今天是土地增值稅“清算令”執(zhí)行的第一天。在“清算令”生效前夕，市場(chǎng)很是配合。地產(chǎn)股昨日幾乎全線下跌，三日以來地產(chǎn)指數(shù)跌幅超過15%，包括萬科、金融街等前期高獲利股跌幅近兩成。
專家認(rèn)為，清算土地增值稅或?qū)⒎侄弥�，即�?duì)開發(fā)豪宅、超標(biāo)房的房地產(chǎn)商嚴(yán)格執(zhí)行；而對(duì)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等滿足基本住房需求的房地產(chǎn)商或許會(huì)寬以待之。
多重因素導(dǎo)致回調(diào)
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，地產(chǎn)股下跌短期來看，與前期獲利回調(diào)以及部分資金離場(chǎng)有關(guān)；從中長(zhǎng)期看，“清算”土地增值稅、“90平米標(biāo)準(zhǔn)”嚴(yán)格執(zhí)行等房地產(chǎn)調(diào)控政策開始“顯效”，也抑制了房地產(chǎn)股票的估價(jià)水平。
銀河證券研究員丁文說，“清算前夕出現(xiàn)地產(chǎn)股暴跌和清算本身并不具有直接聯(lián)系，更大的可能性是前段時(shí)間地產(chǎn)股上漲過猛，導(dǎo)致獲利回調(diào)以及機(jī)構(gòu)減倉(cāng)等原因”。
業(yè)內(nèi)專家分析，地產(chǎn)板塊自去年匯改以來開始起步，逐漸成為本輪牛市行情的龍頭之一。而前期多次調(diào)控，似乎更多成為下一次啟動(dòng)的平臺(tái)，房地產(chǎn)板塊累計(jì)升幅巨大。
當(dāng)然，此次調(diào)整也不排除投資者對(duì)調(diào)控政策理解不透或者曲解政策的因素。北京中原物業(yè)總經(jīng)理李文杰舉例，“土地增值稅清算政策出臺(tái)后，不少投資者還以為是新征稅種，即造成地產(chǎn)股當(dāng)天全線下跌”，后來經(jīng)過專家和稅務(wù)部門的解釋，市場(chǎng)情緒才逐步企穩(wěn)。
丁文說，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商大多按照1%提取了土地增值稅，但按照實(shí)際交易的情況來看，預(yù)提部分比實(shí)際繳納比率要低，清算房地產(chǎn)增值稅將使開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)減少，因此，地產(chǎn)股進(jìn)行重估也是正常的。
執(zhí)行力決定清算效果
李文杰認(rèn)為，土地增值稅清算的效果取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行力，而投資于豪宅、超標(biāo)房的房地產(chǎn)商或許會(huì)被較嚴(yán)格執(zhí)行；而對(duì)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等滿足基本住房需求的房地產(chǎn)商或許會(huì)寬以待之。
李文杰解釋，從國(guó)家調(diào)控政策來看，主要是為了抑制開發(fā)高檔、超高檔、天價(jià)房等拉高房地產(chǎn)價(jià)格，而又不符合當(dāng)前政策的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在政策執(zhí)行力上，可能會(huì)對(duì)這類住房的開發(fā)商采取嚴(yán)厲措施。而目前對(duì)符合政策要求，解決居民基本住房要求的開發(fā)商，即開發(fā)90平米以下商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等開發(fā)商，政府將會(huì)采取鼓勵(lì)政策，因此，在具體執(zhí)行上，可能會(huì)給這類開發(fā)商一些便利。
“在政策執(zhí)行上，稅務(wù)部門有合法的解釋權(quán)，比如對(duì)哪些項(xiàng)目屬于清算周期內(nèi)，哪些不在周期內(nèi)等問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)有較大的靈活性”，李文杰認(rèn)為。
如果稅務(wù)機(jī)關(guān)“動(dòng)真格”，可能會(huì)在房?jī)r(jià)上掀起一次風(fēng)暴�！耙陨虾槔�，這些開發(fā)商可能需要臨時(shí)籌集一筆錢補(bǔ)上稅款，而從2005年下半年開始，很多開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)繃得很緊了”，業(yè)內(nèi)專家指出，對(duì)那些滾動(dòng)開發(fā)、資金不夠充沛的開發(fā)商，很容易遭受資金鏈斷裂的問題，如果他們急于“補(bǔ)稅”，就需急于售房，從而引發(fā)一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)。
但李文杰認(rèn)為，對(duì)于那些業(yè)績(jī)較好、土地儲(chǔ)備充裕、資金雄厚的地產(chǎn)商則不必過度擔(dān)心。他還補(bǔ)充道，“雖然可能預(yù)提不足，但大多地產(chǎn)商畢竟已經(jīng)事先提取了部分準(zhǔn)備金，土地增值稅清算政策的實(shí)際影響不會(huì)很大。”
�。▉碓矗褐袊�(guó)證券報(bào) 作者：周明）
