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以限外令為由毀約 美籍二手房買家被判賠償36萬

2008年01月10日 11:33 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 發(fā)表評(píng)論

  已入美國國籍的胡小姐因反悔購買二手房,被賣家業(yè)主陳先生告上法院要求按房地產(chǎn)買賣合同約定,支付總價(jià)款20%的賠償金。庭審過程中,胡小姐以境外人士身份為由,欲“規(guī)避”房地產(chǎn)買賣合同中相應(yīng)的約定。近日,上海靜安法院判決陳先生與胡小姐簽訂的房屋買賣合同解除,由胡小姐支付陳先生違約金36.36萬元。

  2006年8月22日,經(jīng)上海信義房屋中介咨詢有限公司居間介紹,陳先生與胡小姐簽訂 《定金協(xié)議》約定,由胡小姐購買陳先生名下在本市昌平路某號(hào)一處房屋(尚未辦出房地產(chǎn)權(quán)證),胡小姐先支付定金2萬元,交中介商保管。一周后,雙方正式簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為181.8萬元。

  雙方還為具體分期支付房款做出詳細(xì)規(guī)定,胡小姐應(yīng)2006年9月30日前先支付包括定金在內(nèi)總計(jì)人民幣110萬元。陳先生須在2006年9月15日之前,公證委托信義中介公司領(lǐng)取以陳先生為權(quán)利人的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證,特別還約定了胡小姐若違約,需賠償總價(jià)款的20%。

  此后,胡小姐未按約定支付首期房款,并于2006年10月21日以合同未辦理公證不生效為由,函告中介公司解除與陳先生簽訂的房屋買賣合同。2006年12月1日,陳先生取得了該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證,并于同月18日將該房屋出售給案外人,房屋轉(zhuǎn)讓款為152.8181萬元。

  2007年5月18日,陳先生起訴稱胡小姐提出解除合同后,曾通過中介公司多次聯(lián)系對(duì)方,但胡小姐卻以書面方式拒絕履行合同,不得已將房屋另行出售,造成房屋差價(jià)損失達(dá)人民幣28.9819萬元。提出判令解除雙方房地產(chǎn)買賣合同,由胡小姐賠償違約損失36.36萬元。

  法庭上,胡小姐辯稱自己系境外人士,購買境內(nèi)房屋買賣合同需經(jīng)公證處公證,未經(jīng)公證的合同尚未生效,導(dǎo)致無法從境外匯款結(jié)匯,況且境外人士購買第二套商品房已受國務(wù)院六部門政策控制。合同原約定陳先生須在2006年9月15日前辦理出房地產(chǎn)權(quán)證,但陳先生并未滿足該條件,直到2006年12月才辦出產(chǎn)權(quán)證,是陳先生違約在先。

  法院認(rèn)為,對(duì)國家政策法規(guī)胡小姐應(yīng)該是明知的。在簽約時(shí)胡小姐也知道該房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦出,從雙方合同的約定看,胡小姐應(yīng)在當(dāng)年9月30日前履行110萬元付款義務(wù),陳先生才能再辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。在房屋產(chǎn)權(quán)證未辦妥之前,買賣合同則無法辦理公證手續(xù)。在本合同中屬胡小姐違約在先,應(yīng)當(dāng)支付違約金,陳先生有權(quán)解除合同。合同解除后,胡小姐還需承擔(dān)賠償金額為總價(jià)款的20%的賠償金。該賠償金實(shí)質(zhì)仍是約定違約金,遂法院判決由胡小姐在解除合同后,支付陳先生違約金36.36萬元。(宋文明 李鴻光)

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