由于涉及民俗忌諱，一些房主在售房時(shí)往往不告知購房人房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件即所謂“兇宅”信息。購房人事后得知實(shí)情，容易引發(fā)糾紛。這些糾紛引出爭議——
曾發(fā)生過非正常死亡事件的住宅，人們往往稱之為“兇宅”，認(rèn)為不吉利。因此，部分房主想及時(shí)將所謂“兇宅”出手以擺脫晦氣。由于涉及民俗忌諱，“兇宅”房主在售房時(shí)，可能不會(huì)告知購房人房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件的事實(shí)。購房人事后得知實(shí)情，往往引發(fā)一些消費(fèi)糾紛。房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件的信息，是否屬于房屋信息的一部分？原房主是否應(yīng)如實(shí)告知？就此，筆者采訪了有關(guān)法律界人士。
是否屬于房屋信息存爭議
對(duì)于房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件的信息是否屬于房屋信息的一部分，目前在法律界存在爭議�！拔覈嚓P(guān)法律規(guī)定，二手房原房主必須要向購房人明確告知其房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)無查封、無抵押及債務(wù)糾紛等，并提供房屋質(zhì)量、設(shè)施及是否涉嫌訴訟等情況。而對(duì)于與房屋居住條件無關(guān)的信息，原房主沒有義務(wù)主動(dòng)告知�！�11月28日，北京匯佳律師事務(wù)所律師邱寶昌對(duì)筆者表示，在我國現(xiàn)有法律中規(guī)定原房主只需向購房者證明其出售的房屋產(chǎn)權(quán)屬于自己及實(shí)際居住條件，與此無關(guān)的信息原房主沒有告知義務(wù)。“根據(jù)我國《民法通則》中規(guī)定的善良習(xí)俗，原房主對(duì)于房屋內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件有告知義務(wù)�！�11月28日，北京憶通律師事務(wù)所負(fù)責(zé)二手房買賣糾紛的專職律師張艷玲告訴筆者，目前，由于房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件的二手房買賣糾紛不斷出現(xiàn)，根據(jù)相關(guān)法律，原房主有義務(wù)告知購房者一切與出售房屋有關(guān)的情況。
原房主是否應(yīng)如實(shí)告知
由于我國法律對(duì)“兇宅”信息是否屬于原房主應(yīng)盡的告知義務(wù)未作出明確規(guī)定，一旦發(fā)生此糾紛，究竟責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)呢？
“購房人如果忌諱房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，應(yīng)該在購房合同的補(bǔ)充說明里進(jìn)行明確說明，同時(shí)要求原房主如實(shí)回答。”張艷玲表示，如果原房主在購房者明確詢問的情況下仍舊隱瞞“兇宅”情況，那么按照《合同法》規(guī)定，原房主屬于未履行合同的附隨義務(wù)，對(duì)購房者的權(quán)益構(gòu)成侵害，購房者可以解除合同并要求原房主賠償其一定損失�！霸谫I賣雙方的交易中，如果‘兇宅’信息構(gòu)成瑕疵，對(duì)交易造成影響，而原房主未告知是造成這個(gè)瑕疵的主要原因，那么，原房主需要承擔(dān)買賣契約瑕疵擔(dān)保責(zé)任。”張艷玲告訴筆者，按照誠實(shí)信用原則，原房主應(yīng)對(duì)其房屋作出具有法律效力的保證，由于購房者在收房前不能了解房屋的全部情況，就只能通過買賣合同來確定房屋的整體質(zhì)量，同時(shí)也就要求法律在這種情況下對(duì)房屋有完善的保障措施。按照主觀標(biāo)準(zhǔn)，所交付的房屋不符合買賣雙方約定的品質(zhì)，導(dǎo)致購房者認(rèn)為房屋貶值，即具有瑕疵。按照法律規(guī)定，購房者有權(quán)要求原房主解除合同并賠償其損失�！叭绻畠凑瘍�(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件屬于影響較大的社會(huì)事件且當(dāng)?shù)孛襟w曾進(jìn)行大規(guī)模報(bào)道，購房者沒有與原房主在簽訂購房合同時(shí)，就房屋內(nèi)是否發(fā)生過非正常死亡事件進(jìn)行約定的，法律上可以默認(rèn)購房者已經(jīng)對(duì)‘兇宅’有所了解，購房者難以追究原房主的法律責(zé)任�！睆埰G玲說，如果購房者已知曉系“兇宅”仍購買，原房主則不負(fù)擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
未告知是否構(gòu)成欺詐
原房主沒有告知出售房屋系“兇宅”，其行為是否構(gòu)成欺詐？
“原房主的行為難以構(gòu)成欺詐�！鼻駥毑f，構(gòu)成欺詐行為必須是行為人故意作虛假陳述或故意隱瞞真實(shí)情況，從而誘導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行選擇的行為。“購房者在購買‘兇宅’的過程中是否明確向原房主詢問相關(guān)事宜，原房主是否故意隱瞞事實(shí)進(jìn)行誘導(dǎo)很難取證”。
邱寶昌表示，此類糾紛的發(fā)生警示消費(fèi)者，在選擇二手房時(shí)務(wù)必要將房屋的相關(guān)使用信息考慮全面，在簽訂購房合同時(shí)要明確將所有房屋信息寫入合同條款中，以便維護(hù)自己的權(quán)利。
●相關(guān)案例
所購房屋內(nèi)發(fā)生過殺人案 北京一購房人起訴賣房人
因認(rèn)為自己購買的二手房是“兇宅”，北京市的李先生近日將二手房的原房主李某訴至北京市朝陽區(qū)人民法院，要求對(duì)方賠償其購房差價(jià)款等損失7.7萬元。近日，朝陽區(qū)法院開庭審理了此案。
原告李先生訴稱，今年3月他通過中介公司看中了一套望京花園的房屋，并于3月25日與中介公司以及原房主李某簽訂了房屋買賣合同，約定房屋的成交價(jià)格為63萬元。
李先生在準(zhǔn)備收拾房屋時(shí)碰到一個(gè)朋友，對(duì)方告訴他所購房屋內(nèi)曾發(fā)生過殺人案件。之后，李先生到當(dāng)?shù)嘏沙鏊私馇闆r，經(jīng)核實(shí)確認(rèn)是事實(shí)。于是李先生找李某交涉，李某同意退房，但拒絕賠償相關(guān)損失。
李先生認(rèn)為，李某隱瞞了自己房屋內(nèi)發(fā)生過殺人案件這一重大瑕疵，致使其購房之后不得不退房。李某的行為給他造成了購房差價(jià)、購房評(píng)估費(fèi)等經(jīng)濟(jì)損失，李某對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
11月21日，朝陽區(qū)法院開庭審理了此案。在法庭上，原、被告就“兇宅”的界定，以及“兇宅”能否成為造成根本違約并導(dǎo)致合同解除的因素等問題進(jìn)行了辯論。法庭沒有當(dāng)庭宣判。(鄭夢(mèng)超 劉妍)
買到“兇宅”欲退房未果 成都一購房人起訴原房主未告知
四川省成都市的李先生買了一套二手房，后得知房內(nèi)以前曾發(fā)生過命案。由于原房主及房產(chǎn)中介公司均未告知這一實(shí)情，李先生將原房主訴至法院，要求返還房款并賠償相關(guān)費(fèi)用。記者近日從成都市金牛區(qū)人民法院獲悉，該院已受理此案。
今年9月19日，經(jīng)中介公司介紹，李先生看中了位于成都市金牛區(qū)為民路上的一套二手房。經(jīng)和原房主劉某夫婦多次協(xié)商，三方最終簽訂了二手房買賣合同。李先生隨后付清了房款，并于10月12日拿到了房子。次日，李先生找來工人進(jìn)行裝修，一位鄰居告訴他，大約在3年前，原房主劉某的兒子曾在該房內(nèi)將一少女殺害并肢解。李先生向當(dāng)?shù)鼐讲樽C，鄰居的說法屬實(shí)。李先生為此找到劉某夫婦協(xié)商退房，遭到對(duì)方拒絕。
10月19日，李先生將劉某夫婦起訴到金牛區(qū)法院。他認(rèn)為，劉某夫婦不如實(shí)告知該房相關(guān)重要信息的行為涉嫌欺詐，進(jìn)而導(dǎo)致其在重大誤解情況下簽訂了二手房買賣合同，因此，劉某夫婦應(yīng)當(dāng)按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定返還房款并賠償其已支付的裝修費(fèi)用。對(duì)此，劉某于日前告訴記者，他不存在欺詐行為也無告知李先生這一情況的義務(wù)，因?yàn)橛嘘P(guān)法院在判處其兒子死刑時(shí)已以判決書的形式公告了該房的相關(guān)信息。（陳太富 張學(xué)勇）
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