2月2日,北京市建委等部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》,對境外個人以及機(jī)構(gòu)在北京購買商品房作出一系列的明確規(guī)定。這是自2002年9月,北京取消對外籍人士購房限制、取消商品房銷售內(nèi)銷、外銷限制后再次收緊針對外資購房的標(biāo)準(zhǔn)及要求。本周五,3月2日“外資限購細(xì)則”實(shí)施將滿一月,政策調(diào)控后期效應(yīng)將陸續(xù)顯現(xiàn)。
自2002年之后的幾年,北京房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個逐步走熱的過程。從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看,2004年,北京商品房銷售均價為6178元/平方米,同比2003年的6438元/平方米的銷售均價降低了4%,而之后的2005、2006年銷售均價均呈兩位數(shù)的上漲,兩年的漲幅分別達(dá)到了22%和17%,至2006年,北京市的商品房銷售均價已達(dá)8792元/平方米。從2004年底開始,海外資金開始頻繁收購國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn),對推高房價起到一定的作用。而自2004年起以“國六條”為標(biāo)志的多輪宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺,涉及到了市場、金融、稅收等各個層面,因此2006年7月建設(shè)部出臺的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》的171號文和此次市建委出臺的限制外資購房的執(zhí)行細(xì)則再次收緊了外資購房的閘門也就顯得順理成章了。
據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷的數(shù)據(jù)顯示,目前外資購房的主要目標(biāo)是高檔公寓、寫字樓及商業(yè),2006年外資購房的占比約為10%左右。從2006年的數(shù)據(jù)看來,相比呈現(xiàn)剛性特征的自住購房群體和國內(nèi)投資客,外資購房客尚無法占據(jù)主導(dǎo)位置,限制外資購房對國內(nèi)整體房地產(chǎn)市場的價格下行調(diào)整作用有限。從不同業(yè)態(tài)看來,普通住宅的購房客戶多以自住需求為主。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷旗下代理的北苑家園、華紡易城等普通住宅項(xiàng)目針對購房客戶的調(diào)查顯示,2006年以投資為目的的購房客戶占比約為19%,且近九成為國內(nèi)客戶。
相比普通住宅,外資限購的規(guī)定對于京城的高檔住宅項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)的影響更為顯著。由于高檔住宅、寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目所在位置多處于中心城區(qū),隨著城市化進(jìn)程的加快,城區(qū)內(nèi)有限的土地將很快被開發(fā)殆盡,此類項(xiàng)目的預(yù)期增值空間較高,因此也受到大量外資投資個人、機(jī)構(gòu)的追捧。
據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心對于高檔公寓項(xiàng)目銷售情況的監(jiān)測數(shù)據(jù),去年下半年北京共有39個公寓項(xiàng)目入市,其中新開盤項(xiàng)目18個,老項(xiàng)目后期21個,總供應(yīng)面積147萬平方米,開盤均價為13115元/平方米,總體成交均價為12825元/平方米,顯示出了市場對于高檔公寓項(xiàng)目的價格承受能力有限,無法按照開發(fā)商預(yù)期價格成交。
在經(jīng)過了半年左右的銷售周期后,下半年開盤的公寓項(xiàng)目的平均銷售率為58%,共有31個項(xiàng)目對開盤均價作出了價格調(diào)整,價格總體上漲幅度為15%,其中有5個項(xiàng)目開盤均價進(jìn)行了下行調(diào)整,占16%,平均降幅為7.4%。這5個項(xiàng)目分別在9~11月間開盤,分布于各個環(huán)線區(qū)間,平均銷售率為42%,低于平均值16個百分點(diǎn),可以看出,銷售情況不佳是這些項(xiàng)目作出開盤均價下行調(diào)整的重要因素。中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述認(rèn)為,銷售進(jìn)度過慢會影響開發(fā)商的回款速度,輕則對后期項(xiàng)目的開發(fā)造成阻礙,更加嚴(yán)重的后果是有可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂,因此開發(fā)商采用降低房價的方式以求得資金快速回籠,同時,前期對市場判斷不準(zhǔn)確,開盤價格制定過高而進(jìn)行二次調(diào)整以及“限外”政策導(dǎo)致的需求下降也是降價的原因之一。此外,在平均銷售進(jìn)程過半的情況下,僅有7個項(xiàng)目的實(shí)際銷售均價高于開盤均價,平均溢價幅度為7.8%,而有24個項(xiàng)目的銷售價格低于開盤價,平均幅度為13.1%?梢韵胍,在售的大部分高檔公寓項(xiàng)目受到了政策因素的制約,需求不足,無法達(dá)到預(yù)期售價。
“外資限購令”雖對高檔公寓項(xiàng)目的銷售、價格均產(chǎn)生了不同影響,但相對去年下半年同期開盤的200余個項(xiàng)目,公寓項(xiàng)目僅占兩成。王述認(rèn)為,“限外令”對高檔住宅項(xiàng)目的影響尚無法作用到整個房地產(chǎn)市場,對于整體市場的價格影響也極為有限,但隨著自2004年以來的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)、執(zhí)行,保障性住房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房加快供應(yīng)步伐,預(yù)計京城房價將在2009年后趨于平穩(wěn)。(王芳潔)