對(duì)于小區(qū)的私搭亂建，很多業(yè)主礙于情面，要么“敢怒不敢言”，要么漠然處之，要么也加入私搭亂建的隊(duì)伍，極少有因此而上法庭的。本文所舉的案例只是眾多現(xiàn)象之一，還有很多的私搭亂建依然故我。業(yè)內(nèi)律師同時(shí)也表示，對(duì)于個(gè)別業(yè)主占地、圈地的情況，其他業(yè)主主張自己的權(quán)益也不一定就能成功，成功與否與房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、占地的情況和位置都有關(guān)系。
案例
占用公共樓道被告上法庭
李某、周某等七人均系本市×小區(qū)×號(hào)101、102、201、202、301、401、501、601室業(yè)主。1996年9月初，周某在對(duì)其購買的101、102室進(jìn)行裝修的同時(shí)，在進(jìn)樓防盜門內(nèi)側(cè)，沿底層樓梯用白鐵皮和木料攔隔至二樓連接處，并在一樓至二樓樓梯下搭建木箱，造成原底層公用走廊成為周某一戶獨(dú)用。同月9日，某物業(yè)管理有限公司以周某擅自違章搭建為由，發(fā)出《限期整改通知書》，限期周某自行整改拆除，恢復(fù)原樣。但周某未予拆除。
不久，李某等六人以底層公用走廊屬全體業(yè)主的共用部位，且有他們分?jǐn)偯娣e，周某的行為侵犯了他們的合法權(quán)益為由訴至法院，要求周某拆除違章搭建。周某則辯稱，房屋的公用部位，一般來說是房地產(chǎn)所有者進(jìn)出通道用的部位，雖未劃定哪些部位屬于哪些住戶使用，但各層樓的公用部位由該層樓面住戶使用是約定俗成的原則。自己實(shí)際居住使用的房屋已自然形成和劃定相對(duì)獨(dú)立的部分，該層樓面的公用部位屬自己使用。況且自己的行為是出于防盜安全需要，屬正當(dāng)行為，故不同意對(duì)方的訴訟請(qǐng)求。
判決
拆除搭建 恢復(fù)原狀
法院認(rèn)為，共用部位是指一幢住宅內(nèi)部的業(yè)主、使用人共同使用的部位，包含該幢住宅各業(yè)主的房屋公用建筑面積分?jǐn)偯娣e，而房屋公用建筑面積分?jǐn)偤�，并不劃分各戶攤得面積的具體部位，應(yīng)為該幢住宅內(nèi)各業(yè)主共同擁有，因此，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。周某在共用部位擅自搭建，侵害李某等人的合法權(quán)益，李某等人的訴訟請(qǐng)求應(yīng)與支持，周某應(yīng)于判決生效之日起十五日內(nèi)，拆除該樓底層防盜門內(nèi)側(cè)沿一樓扶梯至二樓扶梯連接處的攔隔板及該樓梯下的搭建物，按原始設(shè)計(jì)的使用功能恢復(fù)原狀。
分析
共用部分屬于全體業(yè)主
北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生指出，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是區(qū)分所有人對(duì)樓梯、走廊等共用部分的權(quán)利義務(wù)。所謂建筑物區(qū)分所有，是數(shù)人共同所有同一建筑物時(shí)，各自依其應(yīng)有份額對(duì)獨(dú)用部分享有專有權(quán)，全體成員對(duì)共用部分享有不可分割的共有權(quán)──互有權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人行使其專有權(quán)應(yīng)以不害及其他區(qū)分所有人的互有權(quán)為限度。超過此限度即為權(quán)利之濫用，對(duì)其他區(qū)分所有人應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。上訴案例中周某的行為侵犯了全體區(qū)分所有人的互有權(quán)。（蔡雪婧）
