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這不是演習(xí)!房地產(chǎn)調(diào)控之戰(zhàn)已正式打響。
面對過快增長的房價,國務(wù)院上周接連出手重拳:14日,國務(wù)院常務(wù)會議出臺二套房貸首付不得低于50%及貸款利率上調(diào)等政策;17日,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。《通知》表示,房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套住房貸款,并且限制非本地居民異地購房……
調(diào)控措施的力度、節(jié)奏可謂前所未有。業(yè)界認為,各項調(diào)控措施表明,高房價已經(jīng)成為政府的心頭之痛,保持房價平穩(wěn)成為當務(wù)之急。
作為一個特殊的行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開信貸的支持,可以說,信貸是支撐房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展的原動力之一。一邊是高燒不退的市場,一邊是隨時準備出拳的調(diào)控之手,面對這樣復(fù)雜的局面,商業(yè)銀行將作何抉擇?房地產(chǎn)信貸是否已經(jīng)風(fēng)險暗藏?對房地產(chǎn)信貸的調(diào)控是否能夠澆滅房地產(chǎn)市場的“虛火”?本期金融圓桌將一一解析。
嘉賓
交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家 連平
建設(shè)銀行研究部總經(jīng)理 郭世坤
蘇格蘭皇家銀行中國經(jīng)濟學(xué)家 貝哲民
中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任、教授 郭田勇
銀行為何自發(fā)收緊房貸?
上海證券報:上周,國務(wù)院宣布實施房地產(chǎn)調(diào)控新政,對二套及以上房貸收緊。事實上,早在這之前房地產(chǎn)貸款已呈收緊趨勢,不少銀行自主提高房貸首付成數(shù),并提高了房貸利率,請您分析銀行這么做是出于什么考慮?
郭世坤:我認為這可能包括三方面的原因。第一,房地產(chǎn)具有兩面性,一方面是“消費”,另一方面則是“投資”。由于中國特殊的歷史背景,在中國大中城市房地產(chǎn)作為投資品的性質(zhì)越來越明顯。隨著中國居民收入增長、以及居民消費、投資渠道狹窄,中國居民對于房地產(chǎn)投資的需求越來越強烈,這就有可能導(dǎo)致部分城市、部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫、并累積風(fēng)險。過去在廣西北海、海南、深圳等都曾不同程度的存在此類現(xiàn)象,房地產(chǎn)風(fēng)險逐步積累且形成進一步風(fēng)險。從銀行角度而言,銀行需要規(guī)避這類風(fēng)險,就需要提高房貸首付成數(shù)。
另一個因素,今年以來政策面寬中趨緊。盡管近期利率調(diào)整未必會出現(xiàn),但是未來肯定會形成利率上升趨勢。如果有跡象表明中國經(jīng)濟偏熱,且世界主要經(jīng)濟體已開始政策退出,央行在貨幣政策的數(shù)量工具調(diào)控方面已沒有太大空間情況下,也很有可能會加息,這就會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響,特別是貸方人的承受能力會受到影響。銀行提高首付成數(shù),也是出于防范相關(guān)風(fēng)險的考慮。當然,一季度GDP和三月CPI數(shù)據(jù)已公布,央行的數(shù)量調(diào)控工具上仍存操作空間,目前仍無加息必要。
第三,在中國經(jīng)濟發(fā)展過程中,房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性,是支撐中國經(jīng)濟增長的重要部分。在去年和今年一季度房地產(chǎn)信貸投入相應(yīng)較多,集中度偏高。而調(diào)高房貸首付比例,也是進一步預(yù)防高集中度的行業(yè)風(fēng)險的直接考慮之一?偠灾岣呤赘侗壤闹苯幽康木褪菫榱朔婪讹L(fēng)險。
郭田勇:我認為銀行主要是從自身經(jīng)營目的來考慮,對房貸政策進行調(diào)整的。在2009年危機背景下,中國整個銀行業(yè)盈利增速還是比較快的。而對于今年繼續(xù)保持盈利正增長的期望,銀行還面臨諸多壓力。如果2010貸款投放量相比2009年出現(xiàn)降幅,那么從盈利角度而言,出現(xiàn)“以價補量”的思路也是正常的。如果一直維持去年首套房貸最優(yōu)惠利率執(zhí)行基準利率上打七折的標準,對于銀行盈利提升也是不利的。從風(fēng)險角度而言,銀行在發(fā)放貸款之前,也一定會對購房者、尤其是首次購房者的身份、收入等進行充分審核,對于相關(guān)風(fēng)險進行充分把握。
調(diào)控時代的房貸“蛋糕”
上海證券報:傳統(tǒng)上商業(yè)銀行一直將房貸業(yè)務(wù)視為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),當前國務(wù)院密集實施的房地產(chǎn)調(diào)控策略,是否會影響房貸業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的地位?
郭世坤:我認為不會動搖房貸業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的地位。迄今為止,房貸業(yè)務(wù)特別是個貸業(yè)務(wù),仍然是商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)之一,仍是商業(yè)銀行需要進一步拓展的業(yè)務(wù)。此次房價調(diào)控,并不會影響房貸業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的地位。調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的直接目的,并不是為了限制房地產(chǎn)的發(fā)展,而是為了促使房地產(chǎn)業(yè)更加穩(wěn)定健康的發(fā)展,其目的在于抑制房價的過快上漲,抑制房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險積累。當前對房地產(chǎn)市場的整頓、配套和銜接等措施,都對房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到作用。如果房地產(chǎn)業(yè)能夠更好更健康地發(fā)展,將有助于銀行防范風(fēng)險,房貸業(yè)務(wù)也就更應(yīng)該成為銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。
連平:房貸業(yè)務(wù)依然是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),但對房貸業(yè)務(wù)的具體情況要分開來看,其中個人按揭貸款業(yè)務(wù)依然是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。對按揭貸款來說,首付比例越高,風(fēng)險就越小,因此新的房貸政策出臺以后,對商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)實際上是一個利好。對投資和投機進行抑制,可以減少房地產(chǎn)市場的泡沫,使房地產(chǎn)市場回歸理性,這對商業(yè)銀行是有好處的。對中國來說,房地產(chǎn)市場總的趨勢還是要繼續(xù)發(fā)展,因此房地產(chǎn)領(lǐng)域還是商業(yè)銀行一個非常重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
目前的房貸調(diào)控使得按揭貸款的風(fēng)險不是加大了而是減小了,因此商業(yè)銀行可能會繼續(xù)關(guān)注這塊業(yè)務(wù)的發(fā)展。但這不是簡單地加大投入,還要考慮商業(yè)銀行的經(jīng)營狀況,信貸資源畢竟是有限的,是應(yīng)該投入到個人按揭貸款方面,還是應(yīng)該投入到公司貸款方面,商業(yè)銀行還要進行權(quán)衡。
目前,對于大的商業(yè)銀行來說,它們的信貸資源比較有限,在這種情況下,這些銀行可能會比較關(guān)注發(fā)展個人房貸業(yè)務(wù),但它也要考慮這些業(yè)務(wù)的盈利水平,如果房貸利率能夠恢復(fù)到正常水平,并且允許適當上浮,那么商業(yè)銀行在個人按揭貸款方面的信貸資源投入將會進一步擴大。
貝哲民:中國大型城市房價已經(jīng)非常昂貴,尤其是北京、上海等地。當前對房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的爭論,存在牛熊兩派。牛市論認為投機者買入房產(chǎn)的目的是實現(xiàn)資本增值,而不是出租,因此中國租金收益率與空置率不如其他國家那樣重要。熊市論則認為一旦房價下跌,投機者將撤離市場,當然他們可能不會出售手中房屋,但是將帶來巨大的需求空缺,房屋銷售將大幅下滑。
牛市論認為政府可以成功地將房價漲幅控制在個位數(shù)水平,指令性經(jīng)濟的傳統(tǒng)顯然讓政府有很強的能力控制房市的漲跌。熊市論則認為政府并不能輕松地控制如此復(fù)雜的房地產(chǎn)業(yè)。2008年就存在緊縮政策造成房價和建筑業(yè)劇烈震蕩的例子。
我更偏向于熊市觀點。隨著中國通脹壓力上升,2010年之后將需要更激進的政策緊縮措施,后續(xù)的房價調(diào)整將打擊投機者,建筑活動也將有所放緩。最令人擔心的正是建筑活動的放緩,雖然有城市化進程所帶來的結(jié)構(gòu)性支撐,但是經(jīng)濟仍然過度依賴住房建設(shè),與此同時,外部需求依然疲軟,人民幣面臨升值預(yù)期,而對地方投資項目中不良貸款的擔憂將制約新一輪財政赤字融資。
郭田勇:這種可能性是存在的,房貸業(yè)務(wù)在銀行整體業(yè)務(wù)中的占比可能會有一定的改變,而關(guān)鍵在于這種波動所帶來的結(jié)果。隨著市場對于房地產(chǎn)形成看跌預(yù)期,特別是隨著首套房90平方米以上也要首付三成、二套房貸款成本的升高,這將使得住房按揭貸款的新增客戶數(shù)量可能會下降?傮w來講,確實有可能使得房貸在整個銀行貸款大蛋糕中出現(xiàn)整體份額出現(xiàn)下降的情況。
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