江蘇省南京市一家房產(chǎn)中介公司近日因挪用業(yè)主售房款，被南京市房產(chǎn)管理部門勒令停業(yè)整頓。
據(jù)記者了解，這家名為融眾的房產(chǎn)中介公司共挪用和拖欠售房款多達(dá)500萬元，涉及到24戶業(yè)主，主要是買主支付的首付款和銀行發(fā)放的貸款等，最多的一筆50萬元，最少的一筆5000元。
有一位業(yè)主投訴說，他和購房者是自己交易的，但找的是融眾公司辦的銀行貸款。“銀行的貸款其實(shí)早辦下來了，但融眾就是不給我們，一直拖著。買家早拿了鑰匙，都住進(jìn)去了，等于我們把房子送給了中介公司。”
其實(shí)，像融眾這樣擅自挪用業(yè)主房款的房產(chǎn)中介公司不僅在南京，在全國也是普遍存在的。但挪用業(yè)主房款并不是房產(chǎn)中介們侵害業(yè)主的惟一手段，還有諸如簽訂陰陽合同、騙取差價(jià)、發(fā)布虛假信息、收取看房信息費(fèi)、訛詐威脅當(dāng)事人強(qiáng)買強(qiáng)賣等。
交易中業(yè)主對(duì)房款無法監(jiān)控
目前，一半以上的二手房買賣是由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)撮合成交的，造成這種現(xiàn)象的原因，是業(yè)主與中介公司交易信息的不對(duì)稱。如果說，這種不對(duì)稱促成了房產(chǎn)中介的橋梁和紐帶作用，那么業(yè)主和中介在合同簽訂、辦理按揭貸款、更名過戶、辦理產(chǎn)權(quán)證等一系列手續(xù)方面的信息和權(quán)利的不對(duì)稱，則使業(yè)主完全處于被動(dòng)的弱勢(shì)地位。而業(yè)主對(duì)房款的失控，則是這種弱勢(shì)地位的直接體現(xiàn)。
按照目前的二手房買賣交易程序，一般是由買房人先將買房定金或全款存入在中介機(jī)構(gòu)，待更名過戶、辦理產(chǎn)權(quán)證完畢后，房屋中介再將房款轉(zhuǎn)給賣方，自己提取不超過2%的傭金。但在這個(gè)過程中，買賣雙方大量的資金，包括購房者的定金和購房款，代辦的銀行貸款，都有一段時(shí)間壓在房屋中介機(jī)構(gòu)，無論是賣房者還是買房者，都無法對(duì)這筆資金進(jìn)行監(jiān)管，更不用說控制。
據(jù)南京市房管部門估計(jì)，全市有大大小小3000多家房產(chǎn)中介，每年代理銷售房屋兩萬多套，而每套房子動(dòng)輒幾十萬甚至上百萬的成交金額，這意味著全市房產(chǎn)中介行業(yè)的賬上每年流動(dòng)著幾十個(gè)億甚至上百億的資金。
二手房交易法律法規(guī)缺失
采訪中記者了解到，我國目前有關(guān)二手房交易的相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)重缺失，更沒有法律規(guī)范這筆巨款的保存、使用和管理。據(jù)有關(guān)人士介紹，關(guān)于房屋中介的法律規(guī)定在民法通則和合同法中都有涉及，包括反不正當(dāng)競爭法、廣告法、合同法、無照經(jīng)營取締辦法，以及2004年國家工商總局出臺(tái)的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等法律法規(guī)，都涉及對(duì)房產(chǎn)中介相應(yīng)行為的規(guī)范。然而，這些法律、法規(guī)對(duì)于中介行業(yè)存在的具體問題針對(duì)性較弱。即使建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》這個(gè)規(guī)范房產(chǎn)中介市場(chǎng)最直接的依據(jù)，其中也沒有關(guān)于購房款管理的相應(yīng)規(guī)定。也就是說，中介們是否利用流過手中的錢財(cái)牟利，全憑他們的自覺。
中介商拿著房款去炒股放貸
當(dāng)法律監(jiān)管缺失的時(shí)候，中介商當(dāng)然不愿意放過巨額的現(xiàn)金流中蘊(yùn)藏著的巨大“商機(jī)”。于是截流這些本該是業(yè)主的錢財(cái)，用來炒股、放貸，就成為這些中介的生財(cái)之道。據(jù)南京市房產(chǎn)部門的一位官員披露，房地產(chǎn)公司資金緊張時(shí)，往往都從房產(chǎn)中介公司借貸，利率很高，短期月息都在10%到20%。房產(chǎn)中介之所以有錢可貸，就是因?yàn)橛羞@個(gè)巨大的現(xiàn)金流。
房屋中介如果拿著房款去炒股或放貸，都是風(fēng)險(xiǎn)極大的投資活動(dòng)。一旦借貸的資金鏈斷裂，或股市出現(xiàn)暴跌，本小利大的房產(chǎn)中介公司當(dāng)然會(huì)破產(chǎn)了事，而受損失的只能是售房者。
《房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》雖然規(guī)定“因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償”，但單憑這一點(diǎn)是不能保護(hù)售房者的。
中介公司只要十萬注冊(cè)資金
根據(jù)規(guī)定，只要有十萬元錢的注冊(cè)資金，就可以注冊(cè)一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司，而對(duì)個(gè)體工商戶的要求就更低，由此導(dǎo)致這一市場(chǎng)良莠混雜。
有的房屋中介連個(gè)像樣的門面房都沒有，有的甚至在臨街的窗戶玻璃上貼個(gè)“房屋中介”的紙條，就算開了一個(gè)公司。即使是那些投資足額的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司，也無力承擔(dān)資金鏈斷裂的后果，又如何保證售房者的利益呢？更何況那些本來就是一間房、一張桌子的皮包公司。
如果出現(xiàn)“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失”的情況，解決的途徑只有到法院按合同法打官司。而打官司最好的結(jié)果，是按中介合同的條款退回中介費(fèi)，其他損失不會(huì)有人承擔(dān)，中介機(jī)構(gòu)也不會(huì)承擔(dān)任何責(zé)任。因?yàn)楫?dāng)初的合同就是中介公司制定的。
中介執(zhí)業(yè)人員進(jìn)入門檻很低
按照有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員應(yīng)到工商局備案，取得執(zhí)業(yè)人員備案書方可上崗執(zhí)業(yè)。但是，備案只是一道手續(xù)，并沒有設(shè)立什么門檻，因此，什么人都可以當(dāng)房產(chǎn)中介，包括下崗職工、在校學(xué)生，甚至是農(nóng)民工。雖然目前獲得《經(jīng)紀(jì)人資格證書》并不難，只要經(jīng)過有關(guān)部門的培訓(xùn)幾乎都可以過關(guān)，以黑龍江省哈爾濱市為例，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，全市大約4000人左右的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍中，經(jīng)過培訓(xùn)取得《經(jīng)紀(jì)人資格證書》的只有300多人。更何況我國至今還沒有一部經(jīng)紀(jì)人法。
管理真空致消費(fèi)者投訴無門
法律的缺失，必然導(dǎo)致管理的混亂與無序。房產(chǎn)中介屬中介機(jī)構(gòu)，又從事房屋交易，工商局可以管，房產(chǎn)局也可以管，但由于法律規(guī)定的不明確，很容易造成管理的真空地帶，甚至在出現(xiàn)問題后，消費(fèi)者都不知向什么部門投訴。有關(guān)部門即使想查處，也難以下手。南京那家公司非法挪用業(yè)主房款500多萬，有關(guān)房管部門也只能“停止其交易資格”，而對(duì)那些發(fā)布虛假信息和廣告，使得交易者上當(dāng)受騙的房產(chǎn)中介的監(jiān)管和處罰更是難以做到了。(蔣德）
