物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)歸業(yè)主所有的共用設(shè)施用于廣告、房屋租賃等活動(dòng)，必須經(jīng)過業(yè)委會(huì)的書面同意，且全部收益歸業(yè)主所有。這一關(guān)系有房族切身利益的問題有望寫進(jìn)合同加以明確和保護(hù)。市建委與市工商局起草的《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》與《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本今起通過“首都之窗”、“北京工商”、“北京建設(shè)”和“搜狐”網(wǎng)站廣征民意，其中，停車收費(fèi)、裝修等備受關(guān)注的焦點(diǎn)問題都包含其中。
為使這兩個(gè)合同范本能切實(shí)保護(hù)業(yè)主和物業(yè)公司合法利益，市工商局聯(lián)合市建委今起至11月11日向社會(huì)征集意見。市民可以登錄“首都之窗”、“北京工商”、“北京建設(shè)”或“搜狐”網(wǎng)站的相關(guān)頁(yè)面，了解合同的具體內(nèi)容，并通過在頁(yè)面留言板中留言或發(fā)送郵件到bjgshtc@163.com的方式，提出您的意見或建議。兩部門還將根據(jù)意見反饋對(duì)合同再次修改完善，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)通過邀請(qǐng)有關(guān)代表召開公開論證會(huì)的形式，確定這兩個(gè)示范文本的最終內(nèi)容。
共同條款
業(yè)主裝修 物業(yè)不得亂收費(fèi)
業(yè)主裝修前必須與物業(yè)公司簽訂書面的裝修服務(wù)協(xié)議，其中，要明確是否收取押金、裝修服務(wù)費(fèi)，除這兩項(xiàng)收費(fèi)之外不得另收裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、施工人員管理費(fèi)、門卡工本費(fèi)、開工證費(fèi)、管線圖費(fèi)等任何與裝修有關(guān)的費(fèi)用。
物業(yè)解約 須提前仨月通知
與業(yè)主發(fā)生矛盾，擅自“罷工”導(dǎo)致小區(qū)停水停電，這樣的物業(yè)公司將面臨萬(wàn)元級(jí)別的違約賠償。合同期滿前，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不想再繼續(xù)合作，必須提前3個(gè)月通知對(duì)方，雙方都不能擅自提前解除合同，否則無過錯(cuò)方可要求萬(wàn)元級(jí)別的違約金。
收費(fèi)方式
物業(yè)費(fèi)：分為包干制和酬金制
包干制是指物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按建筑面積交納，如果選擇這種方式，物業(yè)公司不得以虧損為由要求增加費(fèi)用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項(xiàng)目。
酬金制是指業(yè)主按建筑面積預(yù)先交納服務(wù)資金，物業(yè)公司用來支付綠化養(yǎng)護(hù)、自家酬金等費(fèi)用，選擇這種方式，物業(yè)公司應(yīng)向全體業(yè)主公布賬單并定期公布費(fèi)用的使用情況。同時(shí)雙方每年聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金使用進(jìn)行審計(jì)。剩余費(fèi)用轉(zhuǎn)入下一年繼續(xù)使用，不足部分由業(yè)主承擔(dān)。
車位費(fèi)：露天和車庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)不同
合同中明確停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分出露天車位或車庫(kù)車位，物業(yè)公司應(yīng)與車位使用人簽訂書面的停車服務(wù)協(xié)議。此外，物業(yè)公司受委托代收水電氣熱、有線電視等服務(wù)費(fèi)，不得向業(yè)主要求手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得限制業(yè)主購(gòu)買。
個(gè)性條款
《前期物業(yè)服務(wù)合同》
物業(yè)費(fèi)購(gòu)房時(shí)須明確
將《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為房屋買賣合同的附件，使購(gòu)房人在購(gòu)房的同時(shí)就能了解此后物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
前期合同最少簽兩年
因前期服務(wù)合同在業(yè)主入住之前簽訂，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法更換需要由業(yè)主大會(huì)決議，為在時(shí)間上對(duì)業(yè)主大會(huì)成立提供一定的保障，同時(shí)減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)頻繁更換帶來的不便和糾紛，前期合同中設(shè)定合同期限不得低于兩年，并且規(guī)定合同期滿后未出現(xiàn)合同中規(guī)定的解除和中止情形的，合同應(yīng)按整年度進(jìn)行延續(xù)，直至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管為止。
《物業(yè)服務(wù)合同》
新物業(yè)來前老物業(yè)可再管仨月
業(yè)主、物業(yè)單位和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在新舊物業(yè)單位交接前確定具體時(shí)點(diǎn)，之前的責(zé)任由老物業(yè)單位承擔(dān)，免得為歷史欠賬扯皮。在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接驗(yàn)收，并進(jìn)行三方確認(rèn)。為填補(bǔ)新老物業(yè)交替的服務(wù)空白，合同終止后，在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管之前，原企業(yè)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)主委員會(huì)的要求暫時(shí)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，一般不超過3個(gè)月。
拿共用設(shè)施獲益須業(yè)主書面同意
對(duì)于歸業(yè)主所有的共用部位、公用設(shè)施，物業(yè)公司想用于廣告、房屋租賃、會(huì)所經(jīng)營(yíng)等贏利活動(dòng)，要征得業(yè)主委員會(huì)書面同意，并每半年向業(yè)主公布收益情況，接受監(jiān)督。經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主，可分?jǐn)偟綉魶_抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可用于小區(qū)改造。合同中明確了共用部位的范圍，其中包括了公共走廊、戶外墻面等九項(xiàng)，此外還留出空間給業(yè)主和物業(yè)公司商榷。(記者 朱爍）
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