就在多數(shù)地產(chǎn)股先于大盤開始調(diào)整、關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論再次升級(jí)之時(shí),剛度過(guò)春節(jié)前銷售淡季的北京樓市,價(jià)格再次出現(xiàn)明顯上漲。
東二環(huán)內(nèi)即將開盤的住宅項(xiàng)目新景家園三期,敲定的銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米16000元,高出該項(xiàng)目二期售價(jià)達(dá)7000元;而在同一區(qū)位內(nèi),今年2月新開盤的北京上舍,開盤均價(jià)也達(dá)到了每平方米11000元。
樓市熱度不僅體現(xiàn)在內(nèi)城。五環(huán)外海淀區(qū)清河小營(yíng)的一普通住宅項(xiàng)目,新開盤均價(jià)也已高達(dá)每平方米8500元,而該樓盤在2006年12月份報(bào)出的均價(jià)是每平方米7000元。
二手房?jī)r(jià)格同樣在漲。“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京11個(gè)區(qū)縣2月份二手房成交均價(jià)已達(dá)每平方米8275元,環(huán)比上漲1.08%。
業(yè)內(nèi)專家分析,目前北京商品房供求緊張的態(tài)勢(shì)并沒(méi)有改變,需求旺盛仍是現(xiàn)實(shí),因此今后國(guó)家調(diào)控的指向是“增加有效供給”。
供應(yīng)指標(biāo)全面下滑
北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)土資源部門的綜合數(shù)據(jù)顯示,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,“調(diào)低”了開發(fā)投資,也“調(diào)低”了商品房供給。2006年,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出的開復(fù)工面積、竣工面積雙雙下滑,以及住宅空置面積大幅減少等特點(diǎn)表明,房?jī)r(jià)上漲背后,存在著供給乏力這一關(guān)鍵性因素。
北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)調(diào)控開始的2004年,北京房地產(chǎn)領(lǐng)域的新開工面積出現(xiàn)比較大幅度的下降,降幅為11.1%。2005年,下降幅度收窄,但是仍然比2004年下降2.9%。
房地產(chǎn)投資方面的其他指標(biāo)也在下滑。根據(jù)北京市年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的數(shù)據(jù),2006年,北京市商品房施工面積10483.5萬(wàn)平方米,比上年下降2.5%;其中商品住宅6311.3萬(wàn)平方米,下降13.3%。商品房竣工面積3193.9萬(wàn)平方米,下降15.3%;其中商品住宅2193.3萬(wàn)平方米,下降22.8%。
而在供給萎縮的情況下,商品房空置面積也開始加速消化。2006年末,北京商品房空置面積為1039.7萬(wàn)平方米,比上年末減少334.5萬(wàn)平方米;其中商品住宅空置494.1萬(wàn)平方米,減少305.6萬(wàn)平方米。
北京市建委的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。截至2007年1月底,北京市建委共批準(zhǔn)商品房銷售許可證50個(gè),總批準(zhǔn)銷售面積161.6萬(wàn)平方米,其中,住宅項(xiàng)目35個(gè),住宅獲批上市套數(shù)為8604套,獲批面積為99.02萬(wàn)平方米。與去年同期相比,商品房獲批項(xiàng)目個(gè)數(shù)下降25.4%,獲批預(yù)售面積減少46.4%,市場(chǎng)供應(yīng)降幅較大。
郊區(qū)成為土地出讓主力
作為房地產(chǎn)開發(fā)的剛性資源,土地供應(yīng)數(shù)量、節(jié)奏和質(zhì)量等因素在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和購(gòu)房者的預(yù)期。
在北京,城市中心區(qū)域的土地日益緊缺已是不爭(zhēng)的事實(shí),因此,土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在日益郊區(qū)化。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示,2006年,北京通過(guò)“招拍掛”方式出讓的土地共86宗,其中,帶住宅性質(zhì)的土地58宗。
按照供地?cái)?shù)量計(jì)算,2006年公開出讓的土地中,二環(huán)內(nèi)為零,二環(huán)至三環(huán)間占12%,三環(huán)至四環(huán)占20%,四環(huán)至五環(huán)占11%,五環(huán)外近郊占16%,遠(yuǎn)郊區(qū)縣則達(dá)到41%。如果把遠(yuǎn)郊區(qū)縣和五環(huán)外的近郊土地合并,那么,位于五環(huán)外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之,一兩年后,上市的新房,將有近六成建在五環(huán)外。
土地供應(yīng)瓶頸也日益突出。北京市國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)顯示,2006年商品住宅用地的總供給量為786公頃,只完成了當(dāng)年供地計(jì)劃的69%,規(guī)劃建筑面積1201萬(wàn)平方米(未扣除其中的商業(yè)部分)。
而根據(jù)北京市建委的報(bào)告,2006年北京商品住宅預(yù)售成交面積為1893.6萬(wàn)平方米,另外存量住房累計(jì)成交面積為715.5萬(wàn)平方米(存量住房中包括開發(fā)商出售的現(xiàn)房現(xiàn)售面積和其他存量房面積),因此,實(shí)際2006年當(dāng)年銷售的住宅面積為2609.1萬(wàn)平方米。其中,從開發(fā)商手中購(gòu)買的商品房約為2100萬(wàn)平方米。這表明,當(dāng)年新供商品住宅用地可建的住房(扣除各種配套面積之后)約為當(dāng)年住宅銷售量的50%。
業(yè)內(nèi)人士指出,即使加上經(jīng)濟(jì)適用住房和其他享受優(yōu)惠政策的住房,供應(yīng)總量也低于當(dāng)年的住房銷售量,而2005年商品住宅土地供給和規(guī)劃建筑面積還不到2006年的三分之二,可見土地供應(yīng)不足問(wèn)題的存在。而出讓土地的供給量并不能及時(shí)形成市場(chǎng)住宅量的供給,如果加上生產(chǎn)周期與銷售周期安排的滯后因素,就更突顯出土地供給的矛盾。
人口紅利助推需求增長(zhǎng)
北京常住人口的快速增長(zhǎng),帶來(lái)了對(duì)住房需求的增長(zhǎng)。北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,近三年,北京每年增加41.5萬(wàn)人。按照2006年北京城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.06平方米計(jì)算,每年新增住宅需求達(dá)到832.49萬(wàn)平方米。
而按照《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)》,到2010年,北京城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積將要達(dá)到30平方米左右。這意味著2006年后的4年內(nèi),北京人均居住面積還將提高10平方米左右。如果按照2006年北京市1500萬(wàn)常住人口計(jì)算,每年還需要新增建筑面積3750萬(wàn)平方米。而近兩年,北京商品住房銷售面積均維持在2000多萬(wàn)平方米左右。
此外,作為國(guó)際性大都市,北京對(duì)外來(lái)人口吸附能力之大毋庸置疑。因此,“北京住房的消費(fèi)力不僅是北京的,而且是全國(guó)的,甚至是世界的”,房地產(chǎn)商的這一說(shuō)法并非完全是忽悠。
一位市場(chǎng)人士坦言,城市化助推了自住需求的擴(kuò)張,而人們生活水平提高推動(dòng)住房消費(fèi)升級(jí),也增加了他們的置業(yè)需求。
此外,為了保值和投資而購(gòu)房,也成為不少富裕人群的選擇。招商銀行曾委托零點(diǎn)遠(yuǎn)景調(diào)查做過(guò)一項(xiàng)調(diào)查,調(diào)查對(duì)象是個(gè)人金融資產(chǎn)在50萬(wàn)元以上的都市高收入群體。調(diào)查結(jié)果表明,高收入群體大多偏愛保值型的房地產(chǎn)投資。
中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為,受益于人口紅利,2010年前,我國(guó)資產(chǎn)價(jià)格將大幅上升。而房地產(chǎn)當(dāng)然也包括其中。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為,隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近,北京房地產(chǎn)價(jià)格還將延續(xù)漲勢(shì),但漲幅會(huì)趨于平緩。(林喆)