眾所周知，美國(guó)經(jīng)濟(jì)目前最大的問題，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向問題；而房地產(chǎn)市場(chǎng)最棘手的問題，則是房貸問題。從2006年初開始，寒流席卷美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于搖晃不穩(wěn)的抵押貸款市場(chǎng)狀況持續(xù)惡化，近期引發(fā)美國(guó)股市大幅走跌，也令亞洲股市受到牽連。盡管美國(guó)金融當(dāng)局已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了問題的嚴(yán)重性，緊縮核批高風(fēng)險(xiǎn)貸款，但似乎已為時(shí)過晚。萊曼兄弟公司發(fā)布的一份報(bào)告顯示，由于美國(guó)房屋抵押貸款利率的不斷攀升，在2006年獲得次級(jí)抵押貸款的美國(guó)人中，有30%可能無法及時(shí)還貸。目前，因付不起房貸而面臨失去房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的美國(guó)人已達(dá)220萬人左右。
“零首付”房貸埋隱患
自2000年年底起，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮景象。在當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施的低利率環(huán)境下，以房屋擔(dān)保抵押貸款似乎是一項(xiàng)合算又安全的投資。借款者即使無力還款，也可以通過將自己的房產(chǎn)二次抵押來償還過高的月供金額，這無疑使美國(guó)人買房的熱情空前高漲。
為了在這場(chǎng)房購熱潮中撈足油水，多數(shù)放貸機(jī)構(gòu)開始向一些信用等級(jí)較低的借貸人推出次級(jí)抵押貸款，以便眾多低收入者可以貸款買房。一些次級(jí)貸款金融公司受利益驅(qū)使，降低“門檻”，甚至推出“零首付”、“零文件”等貸款方式，不查收入、不查資產(chǎn)，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，而無需提供任何有關(guān)償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請(qǐng)獲得通過。如此寬松的貸款資格審核埋下了危機(jī)的種子。
房貸客戶資不抵債
次級(jí)抵押貸款是美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)最大的，主要面向那些信用記錄較差的客戶。美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，次級(jí)抵押貸款占整體抵押貸款份額從2000年的2.4%上升至2006年的13.6%(真實(shí)情況可能要達(dá)到30%以上)。由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，這種貸款的利率不是很高，而且巨大的利潤(rùn)令金融機(jī)構(gòu)大量提高投放金額，因此當(dāng)時(shí)看起來風(fēng)險(xiǎn)不是很大。但由于這種貸款利率是隨著市場(chǎng)浮動(dòng)的，一旦市場(chǎng)風(fēng)向發(fā)生改變，這些貸款可能會(huì)變成高危品種。從2004年6月到2006年6月間美聯(lián)儲(chǔ)17次調(diào)高利率，對(duì)利率敏感的房屋市場(chǎng)開始有反應(yīng)，房屋價(jià)格、開工率和銷售均下滑并屢創(chuàng)新低，很多貸款者無力支付這些貸款，導(dǎo)致該市場(chǎng)違約率不斷上升。原先在房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的時(shí)候，貸款者可以通過賣房還貸。如今房?jī)r(jià)不斷下跌，而利息反倒有增無減，越來越多的次級(jí)抵押貸款者已經(jīng)不堪重負(fù)。如在2005年辦理的次級(jí)貸款利率現(xiàn)在已普遍升至12%左右，一些人的利率甚至高達(dá)20%，借貸人每月的還貸數(shù)額也因此上升了30%至50%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是最情緒化的市場(chǎng)，隨著去年初美國(guó)房市的急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)迅速走低，危機(jī)也隨即爆發(fā)。房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致貸款人手中的房屋資產(chǎn)急劇縮水，他們根本無法支付高房貸，只能拒交貸款。在所有的次級(jí)抵押貸款者中，約有1／5拖欠還款。這一局面不但令借貸人苦不堪言，當(dāng)初肆意放貸的借貸公司也嘗到了自己種下的苦果，隨即成為直接的受害者，因?yàn)榧词谷』氐盅旱姆慨a(chǎn)，但由于房?jī)r(jià)走低，房產(chǎn)也是資不抵債。
市場(chǎng)多變加劇危機(jī)
受房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，全美房屋抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)四伏。當(dāng)?shù)貢r(shí)間3月12日，美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款企業(yè)——新世紀(jì)金融公司宣布，由于銀行和其他投資者已經(jīng)或準(zhǔn)備中斷融資，加上巨額債務(wù)即將到期，公司離破產(chǎn)又近了一步。該公司表示，越來越多的貸款人正在拖欠付款，公司股票在過去三周內(nèi)下跌了一半，已跌至每股僅3.21美元。
根據(jù)美國(guó)證券交易委員會(huì)日前公布的一份文件，新世紀(jì)金融公司必須在短時(shí)間內(nèi)償還84億美元的債務(wù)，但該公司表示并無足夠現(xiàn)金流支付這些債務(wù)。此外，該公司已經(jīng)停止接受新的房貸申請(qǐng)。
事實(shí)上，受難的不僅僅是新世紀(jì)金融公司，還有美國(guó)最大的按揭貸款公司全國(guó)金融公司和英國(guó)匯豐銀行等向次級(jí)信用貸款公司提供貸款的知名金融機(jī)構(gòu)，另有20多家較大公司已宣布不再進(jìn)行新的貸款，許多大公司的股票也因此而紛紛大幅下跌。
盡管房貸市場(chǎng)危機(jī)四伏，但仍有一些華爾街的公司和企業(yè)家們一如既往地進(jìn)行著按揭貸款，其中多數(shù)房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)性較高。據(jù)悉，美國(guó)房屋按揭貸款市場(chǎng)規(guī)模已高達(dá)6.5萬億美元，比美國(guó)國(guó)債市場(chǎng)還要大，目前信用不佳的貸款人得到的次級(jí)按揭貸款已占12.6%。對(duì)此，不少市場(chǎng)分析人士紛紛提出警告：現(xiàn)在的問題不是房貸市場(chǎng)崩潰的問題，而是按揭貸款業(yè)者已經(jīng)瘋狂的問題。美聯(lián)儲(chǔ)理事比斯日前表示，美國(guó)次級(jí)按揭貸款市場(chǎng)的問題可能才剛剛開始。
房貸壓倒第一張骨牌？
2007年以來，美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)違約案數(shù)量升至四年新高，市場(chǎng)擔(dān)心會(huì)演變成1980年代美國(guó)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)瀕臨大量倒閉的超級(jí)金融風(fēng)暴。雖然目前違約案數(shù)量的上升對(duì)消費(fèi)者影響還不是很大(2月份零售銷售增長(zhǎng)約0.1%，核心銷售近幾個(gè)月第一次下跌)，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，并影響到股市變現(xiàn)的話，那就另當(dāng)別論了。
這次次級(jí)按揭風(fēng)暴的沖擊將有多大，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，導(dǎo)致全球金融危機(jī)，現(xiàn)在還不能判斷。但投資者應(yīng)該密切注意，因?yàn)榻鹑�、�?jīng)濟(jì)一體化意味著牽一發(fā)而動(dòng)全身。盡管美國(guó)住房和城市發(fā)展部部長(zhǎng)日前表示，建議包括“聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)”和“聯(lián)邦住房抵押貸款協(xié)會(huì)”在內(nèi)的大型抵押貸款機(jī)構(gòu)考慮給予那些經(jīng)濟(jì)困難的借款者更多時(shí)間來償還貸款，并準(zhǔn)備對(duì)部分次級(jí)抵押貸款商采取懲罰性措施。不管結(jié)果如何，此次壞賬危機(jī)已經(jīng)波及到股票市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)和債券市場(chǎng)，讓美國(guó)金融市場(chǎng)產(chǎn)生了振蕩。一些投資者擔(dān)心，危機(jī)很可能會(huì)波及到整個(gè)金融業(yè)。而金融業(yè)一旦出現(xiàn)問題，整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)也可能受到影響。由于工業(yè)生產(chǎn)設(shè)備利用率已逐步從高點(diǎn)回落，今年一季度美國(guó)GDP增長(zhǎng)率將低于目前的預(yù)期。美國(guó)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)，世界經(jīng)濟(jì)也必然受到?jīng)_擊。
美國(guó)房貸危機(jī)是否會(huì)愈演愈烈，關(guān)鍵看美國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，目前美國(guó)房市不外乎三種命運(yùn)：軟著陸、硬著陸或者衰退。軟著陸，是美國(guó)政商兩界都期盼的結(jié)果，也是最好的結(jié)果。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)走低，無疑將有更多的次級(jí)貸款公司被拖下水，一些“優(yōu)惠級(jí)”貸款者也可能無力償還貸款。但反過來，如果美國(guó)房?jī)r(jià)上漲10%，那么貸款人就能以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)取得更多貸款，不會(huì)拖延償還貸款，抵押貸款公司也不會(huì)出現(xiàn)大量的壞賬。第一張多米諾骨牌也就不會(huì)倒下。(王寅)
