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供應(yīng)萎縮 房價想降都難
一方面是地價、房價不斷被推高,一方面卻是商品房供應(yīng)不足,在這種情況下,房價下降已經(jīng)難上加難。
2009年前三季度,北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資比2008年、2007年同期分別增加了56.0%、43.4%;商品房銷售面積比2008年同期增長了1.3倍,并超過了2007年的水平,增長了13.4%。
在貨幣流動性過剩和政府一系列刺激樓市的政策下,開發(fā)商的投資熱情明顯上揚,需求經(jīng)過2008年的壓抑后,也開始集中釋放,于是出現(xiàn)了投資、消費兩旺的態(tài)勢。然而,竣工面積卻繼續(xù)小幅下挫。
多位業(yè)內(nèi)人士認為,2009年商品房住宅消耗量過大,而2010年上半年,新盤供應(yīng)依然跟不上,在強勁需求與供應(yīng)不足的失衡下,房價下降的可能性微乎其微。
地王·推手
北京賣地收入 突破900億元
在央企被確定為推高地價的幕后黑手之后,我們也看到,政府的賣地收入大幅增長。
往年北京制定的土地供應(yīng)計劃很少能夠完成,但是2009年,土地管理部門卻打了個漂亮的“翻身仗”,把大塊的土地分成小塊來賣,總價降低的情況下就有更多房企具備了“游戲機會”,接著,小塊地的價格也被炒高。
來自北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示,2009年,北京市共成交243宗地塊,成交金額達到928.05億元。而北京2009年GDP總額為1100多億元,由此看出,賣地已經(jīng)成為北京財政收入的主要來源。
信貸寬松 熱錢流向土地市場
央企為什么對拿地分外感興趣?華遠集團董事長任志強表示,央企之所以有相對較高的成本承受能力,也是因為其貸款成本比民營企業(yè)低。
而用潘石屹的話說:“目前流動性充裕,加上銀行信貸的支持,央企和很多國有企業(yè)取得資金的渠道更容易。目前整體宏觀經(jīng)濟處于產(chǎn)能過剩的狀態(tài),這些企業(yè)不愿投資實體經(jīng)濟,便擁入了房地產(chǎn)市場!
正是由于央企在獲得信貸,政府幫助以及其他降低成本增加收益方面有著民營企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢,他們才可以付出比民營企業(yè)更多的成本在京“稱王”。
不僅如此,樓市的瘋狂以及信貸政策的寬松讓很多行外人垂涎于房地產(chǎn)市場的暴利。一時間,電子業(yè)、紡織業(yè)、鋼鐵業(yè)等不少企業(yè)紛紛成立房地產(chǎn)公司參與拿地。
記者在一個拍地現(xiàn)場就“邂逅”了專門做廚衛(wèi)的樂華梅蘭公司負責(zé)人,該負責(zé)人毫不忌諱地表示要觀摩拿地現(xiàn)場,不排除今后進軍房地產(chǎn)市場的可能。
2009年1-12月北京住宅用地樓面價
(單位:元/平方米)
29859
977
2740
275
362
4581
411
5046
6054
3952
10174
(無成交)
2
3
5
6
4
7
8
10
11
12
地王·預(yù)期 2010年 土地市場依舊餓得慌
北京市國土局日前發(fā)布,2010年北京將繼續(xù)加大住宅用地特別是保障性住房用地供應(yīng),擬供應(yīng)的住宅用地面積將不低于2500公頃,規(guī)劃建筑面積3000萬平方米以上,與2009年成交量相比供應(yīng)將翻番。
從這段數(shù)據(jù)上看,好像土地供應(yīng)是上來了,但是仔細一琢磨,商品房供應(yīng)卻和2009年相差無幾。
華遠地產(chǎn)總裁任志強對此分析,2010年的2500公頃土地供應(yīng)中,公開面對社會供給的住宅用地約為1250公頃,而2009年面對社會供給的建設(shè)用地總量為1457公頃,其中住宅建設(shè)用地為1072公頃。與2009年相比,預(yù)計2010年的土地供給確實有所增加。但增加的確實有限。
不僅如此,2009年之前土地供應(yīng)十分緊張,僅完成了計劃供給量,換句話說,土地市場處于一種饑餓狀況。因此,雖然2010年的“糧食”供給量在增加,但仍然不能讓饑餓的開發(fā)商吃飽肚子。
地王爭奪戰(zhàn)中的精彩“表情”
●當(dāng)廣渠路15號地被中化方興叫板到40億之后,潘石屹激動地起立轉(zhuǎn)身對其伸出大拇指:“你!!
●在廣渠路15號地的拍賣現(xiàn)場,即將到萬科赴任的地產(chǎn)名人毛大慶面對不斷被推高的價格搖頭說“瘋了”。
●全年總價地王順義后沙峪地塊誕生時,現(xiàn)場被前來觀摩的記者和業(yè)內(nèi)人士圍了個水泄不通,記者們想去衛(wèi)生間都怕一會兒擠不進來,只好憋著等到拍賣結(jié)束。(張媛)
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