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　　從4月14日開始,在連續(xù)不斷的新政打壓下,樓市急轉(zhuǎn)直下。到21日,風暴眼中的北京有92個樓盤開始打折,折扣最大的樓盤出現(xiàn)全款95折、按揭97折的優(yōu)惠,“2萬抵12萬”、“立減10萬”等標語頻現(xiàn)。廣州、深圳也出現(xiàn)了類似變化,深圳炒房客出逃跡象明顯,中介數(shù)據(jù)顯示,有炒房客一次拋盤百套,而廣州從17日后出現(xiàn)了拿不回定金也要退訂現(xiàn)象。這一切都顯示了在狙擊炒房的新政壓力下,市場已經(jīng)出現(xiàn)了實際的政策效果。

　　然而,政策并未就此終結(jié)。

　　4月21日,銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才解讀了最新出臺的房貸新政,他強調(diào),新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套、第三套,同時,認定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化。

　　最近的一系列新政,被業(yè)內(nèi)點評為“超乎想象”的嚴厲。對此,市場的普遍理解是,這次出臺的政策主要是從調(diào)控不合理的需求入手,打擊各種投機的炒房客。同時,新政從各個環(huán)節(jié)狙擊炒房客:在購房環(huán)節(jié)嚴控首付,同時通過按揭利率杠桿調(diào)節(jié)；在持有環(huán)節(jié)不時傳出“持有稅”和“物業(yè)稅”的調(diào)研；在炒樓轉(zhuǎn)手的交易環(huán)節(jié),在取消優(yōu)惠稅率年限的同時,國務(wù)院并要求財政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。

　　一緊:房貸不支持炒房者

　　在“國十條”房貸新政出臺前,二套房的認定存在著一些“是否利用貸款購買住房,且貸款是否已還清”的爭論。此次銀監(jiān)會指出,房貸新政的二套房認定將“以房為限,而不是以貸為限”。所謂一套房貸、二套房貸,首先購房單位是家庭而不是個人。家庭由三種人組成,本人、配偶、未成年子女。一個家庭只要購買了一套房,再買房就叫二套。

　　楊家才指出,從整個新政來看,政策出發(fā)點是居者有其屋,有一套住的就足夠了,一個人沒有必要住兩套。房地產(chǎn)按揭貸款只支持住房的資金需求,而不能支持倒賣房屋的資金需求。

　　一松:嚴處開發(fā)商捂盤

　　在打壓泡沫需求的同時,政府還針對供應(yīng)方有動作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》),針對開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房價的行為出臺四措施,其中首次明確人為制造房源緊張的開發(fā)商將會被嚴處,退房率高及價格異常的樓盤也要重點檢查。

　　今后未取得預(yù)售許可證的商品住房項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可證的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,并嚴格按照預(yù)售方案申報價格,明碼標價對外銷售。據(jù)悉,住建部的首條措施廣州已經(jīng)早已在執(zhí)行,廣州市房屋交易監(jiān)管中心和物價局也一直不定期檢查廣州樓盤銷售行為,防止開發(fā)商違規(guī)銷售樓盤,也曾對多個違規(guī)銷售的樓盤發(fā)出整改通知書。

　　廣州曾出現(xiàn)樓盤請“托”制造樓盤熱銷的現(xiàn)象,《通知》明確開發(fā)商人為制造房源緊張的行為會被嚴肅查處。同時,通知明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的各種違禁行為,包括炒賣房號,在代理過程中賺取差價等。

　　另外,銀監(jiān)會對于開發(fā)貸款和土地儲備貸款明確了“三不貸”原則。對于國土管理部門查處并確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè),不予發(fā)放新的貸款；對于住建部門查處并認定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產(chǎn)商不再給貸款；對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的,即參與招拍掛做保證金,然后交土地掛牌款的,不再增加貸款。

　　市場反饋

　　影響顯現(xiàn)需時日開發(fā)商更趨謹慎

　　新政出臺后首周,廣州樓市成交暫未受其明顯影響。來自陽光家緣的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,新政之后首個周末兩日的廣州樓市網(wǎng)簽成交量達到413套,仍維持4月以來的正常水平。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘透露,新政出臺后首個周末,在改善型買家入市較多的江南西板塊,大概有近四成原本已經(jīng)申請了按揭貸款的二套及多套房買家,因為擔心銀行審批會出現(xiàn)問題以及利率提高等因素,把付款方式改為了一次性付款。

　　由于市場吸收政策需要時間,其后續(xù)影響將逐步顯現(xiàn)。目前有許多開發(fā)商對后市持謹慎態(tài)度。針對新政細則,部分開發(fā)商緊急調(diào)整了推貨計劃,即時變陣應(yīng)對,而部分則暫時按兵不動,閉門開會討論接下來的營銷策略。

　　四大表現(xiàn)———

　　一、搶閘拉客立刻推貨

　　政策調(diào)控烏云密布,嗅覺敏銳的開發(fā)商已經(jīng)提前針對市場變化作出反應(yīng)。如位于廣園快速路上的匯景新城,其目前在售的組團龍熹山,在4月初便開始了推新貨動作。在新政鐵拳出手前夕,部分已作預(yù)登記的購房客收到銷售人員去電,提示可以提前購置心水單位。