撲朔迷離的順馳資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓迷局日前終于走到盡頭，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的“順馳神話”最后以孫宏斌的徹底淡出而告終。
1月25日，香港港上市公司路勁基建(HK1098)發(fā)布公告，路勁及其伙伴日前再度以13.1億港元收購(gòu)增持順馳中國(guó)39.74%股份，最終控股比例達(dá)到94.74%，順馳原股東孫宏斌僅持其余5.26%股份。
2006年9月5日，路勁宣布以不超過9億元的代價(jià)收購(gòu)順馳中國(guó)55%股權(quán)后，即被市場(chǎng)判斷為是一場(chǎng)未至終局的交易。當(dāng)時(shí)由于順馳財(cái)務(wù)狀況尚不明晰，倉(cāng)促入局的路勁還為收購(gòu)設(shè)計(jì)了多種退出機(jī)制。令人意外的是，間隔不足5個(gè)月，路勁就輕松完成了最后一躍。
此間伴隨的，還有一直云山霧罩的順馳資產(chǎn)狀況的水落石出。對(duì)于路勁來說，雖然收購(gòu)已經(jīng)收官，但如何重整順馳，一切才剛剛開始。
兩步并作一步
按照去年9月的最初協(xié)議，順馳中國(guó)將公司資產(chǎn)分成順馳濱海公司(下稱“順馳濱�！�)、順馳地產(chǎn)公司(下稱“順馳地產(chǎn)”)和蘇州鳳凰城三項(xiàng)，路勁謹(jǐn)慎地選擇以期權(quán)方式收購(gòu)，即先達(dá)成收購(gòu)要約，但行權(quán)在數(shù)月之后；在此期間，路勁可以隨時(shí)停止收購(gòu)(比如資產(chǎn)審計(jì)如不合預(yù)期，則可以停止收購(gòu))。收購(gòu)之前，路勁貸款給順馳緩解燃眉之急。
對(duì)于貸款風(fēng)險(xiǎn)，路勁董事局主席單偉豹曾表示，“即使將順馳現(xiàn)有土地項(xiàng)目出售，也足夠償還貸款�！弊阋娖渲�(jǐn)慎和戒備。
不過之后的進(jìn)程并未給收購(gòu)帶來變數(shù)，相反路勁開始提前行使期權(quán)，去年10月和11月，分別以5億元和3.7億元收購(gòu)順馳濱海55%股份和蘇州鳳凰城全部股份，比限定時(shí)間提前了5個(gè)月和7個(gè)月。業(yè)內(nèi)估計(jì)，路勁對(duì)順馳濱海和鳳凰城資產(chǎn)狀況的審計(jì)結(jié)果應(yīng)符合預(yù)期。緊接著12月，路勁按計(jì)劃向順馳地產(chǎn)貸款4億元。
就在市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)順馳地產(chǎn)也將被“依樣畫葫蘆”時(shí)，1月23日，路勁與順馳簽訂了新協(xié)議。協(xié)議約定，路勁以13.1億港元認(rèn)購(gòu)順馳濱海增發(fā)的15000股股份及原有股東轉(zhuǎn)讓的3184股股份；同時(shí)順馳濱海收購(gòu)順馳地產(chǎn)全部股權(quán)，收購(gòu)仍以期權(quán)方式約定，時(shí)限為9個(gè)月，至2007年10月31日。
全面收購(gòu)的發(fā)展之快讓人意外。路勁主席單偉豹的解釋是：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮�，董事�?huì)決定在傳統(tǒng)公路業(yè)務(wù)以外，要加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為另一個(gè)主要利潤(rùn)來源。“能提前收購(gòu)順馳絕大部分股權(quán)，對(duì)路勁是一個(gè)非常難得的機(jī)會(huì)，風(fēng)險(xiǎn)小而收益大�！�
而迅速退出的順馳原股東孫宏斌對(duì)此始終未有表態(tài)，記者多次打手機(jī)，均處無人接聽狀態(tài)。
收購(gòu)?fù)瓿珊�，路勁將持順馳濱海94.74%股權(quán)，并通過順馳濱海掌控順馳地產(chǎn)全部股權(quán)�！皬闹�(jǐn)慎介入到追加持股，反映了投資人對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的基本判斷。”北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科如此評(píng)價(jià)。
順馳資產(chǎn)謎底揭曉
隨著收購(gòu)的推進(jìn)，順馳資產(chǎn)輪廓也終于浮出水面。
1月25日，路勁基建主席單偉豹在香港發(fā)布會(huì)上表示，目前順馳濱海的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)110%，凈資本僅為1億元。顯見當(dāng)時(shí)順馳資產(chǎn)再融資能力已超越極限，資金鏈可謂一碰即斷。
順馳在14個(gè)城市擁有32個(gè)項(xiàng)目，總面積達(dá)930萬平方米，其中順馳濱海部分包含北京、武漢、鄭州、濟(jì)南、青島共11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)模達(dá)320萬平方米，涉及北京藍(lán)調(diào)、鄭州中央特區(qū)等項(xiàng)目。順馳地產(chǎn)則包含北京、天津、上海、石家莊、無錫等共21個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)模達(dá)610萬平方米，涉及北京大興黃莊、石家莊大馬村等項(xiàng)目；此外作為單獨(dú)收購(gòu)的蘇州鳳凰城項(xiàng)目達(dá)160萬平方米。
據(jù)了解，這些項(xiàng)目或在建，或尚未開工。且根據(jù)路勁對(duì)外公布的數(shù)字推算，順馳中國(guó)負(fù)債總計(jì)至少已達(dá)66億元。
但路勁似乎不以為意�！皩�(duì)路勁而言，即使不考慮土地增值因素，路勁前后共計(jì)投入約18億元全部用作項(xiàng)目發(fā)展，獲得95%股權(quán)，也是十分便宜劃算�！甭穭呕ㄖ飨瘑蝹ケf。
不過兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)—標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪投資均對(duì)路勁此舉持保留意見。理由是，以公路主營(yíng)的路勁基建目前負(fù)債率為50%，據(jù)單偉豹自己預(yù)測(cè)，合并順馳后，路勁總負(fù)債率將達(dá)70-80%，雖然這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不算高，但路勁復(fù)牌交易當(dāng)天，報(bào)收12.2港幣，下跌2.6%，市場(chǎng)疑慮猶存。
從另一個(gè)角度而言，順馳也并非被“賤賣”。順馳中國(guó)一位離任不久的公司高管向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，如不考慮收購(gòu)過程，路勁第一次收購(gòu)55%股份代價(jià)約9億元(蘇州鳳凰城項(xiàng)目單列除外)，此次增持近40%股份約投入9.1億元(按港幣人民幣等同略計(jì)，13.1億元收購(gòu)價(jià)格要除去已向順馳地產(chǎn)貸款4億元)，“從這個(gè)角度來看，收購(gòu)價(jià)值已提升了37%。路勁認(rèn)可提高了的資產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)也說明第一次收購(gòu)價(jià)格雖然偏低，但不存在賤賣之說。”
重整順馳
伴隨路勁幾乎每月一次公告的收購(gòu)進(jìn)程，順馳的調(diào)整也在進(jìn)行。盡管單偉豹對(duì)現(xiàn)有管理團(tuán)隊(duì)表示滿意，但微變?nèi)噪y以避免。
去年10月，單頌曦?fù)?dān)任順馳中國(guó)首席財(cái)務(wù)官。30歲出頭的單頌曦是路勁主席單偉豹之子，此前擔(dān)任路勁基建的財(cái)務(wù)副總監(jiān)。
據(jù)公告稱，順馳中國(guó)原股東方在董事會(huì)總共9個(gè)席位中將縮減為一位。在沒有新召開董事會(huì)之前，目前董事長(zhǎng)仍是孫宏斌。順馳中國(guó)總裁汪浩在電話中向記者表示，很多程序還在進(jìn)行中，不便于透露。不過在順馳內(nèi)部刊物上，孫宏斌董事長(zhǎng)的稱呼已經(jīng)悄然改成“股東” 。
此外，近期公司副總裁荊宏也傳出離開順馳加盟融創(chuàng)集團(tuán)的消息。對(duì)此，荊宏在電話中不置可否，表示一切由董事會(huì)決定。目前順馳總裁汪浩和另兩位副總裁均暫無變化。
除人員微調(diào)上，路勁在公告中解釋利用順馳濱海來收購(gòu)順馳地產(chǎn)的原因時(shí)也表示，希望以此精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，提高效率。
按照路勁基建主席單偉豹的預(yù)計(jì)，接手順馳后，路勁旗下總開發(fā)面積將達(dá)到1250萬平方米，2006年順馳全年銷售40萬平米，今年預(yù)計(jì)銷售80萬平米，明年可達(dá)200萬平方米；到2008年，房地產(chǎn)收入如能超過公路業(yè)務(wù)，同時(shí)土地儲(chǔ)備達(dá)到800-1000萬平方米，再將順馳中國(guó)分拆上市。
孫宏斌的下一步棋
短短5個(gè)月，作為順馳創(chuàng)始人，孫宏斌已經(jīng)基本退出了自己一手打造的順馳帝國(guó)。自2006年9月以來，孫宏斌鮮與外界接觸，記者曾多次聯(lián)系無果。
順馳易主，也宣告孫宏斌自創(chuàng)的“順馳擴(kuò)張模式”終結(jié)。2002年國(guó)家實(shí)施土地公開“招拍掛”政策后，孫宏斌制訂了以天津?yàn)槠瘘c(diǎn)，快速向全國(guó)擴(kuò)張的計(jì)劃。在沒有區(qū)域優(yōu)勢(shì)支持下，不惜以過高價(jià)格拿地，在預(yù)付小部分定金后，迅速開發(fā)回籠資金，償還土地出讓金，并快速轉(zhuǎn)向下一個(gè)目標(biāo)。
通過這一近乎瘋狂的計(jì)劃，短短兩年內(nèi)，順馳取得中國(guó)地產(chǎn)史上前無古人的戰(zhàn)績(jī)，版圖擴(kuò)張至全國(guó)十多個(gè)省，十六個(gè)城市。但在此過程中，其資金狀況也長(zhǎng)期飽受業(yè)界質(zhì)疑。
至2004年，國(guó)家宏觀調(diào)控系列政策陸續(xù)出臺(tái)，這一模式引發(fā)的危機(jī)終于爆發(fā)，而期待海外上市、聯(lián)手外資的計(jì)劃連續(xù)破滅后，孫宏斌最終接受轉(zhuǎn)讓現(xiàn)實(shí)。
目前，退出順馳的孫宏斌旗下仍有融創(chuàng)和順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)兩大支柱。一位熟悉孫宏斌個(gè)性的人士預(yù)測(cè)，以天津、重慶、南京等二線城市為市場(chǎng)重點(diǎn)融創(chuàng)，以及二度遭外資注資的順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，都有可能成為孫宏斌東山再起的平臺(tái)。
(來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 作者：林深）
