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　　惠譽(yù)：短期內(nèi)開發(fā)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)不大

　　每經(jīng)記者 馬駿骎 發(fā)自上海

　　通脹來(lái)襲政策收緊，樓市前景多了一絲撲朔迷離的氣氛。惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)董事胡偉恩日前在上海接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)指出，在全國(guó)市場(chǎng)范圍內(nèi)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是高端房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)很有可能在4～6個(gè)月時(shí)間段內(nèi)出現(xiàn)較為劇烈的價(jià)格波動(dòng)，房?jī)r(jià)或有10%～15%的下跌空間。但在未來(lái)6～9個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商貸款違約風(fēng)險(xiǎn)不大，不會(huì)出現(xiàn)2008年初時(shí)的危險(xiǎn)。

　　長(zhǎng)期看仍看好樓市

　　NBD：頻繁調(diào)控下，請(qǐng)問(wèn)您對(duì)于樓市未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)做何判斷？

　　胡偉恩：從住宅平均價(jià)格看，各個(gè)地區(qū)的價(jià)格區(qū)別很大。但從全國(guó)范圍內(nèi)看，中端市場(chǎng)還是有很多老百姓、包括很多工作5年10年以后的大學(xué)生可以承擔(dān)起這部分市場(chǎng)的價(jià)格，因此整體而言2010年前6個(gè)月除非美國(guó)突然加息，不然價(jià)格走勢(shì)仍將保持平穩(wěn)，北京、廣州這些城市價(jià)格波幅預(yù)計(jì)在5個(gè)百分點(diǎn)左右，但是上海會(huì)面臨更大壓力，尤其是高端市場(chǎng)很可能在4～6個(gè)月時(shí)間內(nèi)，價(jià)格下跌10%～15%。目前成交量在上海已經(jīng)有緩慢下降的趨勢(shì)，全國(guó)范圍內(nèi)平均成交量還保持平穩(wěn)。

　　往后看的話，預(yù)計(jì)今年最后一個(gè)季度以及明年上半年，樓市氣氛就會(huì)比較冷。但是如果看3～5年，我們依然看好樓市，原因很簡(jiǎn)單，中國(guó)的剛性需求真的很強(qiáng)，從政府角度看，也需要保護(hù)住宅市場(chǎng)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　開發(fā)商沒(méi)有降價(jià)迫切性

　　NBD：根據(jù)你們的調(diào)查研究，房地產(chǎn)商目前的流動(dòng)性現(xiàn)狀如何？是否會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的迫切性？

　　胡偉恩：去年出現(xiàn)很多地王，但民營(yíng)開發(fā)商參與的并不多，民營(yíng)開發(fā)商現(xiàn)在的資本結(jié)構(gòu)和流動(dòng)性還是比較穩(wěn)定的。從2008年下半年到2009年上半年，民營(yíng)開發(fā)商購(gòu)買新地、增加土地儲(chǔ)備還是非常保守。雖然買地的政策會(huì)收緊，但是開發(fā)商無(wú)需一次性付清，完全有能力管理好現(xiàn)金流，每年七八十億的土地款對(duì)于全國(guó)性的開發(fā)商來(lái)說(shuō)還貸并沒(méi)有太大壓力，因此開發(fā)商并沒(méi)有大幅降價(jià)的迫切性。

　　NBD：您怎樣評(píng)價(jià)去年和房地產(chǎn)相關(guān)的銀行貸款的償付能力？

　　胡偉恩：我不覺(jué)得銀行的開發(fā)貸款會(huì)出現(xiàn)太大問(wèn)題。尤其在國(guó)內(nèi)排位前20%的開發(fā)商，貸款不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，那些排名后幾位的開發(fā)商會(huì)有不確定性，零星的公司倒閉事件可能也會(huì)發(fā)生。但整體而言去年賣方市場(chǎng)是非常好的，排名靠前的公司都成了各大銀行爭(zhēng)搶的客戶。此外，我們從開發(fā)商處了解到，他們今年獲得的授信額度可能只用了一部分，如此它們手上既有現(xiàn)金、又有沒(méi)用完的額度，彈性就比較好。

　　因此，在未來(lái)6～9個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商貸款違約風(fēng)險(xiǎn)不大，不會(huì)出現(xiàn)2008年初時(shí)的危險(xiǎn)。最讓人擔(dān)心的情況是貸款放出去以后樓市立即出現(xiàn)下調(diào)，但2009年是一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)，因此這部分違約風(fēng)險(xiǎn)不大。

　　上海高端市場(chǎng)存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)

　　NBD：根據(jù)香港的經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？

　　胡偉恩：一線城市、高端市場(chǎng)泡沫的危險(xiǎn)性是存在的�？墒嵌�三線城市老百姓自住的中高端市場(chǎng)危險(xiǎn)不大，因?yàn)檫@部分市場(chǎng)的供應(yīng)在中國(guó)是有空間的。不像香港、日本可能供應(yīng)本身就有偏緊張的問(wèn)題。而且發(fā)生泡沫破裂的城市一般以服務(wù)性行業(yè)、金融行業(yè)為主導(dǎo)、投資者聚集，在內(nèi)地唯一可能發(fā)生這一情況的就是上海的高端市場(chǎng)。

　　一般而言判斷市場(chǎng)是否出現(xiàn)很大的泡沫，你只需要問(wèn)問(wèn)身邊的同事和朋友，如果每個(gè)人手里都在同一時(shí)間擁有兩套以上的房屋，那么就要警惕是否有泡沫了，當(dāng)年香港在1996、1997年就是如此。