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　　主持人：

　　雖說這次地王被收回只是國土部門按照游戲規(guī)則在出牌，但是相信對(duì)于地產(chǎn)的從業(yè)者來講這個(gè)沖擊是不少。我們來聽一聽業(yè)內(nèi)人士的看法。

　　(電話采訪)

　　楊少鋒(聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理)：

　　第一方面是大龍地產(chǎn)商拿到這塊地的時(shí)候，本身就是不理性的一個(gè)結(jié)果，凸顯了我們2009年我們土地市場(chǎng)的泡沫。而北京市政府這一次把大龍地產(chǎn)收回來，那是體現(xiàn)了中央政府在調(diào)控房地產(chǎn)方面的一個(gè)決心，我們預(yù)計(jì)下一個(gè)階段，國土資源部門在執(zhí)法這方面還會(huì)有更大的動(dòng)作。所以2010年整個(gè)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)的泡沫，我認(rèn)為會(huì)破滅，整個(gè)房地產(chǎn)的土地市場(chǎng)會(huì)回歸理性。

　　大龍地產(chǎn)拿地的時(shí)候，本身他就是想著拿地王之后再去融資、再去運(yùn)作，他自己本身從大龍地產(chǎn)不管是哪一個(gè)環(huán)節(jié)來說，他都沒有能力去運(yùn)作這塊地。他為什么會(huì)去拍呢？他就希望舉完牌之后拿到地去找其他的企業(yè)說，這塊地你們投資，我們一起來開發(fā)吧。但是他當(dāng)時(shí)拿這個(gè)地的時(shí)候，確實(shí)價(jià)格太高了，所以現(xiàn)在誰想接這個(gè)盤，都要去考慮一下市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。所以這也是他為什么拖著不敢跟北京市國土資源局簽訂土地出讓合同的原因。

　　主持人：

　　如果說這個(gè)地王被收回誰受到損失，其實(shí)還有一大部分人群，那就是拿有大龍地產(chǎn)股票的這些股民，相信也有不少人是在地王產(chǎn)生之后買進(jìn)的。今天大龍地產(chǎn)是跌停了，他們的損失也是不小。但是究竟什么人最愿意看到地王的出現(xiàn)，這背后有幾種的可能性呢？聽聽王教授的觀點(diǎn)。

　　王錫鋅：

　　許多房地產(chǎn)專門的研究人士在這一塊做了很多研究，比如說在復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心的執(zhí)行主任陳杰，他提出了三種最重要的推動(dòng)地王產(chǎn)生的因素。第一個(gè)，他是通過一種企業(yè)相互的合謀，也就是企企合謀。

　　主持人：

　　企企合謀，他們的共同利益在哪呢？

　　王錫鋅：

　　舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子來說，如果地王旁邊有很多地產(chǎn)，如果說我炒出最高的一個(gè)地王，那么首先廣告效應(yīng)會(huì)讓周圍整個(gè)地塊的房地產(chǎn)都要增值；另外一種地王產(chǎn)生以后又會(huì)直接地拉動(dòng)整個(gè)的地產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)槟憧吹揭粋�(gè)地王產(chǎn)生以后，整個(gè)樓面的價(jià)格就3萬多了，原來蓋的那些兩萬多的蹭蹭蹭都上去了。

　　主持人：

　　就像順義這塊地一樣，雖然這塊地被收回了，但是周邊在售的房子價(jià)格都上去了。

　　王錫鋅：

　　對(duì)，它的價(jià)格讓你有了預(yù)期。所以，如果有一種共同利益關(guān)系的話，企業(yè)與企業(yè)之間的合謀完全是有可能發(fā)生的。

　　主持人：

　　這是一種可能性。

　　王錫鋅：

　　第二種情形，有的研究專家指出是一種銀行和企業(yè)之間的合謀。這種銀行和企業(yè)之間的合謀，如果說在很多企業(yè)那是人們?cè)诓聹y(cè)的話，也許我們?cè)诖簖堈麄�(gè)股東這里面可以看到一些，我們看到首先大龍地產(chǎn)的控股關(guān)系，這里面控股關(guān)系首先有個(gè)國資背景；接下來我們看到10大股東里面，首先是中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行，接下來中銀國際、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司等等，這些其實(shí)都是地產(chǎn)公司的股東，企業(yè)和銀行的合謀在目前的這種拿地以及開發(fā)的過程中非常重要。就像我們看到，大龍它自己的賬面資本，現(xiàn)金大概是3個(gè)多億，它要吃下50個(gè)億靠什么？一定要靠銀行貸款、一定靠資本運(yùn)作、靠融資。銀行和企業(yè)的這種合謀是推動(dòng)地王憑信的一個(gè)很重要的原因。

　　主持人：

　　我們必須得強(qiáng)調(diào)這只是我們根據(jù)專家的觀點(diǎn)來分析出的幾種可能性，不是一個(gè)定論。還有一個(gè)重要的可能性您還沒有講到。

　　王錫鋅：

　　可能就是政企之間的合謀。我們看到在一些地方政府對(duì)土地財(cái)政的確是有一定的依賴程度，很顯然如果把地價(jià)抬高，土地的出讓收益就會(huì)增大，如何讓地價(jià)提高？地王會(huì)起到一個(gè)很好的推動(dòng)作用。

　　主持人：

　　依據(jù)什么樣的事實(shí)來分析得出這樣的一個(gè)結(jié)論呢？有沒有什么樣的例子可以證明呢？

　　王錫鋅：

　　首先地王對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)作用完全是可以有一個(gè)很簡(jiǎn)單的邏輯。如果說一個(gè)地王出現(xiàn)以后，對(duì)周邊直接帶動(dòng)的是地價(jià)、直接帶動(dòng)的是房?jī)r(jià)，人們對(duì)接下來地價(jià)的預(yù)期又會(huì)拉高，所以它有一個(gè)邏輯關(guān)系。如果我們從實(shí)際的來看，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的合謀，其實(shí)我們可以看到廣渠路15號(hào)地塊，這個(gè)地塊當(dāng)時(shí)一度也是一個(gè)地王，但是地王拿下以后，拿地的企業(yè)遲遲不能開發(fā)，最后找到了很多的理由，這種所謂合理的原因。最后導(dǎo)致的是，為了這一個(gè)地塊的開發(fā)專門調(diào)整了規(guī)劃，使得建筑樓層能夠增高20米，這樣就可以使得開發(fā)商獲取更多的利益。

　　主持人：

　　因?yàn)樗�核算了，如果按照它原有的�?guī)劃，按照它的拍賣價(jià)格，它可能是掙不了錢的，所以要求改規(guī)劃讓它能夠有一部分的收益。在拍的時(shí)候，作為一個(gè)在核算上應(yīng)該非常精細(xì)的一個(gè)企業(yè)來講，它事先沒有預(yù)見到嗎？為什么敢于拿那樣的價(jià)格去拿地呢？

　　王錫鋅：

　　如果真的存在這樣一種預(yù)見的話，只能說當(dāng)時(shí)它預(yù)見到了，但是它同時(shí)也知道，當(dāng)時(shí)這樣的一種核算在未來是可以調(diào)整的。事實(shí)上，在這里這種政和企的合謀，不僅僅表現(xiàn)在有這種直接的讓步和調(diào)整，我們的許多政策還表現(xiàn)在，比如說拍地違約的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說比較低，或者說違約成本比較低。購地款首先是押金，有一個(gè)首付，首付現(xiàn)在提高以后也就是3個(gè)月內(nèi)50%，在以前這個(gè)比例是更低的。如果說我拍了地，我不能夠要了或者我買不起了，這時(shí)候最多損失的就是一個(gè)訂金，如果我在那個(gè)過程中能夠拖延，地價(jià)升高了我可以出手。所以在這里面包括對(duì)囤地打擊，我們?cè)瓉硪恢庇姓�策，但是政策的落�?shí)還有待去強(qiáng)化。

　　主持人：

　　另外還有，您看去年北京11個(gè)地王的產(chǎn)生，其中一半都是央企或者是國企的背景，這是值得注意的一點(diǎn)。因?yàn)橛腥嗣枋鲞^，在拍賣現(xiàn)場(chǎng)如果是民企的，它每拿一個(gè)價(jià)格都會(huì)很緊張，下面一步揭不揭開它會(huì)去計(jì)算，但是很多國企參加……