房價瘋漲,開發(fā)商后悔了,要與業(yè)主解除《認購書》,寧賠雙倍定金也不賣房了,小業(yè)主們苦等數(shù)月,卻等來兩個最壞的結(jié)果:開發(fā)商的毀約和又漲價了的房子。昨日,廣州市中級人民法院針對這種新型案例“出招”,開發(fā)商極端惡意捂盤的,最高可判賠償買房者全部的上漲差價。
據(jù)廣州中院介紹,隨著房價瘋漲,開發(fā)商撕毀《認購書》是2007年至2008年房地產(chǎn)審判的新動態(tài)。2006年7月,就發(fā)生了廣州某開發(fā)商狀告準業(yè)主,要求解除《認購書》的事情,當時,開發(fā)商寧愿退還萬元定金也不肯賣房子。但準業(yè)主們認為,即使雙倍退還定金也難抵其所受損失,他們拿著同樣的錢已經(jīng)買不到同樣的房子了。
那么,《認購書》有沒有法律效力?樓價上漲后,開發(fā)商單方面撕毀《認購書》,準業(yè)主們還能買那套“下了定”的房子嗎?如果要解除《認購書》,準業(yè)主們所受的損失又該怎樣補償?
昨日,廣州中院房產(chǎn)庭副庭長趙云川給出答案。據(jù)其介紹,法院在處理這類案件時,會仔細甄別是開發(fā)商極端惡意的捂盤,還是正常的違約行為。趙云川說,如果開發(fā)商是非常明顯的、極端惡意的“捂盤”,最高可判開發(fā)商將房價上漲的部分全部賠給買房人。
一般情況下,法院則會判開發(fā)商返還雙倍定金,如果是住宅,另行賠償上漲差價的20%-30%;非住宅,則賠償上漲差價的10%。趙云川表示,具體的賠償金額還要看具體案情,房價漲幅、定金多少、自住還是投資等都會成為考量的因素。
法院確認三大處理原則
原則一:確認《認購書》有效
目前,這類案件有三種情況:首先是一種“投石問路”的官司,開發(fā)商想反悔,就以簽訂《認購書》時尚未取得預售許可證為由,起訴準業(yè)主,請求法院判《認購書》無效。
趙云川說,對于這種官司,一旦法院判無效,開發(fā)商就將更加理直氣壯地反悔了。法院認為,《認購書》是有效合同,雙方均應切實履行,如上述案子,法院最終就判“《認購書》有效”。
原則二:無法強制開發(fā)商賣房
第二種官司是購房人起訴開發(fā)商,要求開發(fā)商繼續(xù)履行《認購書》并與其簽訂正式的《房屋買賣合同》。
對于這種官司,法院認為,《認購書》并不意味著雙方的買賣關系已經(jīng)建立,買賣合同的簽訂必須是雙方自愿,法院不可能強制開發(fā)商把房子賣給誰,“這種情況情理上可以理解,但法律上不能實現(xiàn)”,開發(fā)商如果實在不愿簽合同,法院強行“拉郎配”,把房子判給準業(yè)主會產(chǎn)生諸多后遺癥,例如房屋按什么標準交付、怎么收管理費等都會產(chǎn)生問題。
雖然法院不能把房子判給準業(yè)主,但《認購書》依舊是有效的,開發(fā)商單方撕毀《認購書》是典型違約行為,應承擔相應違約責任。
原則三:視具體情況定賠償損失
第三類案件就是購房人不要房子了,要開發(fā)商賠償損失。法院表示,賠償標準最難確定,一方面要足以讓開發(fā)商不再繼續(xù)這種違約行為,另一方面又要考慮到《認購書》與《購房合同》不一樣,而且大多數(shù)購房人只交付了很少的定金,要開發(fā)商賠太多也不合理。
法院在處理這類案件時,會仔細甄別是開發(fā)商極端惡意的捂盤,還是正常的違約行為。
案例剖析一
開發(fā)商反悔稱認購無效 法院判《認購書》有效
2005年7月10日,24歲的陳先生與某開發(fā)商簽訂了《樓宇認購書》,約定陳購買海珠區(qū)某小區(qū)住宅一套。當日,陳建新支付定金1萬元,據(jù)《認購書》規(guī)定,開發(fā)商在取得預售證7天內(nèi),陳建新付清首期房款,雙方簽署《商品房買賣合同》。
但直到2006年4月,該樓盤仍未取得商品房預售許可證。眼看快一年了,房價又飛漲。
與此同時,包括陳先生在內(nèi)的50多位購房者都收到了該樓盤工作人員打來的電話,要求與他們解除認購,并表示愿意雙倍賠付定金。但在這個時候,原來售價5000元/平方米的房子,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了7500-8000元/平方米了。
2006年6月6日,開發(fā)商突然率先向海珠區(qū)法院起訴陳先生,要求確認《認購書》無效。開發(fā)商的理由是,認購書是商品房預售行為之一,沒有預售證就預售違反了法律規(guī)定,所以是無效合同。
海珠區(qū)法院駁回開發(fā)商請求,開發(fā)商上訴,廣州中院二審認為,陳建新與開發(fā)商簽訂的《認購書》為商品房買賣的預約合同,是獨立的合同,完全符合預約合同的法律特征,應該視為有效。
案例剖析二
準業(yè)主告開發(fā)商要房子 法院判開發(fā)商違約
市民肖先生也是在2005年7月與某開發(fā)商簽訂了《樓宇認購書》,約定購買海珠區(qū)某小區(qū)住宅一套,當日交納定金1萬元。2006年4月,肖先生收到解除認購合同的通知書,遇到了和陳先生同樣的問題。
直到2007年的3月20日,肖先生查到開發(fā)商已辦好了預售許可證,一再催促,要求簽訂正式購房合同,但開發(fā)商單方面向肖先生提出,要求增加房價10%,否則就會在2007年4月1日之后,將肖先生認購的房屋另行出售給他人。為此,沒有答應開發(fā)商要求的肖先生一怒之下將其告至法院,要求法院判令開發(fā)商按照《認購書》約定,繼續(xù)與其簽訂《商品房買賣合同》。
廣州中院終審認為,合同的內(nèi)容需由雙方協(xié)商一致,遵從當事人自愿,法律不能強制當事人簽訂合同,因此駁回了肖先生的訴訟請求。但法院同時表示,開發(fā)商也確實違約了,肖先生可以另行起訴,要求開發(fā)商承擔相應的違約責任。(余亞蓮 呂婧 穗法宣)
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