簽訂《商鋪認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》并支付意向金后,等著開(kāi)發(fā)商發(fā)出售房通知,然后付款買(mǎi)房,豈料事隔三年,仲先生等來(lái)竟是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不聲不響地將商鋪全部出售的消息。買(mǎi)房計(jì)劃落空,仲先生一氣之下將該商鋪的開(kāi)發(fā)商上海金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司告上法庭。近日,市二中院對(duì)這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案作出終審宣判,判決解除仲先生與金軒公司簽訂的《商鋪認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》;由金軒公司向仲先生返還意向金2000元并賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣15萬(wàn)元。
案件回放:買(mǎi)主三年等待一場(chǎng)空
2002年7月12日,仲先生與金軒公司簽訂《商鋪認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》,約定在由仲先生向金軒公司支付購(gòu)房意向金2000元后,取得該公司所開(kāi)發(fā)的一小區(qū)商鋪的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)。金軒公司在商鋪正式認(rèn)購(gòu)時(shí),將優(yōu)先通知仲先生前來(lái)認(rèn)購(gòu)。如仲先生未在約定期限內(nèi)前去認(rèn)購(gòu),則視為自動(dòng)放棄,金軒公司將無(wú)息退還已支付的意向金;如前去認(rèn)購(gòu),意向金將自動(dòng)轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金的一部分。此外,《意向書(shū)》還寫(xiě)明預(yù)購(gòu)商鋪面積150平方米,均價(jià)在每平方米7000元至8500元浮動(dòng)范圍內(nèi),但對(duì)樓號(hào)、房型未作具體說(shuō)明。意向書(shū)簽訂后,仲先生向金軒公司支付了2000元意向金。
2003年6月30日,金軒公司取得該小區(qū)房屋的預(yù)售許可證,但在銷(xiāo)售商鋪時(shí)卻未通知仲先生前去認(rèn)購(gòu)。
去年年初,等待了近三年半的仲先生前往金軒公司售樓處,要求按意向書(shū)的約定簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同,卻被告知因商鋪價(jià)格上漲,金軒公司不再認(rèn)可雙方原先約定的價(jià)格,而且商鋪已全部銷(xiāo)售完畢,買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法實(shí)際履行,公司只愿向仲先生退還意向金。
眼看交涉未果,仲先生于去年年末向原審法院提起訴訟,要求金軒公司按照150平方米商鋪,每平方米7000元,即總價(jià)105萬(wàn)元履行買(mǎi)賣(mài)合同,或者賠償經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元。
法院判決:開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
法院根據(jù)預(yù)約合同的性質(zhì),結(jié)合金軒公司的過(guò)錯(cuò)程度,以及仲先生在履約中的支付對(duì)價(jià)和可能造成信賴(lài)?yán)娴膿p失等,判決解除雙方簽訂的《商鋪認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》;由金軒公司向仲先生返還意向金2000元并賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。
一審宣判后,雙方均提出上訴。仲先生認(rèn)為,雙方簽定的意向書(shū)合法有效,房?jī)r(jià)波動(dòng)因素并不影響合同的實(shí)際履行。金軒公司違反雙方約定,在實(shí)際出售商鋪時(shí)未作通知,并由此獲取了更大的經(jīng)濟(jì)利益,存在過(guò)錯(cuò)故意。
市二中院審理后認(rèn)為,涉案意向書(shū)是雙方當(dāng)時(shí)人的真實(shí)意思表示,合法有效。該意向書(shū)明確了雙方當(dāng)事人的基本情況,對(duì)擬購(gòu)商鋪的面積、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購(gòu)時(shí)間等均作了較為明確且適于操作的約定。雙方一旦簽字,該意向書(shū)即已成為一種具有法律約束力的合同。該意向書(shū)是對(duì)未來(lái)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)先安排,是當(dāng)事人雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議,故認(rèn)定該意向書(shū)為獨(dú)立、有效的預(yù)約合同。
本案中,金軒公司未按約履行通知義務(wù),反而在一審中主張雙方簽訂的意向書(shū)無(wú)效,違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用基本原則,該違約行為導(dǎo)致守約方的仲先生喪失了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)商鋪的機(jī)會(huì),使其合同目的落空。因此,金軒公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。(何勇 吳艷燕)