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“假按揭”成房產(chǎn)資金鏈怪胎 實施程序揭秘(圖)

2006年10月16日 11:15


(圖片來源:北京商報)

  中新網(wǎng)10月16日電  據(jù)《北京商報》報道,上周,北京豐臺法院,盛鑫嘉園“假按揭”案兩度開庭。這是繼森豪公寓騙貸——北京首個公開的“假按揭案”后,又一典型案例。隨著這些個案的和盤托出,房地產(chǎn)行業(yè)不成文的灰色融資通道逐漸清晰地展露開來。

  程序揭秘

  通常來說,“假按揭”是開發(fā)商、放貸銀行和律師事務(wù)所律師三方之間的合謀。開發(fā)商假借他人個人信息,炮制虛假購房交易。所用手段包括:

  1、開發(fā)商威逼利誘公司員工,使其提供身份證、簽名等個人信息。據(jù)盛鑫嘉園案被告代理律師王瑞介紹,在與西城工行的貸款糾紛中,中盛鑫公司的前任高管曾以“不配合即刻辭退”的方式逼迫其員工;

  2、利用開發(fā)商、銷售人員的親朋關(guān)系。據(jù)立恒名苑案涉及人員透露,2000年底立恒名苑開盤,受開發(fā)商邀請到現(xiàn)場捧場并在空白合同上簽字,當(dāng)時開發(fā)商強調(diào)“肯定不會承擔(dān)任何責(zé)任,僅僅是現(xiàn)場造勢”;

  3、有償購買“業(yè)主”信息。開發(fā)商給每張身份證持有人一定報酬,數(shù)千元左右,由持有人在貸款合同上簽字。開發(fā)商承諾對方無需交納首付,而且在辦房產(chǎn)證前的按揭款由開發(fā)商負(fù)責(zé)。

  銀行、貸款律師暗中配合。按照規(guī)定,銀行發(fā)放按揭貸款,要貸款人提供收入證明,考察其有無償還能力,還要實地察看貸款人購買的住房。事實上,銀行通常委托中間方——律師審查借款人的信用資格。這其中為少數(shù)徇私的銀行職員和律師留下暗箱操作的空間。

  縱深分析

  開發(fā)商資金“補短”的捷徑

  1998年中國啟動住房體制改革,福利分房被終結(jié)。在此背景下,1998年到2000年,房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速市場化時期。期間,土地出讓尚處在協(xié)議出讓階段,很多有關(guān)系但無資金實力的中小開發(fā)企業(yè)、項目公司涌入房地產(chǎn)行業(yè),本來用于解決購房人買房資金困難的個人住房按揭,成了開發(fā)商解決“資金短缺”的捷徑。

  2003年6月央行121文件出臺,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例被提高,貸款門檻抬高,采用假按揭手法從銀行騙貸有上升趨勢,開發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。據(jù)一些商業(yè)銀行的內(nèi)部調(diào)查,假按揭風(fēng)險已逐漸成為個人住房貸款中危害最大、發(fā)生頻率最高的風(fēng)險之一。

  銀行“推著小車”放貸的沖動

  2003年中央對房地產(chǎn)開發(fā)收緊銀根前,各大銀行為爭奪市場份額爭先恐后給開發(fā)商發(fā)放貸款,幾乎每家銀行的分行、支行都有“任務(wù)指標(biāo)”。森豪公寓騙貸案主角之一、原中國銀行北京分行零售業(yè)務(wù)處副處長徐維聯(lián)曾在庭審中稱:“剛開始辦房貸時競爭激烈,要求并不嚴(yán)格,總行要求我們業(yè)務(wù)量成倍地漲,我們四處找放貸項目,競爭激烈的情況下銀行同意森豪不用辦房屋抵押登記。

  副產(chǎn)品——炒高房價

  開發(fā)商獲得的“假按揭”貸款,并非免費午餐。其主要成本包括:“買”身份證的費用、墊支的首付款、辦房產(chǎn)證之前的月供。以40萬元/套(100平方米)的住房為例,購房者首付20%(8萬元),銀行扣除10%抵押擔(dān)保金后,將總房價的7成(28萬元)——如果不包括其他打點費的話,轉(zhuǎn)到開發(fā)商名下。

  開發(fā)商沖抵上述成本的惟一方式是炒高房價,在房屋產(chǎn)權(quán)證辦下來之前有人接盤。

  案件回放

  今年9月中旬曝出消息,中盛鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司38名員工或前員工被法院傳票,告知共計拖欠中國建設(shè)銀行北京城市建設(shè)開發(fā)專業(yè)支行的購房貸款3200萬元,所購住房即中盛鑫在豐臺開發(fā)的盛鑫嘉園。但上述“業(yè)主”稱,全然不知購房和貸款之事,“既沒有拿到假按揭款,也沒有房”。

  隨后,盛鑫嘉園又曝出案中案,中盛鑫員工還涉及北京西城工商銀行2200萬元假按揭,共計31人,多數(shù)與建行假按揭案重合。

  此外,今年9月下旬,立恒名苑曝出1.65億假按揭,涉及的80多人因此成為百萬負(fù)翁。

  今年7月上旬,森豪公寓騙貸案開庭。北京華運達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人鄒慶被控在中國銀行北京分行騙貸共計7.47億元。(賀文)

 
編輯:王菲】
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·北京工行回應(yīng)假按揭事件 稱風(fēng)險在可控范圍之內(nèi)
·“假按揭”首究開發(fā)商惡意欺詐 04年后未現(xiàn)新案
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·銀監(jiān)會:房貸首付比例不宜一刀切 嚴(yán)打虛假按揭
 

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