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3月8日,全國政協(xié)常委、大連萬達(dá)集團董事長王健林就當(dāng)前樓市的熱點問題接受本報記者采訪時表示,當(dāng)前中國樓市的泡沫與西方國家相比有顯著區(qū)別,西方國家的樓市泡沫表現(xiàn)為房產(chǎn)投資規(guī)模過大,而中國目前的樓市泡沫主要體現(xiàn)在房價過高。他認(rèn)為,從2009年的現(xiàn)實來看,地價推高房價是不爭的事實,希望政府能夠正視高房價的實質(zhì)就是高地價,并盡快著手改變土地出讓方式。
【表現(xiàn)】 樓市泡沫
看不到房價下跌的理由
新京報:你如何看待目前的房價問題?
王健林:房價最近幾年持續(xù)上漲,已經(jīng)給老百姓生活帶來了很大的壓力,引起很大的社會反響。從最近幾年的趨勢來看,房價上漲的幅度越來越大,影響面越來越大。正因為如此,最近幾年的政府工作報告都對住房問題做了重點闡述。
房產(chǎn)不僅僅是一個行業(yè)或者產(chǎn)業(yè)興衰的問題,牽涉到宏觀經(jīng)濟、消費和民生,成為社會和經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。過去大家講“民以食為天”,但是現(xiàn)在大家對“食”的關(guān)注度遠(yuǎn)不及“住”,現(xiàn)在應(yīng)該說是“民以住為天”。食品的價格有高有低,老百姓可以選擇,但房價卻沒有選擇余地,北京沒有3000元/平米的房子。
新京報:作為一位多年從事房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士,你認(rèn)為目前樓市的核心問題是什么?
王健林:很多國家都出現(xiàn)過各類的房地產(chǎn)泡沫問題,中國樓市泡沫僅限于房價方面,而西班牙、英國等國家也在關(guān)注房地產(chǎn)過熱的問題,他們的問題是投資額或投資規(guī)模過大。我們主要的問題就是房價過高,投資規(guī)模沒有泡沫。在當(dāng)前市場和政策條件沒有實質(zhì)改變的前提下,今后十年房價都會繼續(xù)上漲,我看不到下跌的理由。
【癥結(jié)】 土地價格
地方越來越依賴土地財政
新京報:房價上漲過快是大家的共識,你認(rèn)為最關(guān)鍵的因素是什么?
王健林:我認(rèn)為當(dāng)前的高房價,首先是由高地價引起的,土地供應(yīng)不足,而且出讓價格過高。去年貨幣投放過多也推高了地價,央企、國企競爭地王是推高去年房價的重要原因;此外,炒房、開發(fā)商暴利等說法也有一定的道理,但這些都不是關(guān)鍵原因。
過去我們一直在討論地價和房價到底誰推高了誰,陷入“先有蛋還是先有雞”的爭論。從2009年房價的快速上升來看,地價推高房價已經(jīng)是不爭的事實,在房價的四項主要成本中,地價占到四到五成,建筑成本到不了兩成。比如現(xiàn)在北京、上海售價四萬元一平米的房子,地價一般都達(dá)到2萬元一平米,核心城市地價畸高。有關(guān)部門統(tǒng)計,土地成本平均占房價成本的20%,但這個平均數(shù)據(jù)包含了很多中小城市。
新京報:地價居高不下的主要原因是什么?
王健林:土地是地方政府的主要財政收入,從目前利益格局來看,地方政府對于土地財政的依賴性越來越強,推高地價的利益動力很充足。土地出讓制度中有“招拍掛”等多種方式,但被使用最多的就是拍賣。對于地方政府而言,這種方式既不用動腦筋,也不用擔(dān)責(zé)任,利多而無害。
【應(yīng)對】 土地出讓
首先應(yīng)改變土地出讓制度
新京報:兩會期間,各個部門都提出了一些調(diào)控樓市的方法和思路,比如對重點城市進(jìn)行監(jiān)控、推進(jìn)物業(yè)稅等。你認(rèn)為,這些措施對當(dāng)前房價泡沫問題有效果嗎?
王健林:監(jiān)控重點城市很難有效果,很難讓地方政府有內(nèi)在的動力去主動參與。物業(yè)稅可能是一個有效的方法,但是很多技術(shù)層面的問題需要時間,比如全國那么多不同類型的房子,稅基如何確定?有誰來確定才有公信力?數(shù)十萬的評估師缺口,沒有三到五年怎么能建立起來?不在重點城市試點幾年,怎么可以貿(mào)然全國推行?粗略估計,即使不包括協(xié)調(diào)各方利益所需的時間,沒有七八年,物業(yè)稅是出不來的。
新京報:你認(rèn)為,解決高房價最有效的方法是什么?
王健林:政府要承認(rèn)和正視地價推高房價的事實,才能有針對性地改進(jìn)。當(dāng)前首先應(yīng)該改變的是土地出讓制度。近期招標(biāo)出讓的土地都出現(xiàn)了價格較低的趨勢,但是又引起大家對于內(nèi)部操作和腐敗問題的猜測;拍賣制度簡單公平但是卻推高了房價。因此,土地出讓制度的改革面臨兩難處境。當(dāng)前的樓市很難用一個辦法解決所有矛盾,可能需要兩害相權(quán)取其輕。
新京報:按照你的分析,未來房價繼續(xù)上漲的壓力是不是還會很大?
王健林:是的。目前調(diào)控房價的思路和措施很多,但如果不抓住地價推高房價這個核心的因素,其他的方式可能最終都是徒勞。改變地價推高房價的現(xiàn)狀會觸及地方政府的深層次利益,難度很大。
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