2月1日，土地增值稅清算的地方細則大多尚未出臺，開發(fā)商在等待中度過“清算”第一天。市場預期，按四級超率累計稅率據實征收土地增值稅，會較大幅度削減房地產開發(fā)利潤已成定局，但要“算清”歷史也非易事。業(yè)內人士提醒，如何保證房源充足，以避免因行業(yè)洗牌、投資減少加劇供求緊張，導致價格繼續(xù)上行，可能比關注開發(fā)商利潤削減幾多，更具現實意義。
“清算”削減利潤成定局，但“算清”歷史不容易
開發(fā)商賺取超額利潤的“好時光”可能會因土地增值稅的清算而終結。長城證券最新發(fā)布的相關分析說，按四級超率累計稅率計算，毛利率超過40%的開發(fā)項目被計征土地增值稅后，其凈利潤將至少減少17.4%；毛利率越高的項目，利潤削減額越大。而國內房地產企業(yè)的真實毛利率普遍在40%以上，盡管其賬面數字往往要小得多。一旦土地增值稅嚴格據實征收，大部分開發(fā)商的真實利潤可能會比以前削減17個百分點以上。
不過，業(yè)內人士判斷，這種削減可能更多針對的是2月1日以后清盤的項目，因為有兩方面的客觀情況決定了對待歷史問題宜粗不宜細。
其一，當年每個項目已經征收了33%的企業(yè)所得稅，其中的6成上繳到了中央，4成留歸地方使用。現在清算、補繳土地增值稅，企業(yè)的所得就會減少，企業(yè)所得稅的應稅稅基就會相應變小，這意味著當初多繳的企業(yè)所得稅現在需要退還。這不僅涉及到地方，也涉及到中央。上繳到中央的那部分所得稅究竟要清退多少？地方稅怎么退？核準退還耗時費力，程序復雜紛亂，說易做難。
其二，房地產開發(fā)普遍采用項目運作制，房子賣完后，項目公司就注銷了，有些大的開發(fā)企業(yè)母公司還存在，但也有很多投資者分了錢就走人了，現在要再將這些人找回來補交土地增值稅，難度大、成本高。
高房價動力會削弱，供求緊張需提防
對于買房人來說，土地增值稅清算的最大“利好”可能在于開發(fā)商炒高房價的動力會有所減弱。
一家知名房地產上市公司的總裁說，原來開發(fā)商每多賣100元，完稅(33%的企業(yè)所得稅、1%左右的土地增值稅預征)后企業(yè)能得到66元；據實征收土地增值稅后，企業(yè)就只能得到40多元。如果土地囤積時間較長，地價成本低，累進稅率高，企業(yè)就只能得到二、三十元。這樣開發(fā)商原來屢試不爽的高房價策略可能會改變。
但同時，“清算”可能引發(fā)房地產投資減少，供求可能趨緊。一方面，土地增值稅清算后，無論原先有無計提撥備，開發(fā)商的流動資金都會減少，需要去籌集新的資金補充進來才能開發(fā)，開發(fā)速度會放慢。另一方面，大量中小公司將或出讓股份或遭淘汰。投資少了，市場上新房供應量就會少；而需求不降反增，且在短時間內也不太可能大量分流到廉租房、經濟適用房等保障領域中去。供求關系可能趨緊。在中小房地產企業(yè)的淘洗中，新入行者的門檻抬高，大開發(fā)商的壟斷性會增強，海外基金購買內地房地產企業(yè)股權的機會也會增多。這也會成為促使房價上漲的因素。
業(yè)內專家指出，近兩三年來，全國房地產市場供求矛盾一直很突出，整體上仍是供不應求，在北京、廣州、深圳等地供求緊張的情況還很嚴重。土地供應不足，二手房市場不發(fā)達，交易環(huán)節(jié)稅收政策雖遏制了投機，但也增加了交易成本，二手房流動不暢，更多的住房需求涌向新房市場。在此現實背景下，要防止土地增值稅清算間接導致房價上漲，特別需要注意保證房源的充足供應。地方需提前公布規(guī)劃，加快廉租房、經濟適用房建設進度，盡早投放市場。
(來源：經濟參考報 作者：徐壽松 孔徙）
