“買車容易養(yǎng)車貴，開(kāi)車方便停車難”，已成為近年來(lái)廣州日益凸顯的一大社會(huì)問(wèn)題，特別是市內(nèi)停車位的嚴(yán)重緊缺，更是亟待解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，以最低需求量算，目前廣州需要車位大約50萬(wàn)個(gè)，而實(shí)際供應(yīng)能力只是30萬(wàn)個(gè)左右，相對(duì)缺口數(shù)達(dá)40%。更為嚴(yán)峻的是，這個(gè)缺口還在日益增大，速度驚人。然而，一面是車位越來(lái)越緊張，另一面卻是大家越來(lái)越不愿意投資車位。新城市地產(chǎn)董事長(zhǎng)曹志偉認(rèn)為，在廣州，車位的成本是由市場(chǎng)化因素決定的，但因車位的租價(jià)受到了行政手段的干預(yù)，而成了背離價(jià)值的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品，所以導(dǎo)致車位基本無(wú)投資價(jià)值。
政府：資源首先保障住宅用地
廣州市交委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建筑物規(guī)劃配建停車泊位指標(biāo)低，是引起停車難的根本原因。全市私人小汽車近75%集中在老八區(qū)，老城區(qū)原有建筑物配建車位不足，新建商住小區(qū)由于建設(shè)的車位不足，基本是投入使用后不久就出現(xiàn)車位供不應(yīng)求的現(xiàn)象。
據(jù)了解，廣州市政府也曾多次提出要大力建設(shè)公共車位。但按照一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)地下車位平均建筑面積50平方米，地上車位平均建筑面積40平方米計(jì)算，若按建筑密度50%的規(guī)劃要求(一般只有35%)，即便在地面蓋8層樓高的專業(yè)停車場(chǎng)，在市中心每建多1萬(wàn)個(gè)車位，也起碼要占用10萬(wàn)平方米土地(1萬(wàn)個(gè)車位×每個(gè)40平方米/8層/50%密度)，這在市中心可用土地面積出讓單價(jià)折合超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的今天，意味著政府要減少20億的財(cái)政收入(尚未計(jì)算車位建設(shè)費(fèi)用投入)，而且征地拆遷相當(dāng)困難。另外，面對(duì)日趨上漲的房?jī)r(jià)，政府的資源首要是大力保障住宅用地的供應(yīng)量，這使得公共車位的用地更缺乏。
發(fā)展商：不劃算導(dǎo)致不愿意投資
作為開(kāi)發(fā)商之一的曹志偉表示，其實(shí)在技術(shù)上而言，這并不存在什么難度，但經(jīng)濟(jì)效益方面的極不劃算，是導(dǎo)致了發(fā)展商不愿意投資建車位的主因。他給記者算了一筆賬：地下車庫(kù)的造價(jià)高昂，即便賣到20萬(wàn)元/車位，扣除開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和各項(xiàng)稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用后，銷售利潤(rùn)率僅有1.74%。
而出租的利潤(rùn)也不樂(lè)觀，假定發(fā)展商以2000元的月租出租自建的車位，計(jì)提折舊不計(jì)資金成本(利息)的話，收益率僅有2.64%，這還未計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)和可能發(fā)生的丟車賠償在內(nèi)�？梢�(jiàn)發(fā)展商愿賣不愿租的真正原因，在車位出租收益率極低甚至為負(fù)數(shù)的情況下，發(fā)展商情愿賣掉車位，收回成本再投資商業(yè)或住宅。
私人投資：車位放租的收益是負(fù)數(shù)
如果是私人小業(yè)主投資住宅車位，那就更是得不償失。舉例來(lái)說(shuō)，某業(yè)主用優(yōu)惠價(jià)15萬(wàn)元投資了自己小區(qū)的一個(gè)車位用來(lái)出租，按政府限價(jià)規(guī)定，室內(nèi)停車場(chǎng)的月保最高限價(jià)只有400元，還要包括管理費(fèi)在內(nèi)。這樣，扣除交給物管公司的管理費(fèi)200元，只有200元收入，即便不計(jì)任何的稅費(fèi)和折舊，投資年回報(bào)僅200元×12/150000元=1.6%，比銀行存款利率還低。若計(jì)算稅費(fèi)和折舊，則是負(fù)數(shù)。這樣看來(lái)，私人投資車位放租的收益是負(fù)數(shù)，還不如用這筆資金去購(gòu)買商鋪收租更劃算。
專家建議 把停車場(chǎng)建在地面或以上
由于廣州的特殊地質(zhì)條件和規(guī)劃要求，導(dǎo)致了車位建設(shè)成本的增高。一般地下室的造價(jià)已達(dá)到2400～3000元/平方米，相比之下，如果把停車場(chǎng)建在地面或以上，那么工程造價(jià)將大大降低，比如把停車場(chǎng)建在架空層，成本只是1000～1200元/平方米。但是，按照現(xiàn)行廣州規(guī)劃部門的規(guī)定，如果在架空層建設(shè)車位，也要占用容積率指標(biāo)，這在廣州市中心六區(qū)樓面地價(jià)達(dá)到4000～8000元/平方米，個(gè)別樓面地價(jià)近萬(wàn)元的情況下，拿寶貴的建樓指標(biāo)來(lái)建車位，顯然也是不可行的。而如果地面以上樓層建停車場(chǎng)不計(jì)容積率，那么每個(gè)車位的成本就主要是工程造價(jià)1000～1200元/平方×40平方/個(gè)=4萬(wàn)～4.8萬(wàn)元/個(gè)，再加上一些稅費(fèi)，價(jià)格就可控制在5萬(wàn)~6萬(wàn)元的合理水平內(nèi)。
這樣，既可減少政府的巨額投入，又可避免發(fā)展商的投資虧本，還可以滿足廣大車主的切實(shí)需求。而在地面以上建車場(chǎng)，還可減少地下室施工的危險(xiǎn)，減少對(duì)地下水系的破壞，又沒(méi)有增加到商業(yè)和住宅的容積率，也不會(huì)增加老城區(qū)的人口負(fù)擔(dān)。
因此專家建議，既然私家車是一種奢侈消費(fèi)，政府應(yīng)該適當(dāng)放開(kāi)價(jià)格，讓市場(chǎng)自己調(diào)節(jié)。鼓勵(lì)多種形式建設(shè)、經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)，并在規(guī)劃指標(biāo)的計(jì)算方式等方面作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，只有投資收益率提高到正常水平，才會(huì)有投資者愿意投資建設(shè)，解決供不應(yīng)求的矛盾。(羅莎琳)
