車位價(jià)雖高賣得還挺快
業(yè)主王先生介紹，該社區(qū)近日入伙。入伙第一天，他就趕到會(huì)所買車位，打算買個(gè)位置好點(diǎn)的車位，但負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)的世聯(lián)地產(chǎn)工作人員說(shuō)，位置較好的車位需要36萬(wàn)元一個(gè)。王先生在社區(qū)停車場(chǎng)的平面圖上查看，所謂“位置較好”的車位，其實(shí)很偏僻！王先生希望挑一個(gè)位置更好的車位，但卻被告知：好位置的車位早已賣完。
9月10日，記者來(lái)到該高檔社區(qū)會(huì)所，也就是業(yè)主們辦理購(gòu)買車位手續(xù)的現(xiàn)場(chǎng)。一位匆忙趕到現(xiàn)場(chǎng)的港人業(yè)主說(shuō)，開發(fā)商和世聯(lián)地產(chǎn)工作人員告訴他，社區(qū)車位價(jià)格在20萬(wàn)到46萬(wàn)元之間，而且這個(gè)價(jià)格不是買斷車位，而是買一定年限的使用權(quán)。
記者在現(xiàn)場(chǎng)呆了一個(gè)多小時(shí)，見陸續(xù)有業(yè)主前來(lái)挑選車位并辦理手續(xù)。有位業(yè)主看著協(xié)議書嘟囔說(shuō)：“要簽六份？買房子的手續(xù)也沒這么復(fù)雜�！�
車位沒產(chǎn)權(quán)僅是使用權(quán)
聽說(shuō)記者到場(chǎng)采訪，開發(fā)商該項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人黃先生趕來(lái)接待。黃先生說(shuō)，車位由于辦不了產(chǎn)權(quán)證，因此只能公開向業(yè)主出租車位未來(lái)20年使用權(quán)，開發(fā)商和業(yè)主簽訂的是租賃協(xié)議。黃經(jīng)理介紹說(shuō)，該社區(qū)地下和地面都有停車位，比較充足，住房套數(shù)與車位比例是1：1.7。小區(qū)內(nèi)有地面車位100多個(gè)，而現(xiàn)在用于出租的主要是地下車位。為確保業(yè)主入伙后車輛能有位停車，因此規(guī)定一戶只能租一個(gè)車位。
但黃先生說(shuō)，一戶只能長(zhǎng)期租一個(gè)車位不是死規(guī)定，入伙一個(gè)月后，假如還有空余車位沒有業(yè)主租賃，開發(fā)商會(huì)將車位進(jìn)行第二次招租，那時(shí)就不會(huì)對(duì)業(yè)主所租車位數(shù)量有限制。
正是這條規(guī)定，令業(yè)主們都急忙趕來(lái)租車位。一位業(yè)主對(duì)記者說(shuō)：“如果現(xiàn)在不租，一個(gè)月后想租估計(jì)都沒車位了。”
為何定價(jià)高無(wú)人能說(shuō)清
記者就租金構(gòu)成、定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等問題向黃先生詢問時(shí)，黃先生閉口不談。黃先生說(shuō)，接待新聞媒體應(yīng)由公司來(lái)負(fù)責(zé)，他僅讓記者看車位租賃協(xié)議的權(quán)限，而要求記者不許拍照、不能帶走資料等。
記者看到，協(xié)議的全稱是《車位使用權(quán)長(zhǎng)期租賃協(xié)議》。協(xié)議中約定，地下車庫(kù)“使用權(quán)權(quán)益”歸甲方(即開發(fā)商——記者注)所有，對(duì)“產(chǎn)權(quán)”只字未提。
針對(duì)產(chǎn)權(quán)問題，協(xié)議第四款寫道：“在租賃期內(nèi)按政府規(guī)定可以辦理地下車位產(chǎn)權(quán)后，若乙方(即業(yè)主——記者注)明確購(gòu)買原承租車位使用權(quán)并辦理產(chǎn)權(quán)，甲方同意將乙方全部租金款和意向金轉(zhuǎn)入車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款中并不再收取地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用�！薄叭缱赓U合約期滿，政府仍未規(guī)定可以辦理地下車位產(chǎn)權(quán)，乙方享有原租賃車位優(yōu)先續(xù)租權(quán)，但乙方應(yīng)在租屆期滿一個(gè)月前向甲方提出書面續(xù)租要求。甲方同意乙方繳納的意向金全部轉(zhuǎn)為續(xù)約的地下車位使用權(quán)租賃貨款。”
協(xié)議中還約定，簽訂協(xié)議后，開發(fā)商會(huì)給業(yè)主開出收款收據(jù)。
車位20年使用權(quán)的租金高達(dá)20~46萬(wàn)元，究竟由哪些方面構(gòu)成？記者看到，協(xié)議里有關(guān)款項(xiàng)的約定有兩項(xiàng)。一項(xiàng)是根據(jù)目前政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)，室內(nèi)停車位收費(fèi)250元／月，20年則是6萬(wàn)元。第二項(xiàng)則是上文提到的“意向金”——有關(guān)業(yè)主愿意長(zhǎng)期租賃停車位使用權(quán)的“意向金”。記者向黃經(jīng)理求證，假如剔除20年停車費(fèi)用6萬(wàn)元，“意向金”是否在14萬(wàn)~40萬(wàn)之間？黃經(jīng)理稱不清楚具體規(guī)定，不便作答。
專家觀點(diǎn)
現(xiàn)在買車位有風(fēng)險(xiǎn)
綜合開發(fā)研究院(中國(guó)·深圳)曲建教授認(rèn)為，目前我國(guó)尚無(wú)相關(guān)法規(guī)對(duì)小區(qū)停車位與開發(fā)商、居住人、戶主之間的關(guān)系作出明確規(guī)定，業(yè)主購(gòu)買停車位在產(chǎn)權(quán)問題方面承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn)。他建議業(yè)主不要貿(mào)然購(gòu)買。
廣東廣和律師事務(wù)所李棟梁律師表示，目前對(duì)小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)認(rèn)定，可以依據(jù)的只有《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》。條例第十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)、公告權(quán)益沒有特別約定的，停車場(chǎng)、公告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有�！�
李律師說(shuō)，關(guān)于停車位產(chǎn)權(quán)的協(xié)議可以參照下月起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。物權(quán)法第七十四條寫明：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要�！彼J(rèn)為，如果小區(qū)的地下停車位歸開發(fā)商所有，那么開發(fā)商可以出售車位，但必須優(yōu)先保證小區(qū)業(yè)主購(gòu)買的權(quán)利。即使有人炒車位，按照市政府規(guī)定，車位每月租金不得超過250元最高限價(jià)。李律師說(shuō)，投資者花高價(jià)買車位時(shí)必會(huì)考慮投資回報(bào)，所以如果小區(qū)車位比較充裕，業(yè)主不必過分擔(dān)心。
業(yè)主聲音
能否買賣得有個(gè)說(shuō)法
雖然車位買賣的相關(guān)規(guī)定還未出臺(tái)，但車位銷售行為近段時(shí)間卻有透明化、公開化的趨勢(shì)。另一方面，反對(duì)變相銷售車位的呼聲也越來(lái)越高。
據(jù)了解，福田區(qū)某花園小區(qū)從1998年入住以來(lái)，開發(fā)商就以4萬(wàn)至10萬(wàn)元不等的價(jià)格將地下停車位進(jìn)行出售，未購(gòu)買車位的業(yè)主只能將車停在路面停車位上。如今，該小區(qū)車位價(jià)格已攀升至14萬(wàn)元。
羅湖嘉寶田花園業(yè)主委員會(huì)發(fā)出通知，通知中充分論證了車位買賣并無(wú)法律依據(jù)，并告誡業(yè)主，與地產(chǎn)商簽訂車位買賣合同存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。但一個(gè)多月前，開發(fā)商開始貼出通知，告知業(yè)主可以購(gòu)買車位，此舉遭到大多數(shù)業(yè)主反對(duì)。
部分業(yè)主認(rèn)為，今后車位買賣將是大勢(shì)所趨。政府部門應(yīng)制定明確細(xì)則，如一戶限購(gòu)幾個(gè)車位、非小區(qū)業(yè)主可否購(gòu)車等。
福田區(qū)紅荔路某小區(qū)業(yè)主鄭小姐說(shuō)，車位買賣可促進(jìn)開發(fā)商多建停車場(chǎng)，緩解停車難現(xiàn)狀。開車成本增加了，可抑制機(jī)動(dòng)車急速增長(zhǎng)。目前，社區(qū)停車位收費(fèi)并不高，仍有很多不愿意交停車費(fèi)的車主將車停在路面。假如車位可以買賣，從目前市場(chǎng)反映看，車位價(jià)格已不斷攀升，停車的各項(xiàng)費(fèi)用也將水漲船高，有可能將車輛從停車場(chǎng)推向路面，影響道路交通。
圖為在深圳的一些片區(qū)，46萬(wàn)元可以買套單身公寓，但在某新入伙的豪宅社區(qū)，僅夠租個(gè)車位20年使用權(quán)。即便價(jià)格如此昂貴，但這兩天，該社區(qū)的業(yè)主們還擔(dān)心挑不到位置好的車位。（記者江曉蠶 彭蓓 實(shí)習(xí)生 李玲）
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