動工開發(fā),有的連地價(jià)款都未繳清,仍舊一派田園風(fēng)光,而且這些未動工的地塊各有“合法”的原因。
人們不能理解,這些土地已拍出去兩年左右,為何還都有合法的未動工理由,供出去的土地形成商品房供應(yīng)就那么難?
“天價(jià)交易本身就存在‘天價(jià)’的風(fēng)險(xiǎn)。市場行情看好時,企業(yè)高價(jià)拿地,得到利潤回報(bào),市場低迷時,有政府出手相救,企業(yè)并沒有承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)難道只能享受利潤,不該承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)嗎?此外,個別‘天價(jià)’地得主,惡意囤積土地以獲增值的做法,更是直接將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會!壁w松說!
成本太低——
開發(fā)商不懼“悔地”
有些地方對 “地王”網(wǎng)開一面,違規(guī)操作,在合同中約定了極少的定金,有的甚至沒有約定定金,這意味著開發(fā)商的違約成本極低。
去年和前年產(chǎn)生的“地王”,很多沒有被“消化”,如今接連出現(xiàn)的新“地王”會不會同樣命運(yùn)?
“出讓地未能如約動工至少有三大危害,一是浪費(fèi)了稀缺的土地資源。二是干擾了政府宏觀調(diào)控措施。供出的土地不能及時形成房屋,政府通過加大供應(yīng)來平抑房地產(chǎn)市場的目的就無法實(shí)現(xiàn),在需求旺而供應(yīng)相對短缺的情況下,就可能助推房價(jià)上漲。三是政府在沒有新的土地供應(yīng)計(jì)劃的情況下,土地市場出現(xiàn)短缺,開發(fā)商不用開發(fā)就能坐擁土地升值收益,等于政府將本應(yīng)屬于社會的土地增值拱手讓給個別利益群體。”趙松說。
為防止開發(fā)商長期大量囤積土地,加大開發(fā)商違約成本,國家相關(guān)政策明確要求,土地出讓合同要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容,按規(guī)定,在土地出讓合同中要明確約定定金,超過合同約定日期未動工的,沒收定金。
從企業(yè)的正常經(jīng)營行為講,在拿每宗地前,開發(fā)企業(yè)都經(jīng)過反復(fù)核算成本與效益,如果預(yù)期沒有利潤,或利潤空間不大,不會冒此風(fēng)險(xiǎn);況且,我國對土地出讓的管理有嚴(yán)格規(guī)定,“地王”得主應(yīng)知道違約后果。如果個別企業(yè)出現(xiàn)資金緊張等問題不能如期開發(fā)尚能理解,“地王”集體曬太陽,讓人不得不懷疑,難道這些開發(fā)企業(yè)拿地時都失去了理性?
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),土地出讓合同管理不規(guī)范,開發(fā)商“悔地”成本不高是導(dǎo)致“地王”不能如期開工的原因之一。有些地方對 “地王”網(wǎng)開一面,違規(guī)操作,在合同中約定了極少的定金,有的甚至沒有約定定金,這意味著開發(fā)商的違約成本極低。
記者曾查閱某“地王”的出讓合同,發(fā)現(xiàn)這個出讓價(jià)達(dá)16億元的地塊本應(yīng)按合同金額的10%—20%征收定金,至少應(yīng)繳納1.6億元定金,但事實(shí)上,該地塊的定金僅幾百萬元。如此寬松的合同約定,開發(fā)商拿地時只付少量的競買保證金,就能輕松成為“地王”;市場行情看漲時,就動工開發(fā),行情不好時,即使違約了,不能動工開發(fā),把地退給政府的代價(jià)也只是很少的保證金,這樣的好事,哪個不愿做?
此前,為規(guī)范合同管理,北京、上海、廣州等許多城市都出臺了清理閑置土地,盤活存量土地的相關(guān)政策,但多是以整改的方式收場,真正處罰的少,收取土地閑置費(fèi)或收回的就更少,上述政策在有些地方成了“一紙空文”。
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