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開(kāi)發(fā)商買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)比普通購(gòu)房者更為濃重。
上海住宅用地起拍價(jià)不僅剛剛創(chuàng)下5年來(lái)新低,而且還跌破1000元/平方米的大關(guān)。
上海近期發(fā)布的第7號(hào) “國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告”顯示,奉賢區(qū)拓林鎮(zhèn)的一幅住宅用地的起拍樓板價(jià)為540.08元/平方米,是自2004年以來(lái)首次跌破1000元/平方米大關(guān)。
同時(shí),《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從中原地產(chǎn)中國(guó)研究院一份全國(guó)12城市土地價(jià)格調(diào)查報(bào)告中看到,滬、廣、深、津四地1月份的土地成交價(jià)格較去年同期下跌了50%以上,其中上海和杭州的地價(jià)較去年12月環(huán)比下跌了20%,創(chuàng)近幾年來(lái)最大跌幅。
這一趨勢(shì),加重了業(yè)內(nèi)的擔(dān)心:2007年的眾多“地王”至今仍未付清土地出讓金,而地價(jià)的持續(xù)下跌,有可能引發(fā)退地潮;但新房?jī)r(jià)格卻并不會(huì)隨地價(jià)一同下跌,從而也不能真正惠及消費(fèi)者。
主要城市土地底價(jià)成交?
根據(jù)中原地產(chǎn)中國(guó)研究院對(duì)北京、上海、杭州、廣州、成都等全國(guó)主要的12個(gè)城市的調(diào)查,除上海外,全國(guó)其他主要城市的土地價(jià)格均較去年大幅下跌;且土地拍賣(mài)進(jìn)一步冷清,流拍率依然高達(dá)25%,大部分土地以底價(jià)成交。
中原地產(chǎn)中國(guó)研究院的土地分析師宋莉同時(shí)強(qiáng)調(diào),由于今年成交的土地和去年相比,地理位置、面積大小都存在較大差異,所以實(shí)際的跌幅可能并沒(méi)有5成那么多,但下跌的幅度仍然可以達(dá)到3成。
“開(kāi)發(fā)商擔(dān)心土地價(jià)格會(huì)繼續(xù)下跌,所以依然持觀望態(tài)度!彼卫蛘J(rèn)為,這也體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)比普通購(gòu)房者更為濃重。
事實(shí)上,地方政府為了減少土地流拍,已經(jīng)減少了一部分土地供應(yīng)量。易居中國(guó)克爾瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1月全國(guó)30城市拍賣(mài)土地的總幅數(shù)只有102幅,去年同期這一數(shù)字為253幅。
但是,開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的熱情依然不高,也使得負(fù)責(zé)出讓土地的政府部門(mén)不得不做出讓步,降價(jià)賣(mài)地。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,政府部門(mén)對(duì)土地的財(cái)政依賴(lài)很大,為了賣(mài)地,肯定會(huì)做出價(jià)格方面的讓步。
引發(fā)大規(guī)模“退地潮”?
不過(guò),政府部門(mén)在調(diào)低土地價(jià)格時(shí),卻顧慮重重。在地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)“公開(kāi)的秘密”:不少2007年高位購(gòu)進(jìn)土地的開(kāi)發(fā)商尚未付清土地出讓金。一旦地價(jià)大幅下跌,很有可能使得開(kāi)發(fā)商下定決心“退地”、“割肉”。
就在本月16日,“亞洲糖王”郭鶴年就通過(guò)“先退后買(mǎi)”唐山市鳳凰新城區(qū)大里路的一幅地塊,省了1.7億元,將每平方米成本降低了1800元。而這一策略亦并非郭鶴年首家“發(fā)明”,上海志成企業(yè)就通過(guò)和兄弟企業(yè)聯(lián)手 “退而再買(mǎi)”上海長(zhǎng)風(fēng)某地塊,節(jié)約了3成的土地出讓金。
市場(chǎng)擔(dān)心,一旦大幅度降低地價(jià)成為普遍現(xiàn)象,“退地潮”會(huì)進(jìn)而產(chǎn)生。對(duì)此,宋莉認(rèn)為,“退地潮”發(fā)生的可能性并不大,因政府部門(mén)和開(kāi)發(fā)商會(huì)就土地出讓金交付一事多次協(xié)商,互作讓步,進(jìn)而取得雙方都滿(mǎn)意的結(jié)果。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟則進(jìn)一步指出,沒(méi)有政府部門(mén)的默許,開(kāi)發(fā)商通常很難成功退地。尤其是退地會(huì)損失更多的機(jī)會(huì)成本,這也是開(kāi)發(fā)商不能不顧慮的。
因此,陸騎麟認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商絕不會(huì)真心退地,而是會(huì)想方設(shè)法,與政府部門(mén)協(xié)商,降低土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格——或者學(xué)習(xí)郭鶴年,先退后買(mǎi)減地價(jià);或者與政府部門(mén)協(xié)商,減少支付的土地出讓金,降低實(shí)際上的土地成交價(jià);即使是那些已經(jīng)支付了部分土地出讓金的開(kāi)發(fā)商,也有可能通過(guò)終止繼續(xù)支付的方式來(lái)“止虧”。
低地價(jià)能否換來(lái)低房?jī)r(jià)?
事實(shí)上,土地價(jià)格的下跌,并未換來(lái)房?jī)r(jià)的大幅下跌。
國(guó)家發(fā)改委對(duì)1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明,房?jī)r(jià)的跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地價(jià)。以跌幅最大的深圳為例,房?jī)r(jià)跌幅僅為負(fù)16.5%。
而在被報(bào)道“房?jī)r(jià)已跌回1年前”的上海,新房?jī)r(jià)格的下跌幅度,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于同期住宅用地價(jià)格的跌幅。佑威“樓市通”系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,上海1月份的新房成交均價(jià)較去年同期上漲2000多元/平方米,區(qū)域上,只有內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)等區(qū)域的新房成交均價(jià)低于去年同期。
楊紅旭認(rèn)為,房?jī)r(jià)沒(méi)有隨地價(jià)同步大幅度下跌,與開(kāi)發(fā)周期有關(guān)。目前拍賣(mài)的土地,要到明后年才能正式上市,到時(shí)才可能出現(xiàn)低地價(jià)基礎(chǔ)上的低價(jià)住宅。
易居中國(guó)分析師薛建雄則表示,住宅價(jià)格的走勢(shì)和地價(jià)的關(guān)系不大,開(kāi)發(fā)商也不一定選擇低成本開(kāi)發(fā)的方案來(lái)進(jìn)行低價(jià)營(yíng)銷(xiāo),他們可以采用加大住宅投入成本的方式,提高住宅品質(zhì),進(jìn)而高價(jià)賣(mài)房。因此,目前的低地價(jià),未必能轉(zhuǎn)化為未來(lái)的高房?jī)r(jià)。
不過(guò),上述業(yè)內(nèi)分析師均認(rèn)為,未來(lái)的土地價(jià)格走勢(shì)難料,今年可能仍難見(jiàn)底。(每日經(jīng)濟(jì)新聞)
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