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　　空轉(zhuǎn)6年條件仍不具備？

　　有學(xué)者認(rèn)為短期開征物業(yè)稅，條件還不具備。張斌稱，物業(yè)稅配套工作很大，相關(guān)信息要組成一個(gè)完備的數(shù)據(jù)庫，才能為后續(xù)工作提供依據(jù)

　　近日，有媒體報(bào)道“物業(yè)稅空轉(zhuǎn)今年將在全國推行”，但隨后國家稅務(wù)總局和財(cái)政部均稱未發(fā)布該消息。

　　物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)的數(shù)量，并進(jìn)行評估和稅收統(tǒng)計(jì)。

　　2003年10月，十六屆三中全會通過的市場經(jīng)濟(jì)體制的相關(guān)決議稱，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”隨后，物業(yè)稅問題一直倍受關(guān)注。

　　從2003年開始，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作。

　　如果空轉(zhuǎn)將在全國推行，則物業(yè)稅的進(jìn)程將再進(jìn)一步，有學(xué)者甚至預(yù)計(jì)，率先實(shí)行空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的北京、深圳，有望在今年“實(shí)轉(zhuǎn)”起來。但截至記者發(fā)稿，稅務(wù)總局沒有明確表態(tài)。

　　有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)前征稅條件還不具備。上述國家稅務(wù)總局稅收科研所負(fù)責(zé)人表示，最終物業(yè)稅肯定是要實(shí)行調(diào)控作用的，但是短期內(nèi)不可能，條件還不具備。

　　北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任董藩，在14日一論壇上表示，“在中國征物業(yè)稅，前途是光明的，道路是沒有的�！彼�認(rèn)為物業(yè)稅涉及到財(cái)產(chǎn)權(quán)的問題，開征物業(yè)稅的基本條件，首先就是土地確權(quán)。

　　張斌稱，物業(yè)稅的配套工作很大，首先要掌握地區(qū)房產(chǎn)所有者的信息，明確向誰征稅的問題，物業(yè)稅是一個(gè)征管成本比較高的稅種，需要對房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行具體的評估，這些信息要組成一個(gè)完備的數(shù)據(jù)庫，才能為后續(xù)工作提供依據(jù)。其次要核定評稅價(jià)值和稅率等。

　　北京商用房產(chǎn)可開征？

　　今年北京“兩會”上，市政協(xié)委員王紀(jì)平、劉桓表達(dá)了類似觀點(diǎn)，物業(yè)稅征收應(yīng)分步實(shí)施，首先從商用房產(chǎn)開始

　　盡管前期工作繁瑣，但是率先實(shí)行試點(diǎn)的北京，曾在2008年向國家稅務(wù)總局提出申請希望落實(shí)物業(yè)稅。

　　北京市政協(xié)委員、時(shí)任地稅局局長王紀(jì)平，曾在2008年北京“兩會”上透露，北京市已率先向國家稅務(wù)總局提交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請，最快當(dāng)年6月份北京將開征物業(yè)稅。申請“空轉(zhuǎn)實(shí)”主要出于三個(gè)原因：一是完善目前稅制，其次是開辟新的地方稅源，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，此外是增強(qiáng)稅收參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的功能，以區(qū)別性物業(yè)稅來調(diào)節(jié)購房需求。

　　但是該“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請最后不了了之。當(dāng)年，有國家稅務(wù)總局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人稱，客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會開征，開征的大概時(shí)間在2010-2015年間。

　　“主要是上邊沒有立法，沒有配套的法律法規(guī)�！蓖跫o(jì)平14日表示，試點(diǎn)城市從空轉(zhuǎn)到實(shí)轉(zhuǎn)，也不是不可以，因?yàn)槲飿I(yè)稅征收屬于地方財(cái)政，但是在沒有法律法規(guī)框架下就沒有辦法定下來。他說，申請實(shí)轉(zhuǎn)中最復(fù)雜最受爭議的，就是居民住宅這一塊到底要不要征收，因?yàn)槭聵I(yè)單位、企業(yè)這些原來也交了稅，但是對于居民原來并沒有，是否應(yīng)開征新稅種爭議很大。

　　24日，王紀(jì)平在今年的北京“兩會”上接受媒體采訪時(shí)說，物業(yè)稅在京6年“空轉(zhuǎn)”，范圍僅限于商用物業(yè)而非住宅，無論從哪方面看，北京的住宅暫時(shí)都不具備征收物業(yè)稅的條件。物業(yè)稅可從目前各種條件基本成熟的商用物業(yè)開始征收，按“商用物業(yè)-豪宅-普通住宅”的步驟實(shí)現(xiàn)全面覆蓋。

　　此前一天，北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，他認(rèn)為北京商用房產(chǎn)物業(yè)稅開征的條件已經(jīng)具備，物業(yè)稅征收應(yīng)分步實(shí)施，首先從商用房產(chǎn)開始。

　　開征后利益如何平衡？

　　土地出讓金是否應(yīng)劃入物業(yè)稅引發(fā)爭議，土地出讓金是地方政府一大財(cái)源，如果劃到物業(yè)稅繳納，難免觸動(dòng)地方利益

　　“對于究竟什么時(shí)候空轉(zhuǎn)能落實(shí)，今年能不能推出，要看是什么內(nèi)容的物業(yè)稅�！睆埍笳f，現(xiàn)在對于物業(yè)稅方案各界觀點(diǎn)不一，因此無法判斷出臺的時(shí)間。

　　綜合當(dāng)前各界爭論內(nèi)容，焦點(diǎn)有三：首先就是居民住宅要不要現(xiàn)在就征物業(yè)稅的問題。這也正是王紀(jì)平所提到的“空轉(zhuǎn)實(shí)”未果最受爭議的問題。

　　如果對居民住房開征，那么必將導(dǎo)致居民個(gè)人稅負(fù)上升。

　　當(dāng)前業(yè)界討論的一個(gè)最簡單的方案是，歸并已經(jīng)征繳的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，或可考慮土地增值稅合一為物業(yè)稅，主要針對城市商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。這樣居民住房就被排除在外。

　　“一步到位是很難的，很有可能分步走。”張斌表示，首先從商業(yè)地產(chǎn)開始，在原來的基礎(chǔ)上進(jìn)行改革，隨后逐步推向居民住房，這樣影響波及的范圍沒有那么大，阻力較小。日后推及到居民住宅，將要考慮是否要設(shè)免征額的問題，不同地區(qū)免征額是否一致，對房屋類型的不同如何征繳，稅率是否中央統(tǒng)一設(shè)定都需要進(jìn)行明晰。

　　三大焦點(diǎn)另一受到爭議的問題是，作為地方財(cái)政來源的土地出讓金，是否應(yīng)劃入物業(yè)稅。當(dāng)前業(yè)界對物業(yè)稅抑制房價(jià)的預(yù)期，一是控制投機(jī)成本，二是降低初始房價(jià)成本。目前開發(fā)商繳付的土地出讓金，是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發(fā)商把這部分費(fèi)用“轉(zhuǎn)嫁”到購房者身上。

　　開發(fā)商稱，土地出讓金約為總開發(fā)成本的30%到40%。如果出臺物業(yè)稅，將之前包括土地出讓金在內(nèi)的土地和房產(chǎn)交易過程中繁多的稅費(fèi)，全部組合成一種稅，拆分為每年對業(yè)主征收。這樣一來，由于開發(fā)成本大幅下調(diào)，房價(jià)可能會隨之走低。

　　當(dāng)前，土地出讓金是地方政府的一大財(cái)源。如果劃到物業(yè)稅繳納，難免觸動(dòng)地方利益。因此這也是物業(yè)稅難以出臺的重要原因。如果土地出讓金不劃入物業(yè)稅，只把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，那么房屋成本中最高的部分———土地出讓金仍一次性轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，降低房價(jià)的愿望就會落空。

　　如果土地出讓金劃入或分比例劃入物業(yè)稅體系，那么就會產(chǎn)生如何與現(xiàn)行稅費(fèi)制度銜接的問題。物業(yè)稅每年一征，原來已承擔(dān)高額費(fèi)用的買房者，就面臨著重復(fù)計(jì)征，會造成新的不公平。

　　上述三個(gè)爭論焦點(diǎn)，共同決定究竟出臺一個(gè)什么樣的物業(yè)稅方案才更合理。不少學(xué)者認(rèn)定，物業(yè)稅的出臺道路不會平坦。