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　　進(jìn)入11月份以來，隨著“救市十條”、連續(xù)降息、減免契稅等一個個托市信號從中央到地方的迅速釋放，北京房地產(chǎn)市場頓時暖意叢生。內(nèi)外力雙重作用下，大批項目趕在年終前搶灘上市，且不斷爆出新開樓盤價格屢探區(qū)域新低的舉動，再次將長期以來“死水一潭”的房地產(chǎn)市場攪得風(fēng)生水起，久違的熱銷場面在不少項目中重現(xiàn)，而“大幅降價”再次被證明是掀起銷售熱潮的“必勝法則”。協(xié)成機(jī)構(gòu)統(tǒng)計預(yù)測顯示，12月份京城樓市將有30個項目入市，這將成為2008年北京房地產(chǎn)市場的收官之作。盡管多年來樓市大熱的局面已一去不返，但今年“句號到底畫得能有多圓”還是吸引了市場各方的普遍關(guān)注。在很多人看來，隨著2008年大幕的徐徐落下，也許能將困擾已久的樓市“夢魘”帶走，而對來年房地產(chǎn)市場“又盼又憂”的希冀，也已經(jīng)暗暗萌芽……

　　●回顧●

　　●11月供應(yīng)及成交雙雙走高

　　市場均價環(huán)比下降

　　“11月新盤集中噴發(fā)、價格有望進(jìn)一步下降”的先期預(yù)測得到了市場的充分應(yīng)驗(yàn)。統(tǒng)計顯示，截至11月20日，京城樓市共有近30個項目陸續(xù)推出新房源，新增供應(yīng)量為5638套，新增供應(yīng)面積51.04萬平方米。新增供應(yīng)套數(shù)和面積環(huán)比分別上漲了26.90%和7.09%。再看價格，11月前兩旬的市場開盤均價為14130/平方米，環(huán)比下降了1.02%。而成交方面各項數(shù)字均呈上揚(yáng)態(tài)勢，截至11月19日，北京樓市商品住宅共成交9476套，成交面積941119平方米，環(huán)比分別上漲了50.87%和52.93%，商品住宅成交套數(shù)同比出現(xiàn)上漲4.55%,成交面積則下降了16.33%。其中期房商品住宅銷售套數(shù)為8468套，銷售面積812114平方米，與10月同期環(huán)比分別上漲了49.27%、52.99%，現(xiàn)房商品住宅銷售套數(shù)1008套，銷售面積129005平方米,環(huán)比分別上漲了65.79%、52.52%。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹指出，11月前兩旬的市場供應(yīng)仍以五環(huán)外項目為主，低總價、小戶型的房子仍是供應(yīng)重點(diǎn)，同時城區(qū)內(nèi)供應(yīng)量也有所增加，有6個項目位于四環(huán)以內(nèi)區(qū)域，幾乎都是中小戶型房源供應(yīng)，這些區(qū)域的放量引起了各方購買者的關(guān)注，由于定價不高相對合理，銷售形勢也相當(dāng)理想。加上11月前兩旬五環(huán)外供應(yīng)量的占比較高，共同促成了11月份市場均價的下降。同時由于目前市場對于大戶型、高總價物業(yè)的消化力有限，相當(dāng)一部分需求轉(zhuǎn)向商品住宅的尾房市場，因此11月現(xiàn)房住宅成交數(shù)字明顯上升。

　　針對近期京城樓市出現(xiàn)的成交顯著上揚(yáng)，繆培丹認(rèn)為，經(jīng)過兩次降息，金融政策對房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，從一定程度上促進(jìn)了購房意愿和購買力的增長，11月成交量的大幅走高很大一部分原因是由于10月底出臺的降息政策細(xì)則未能在當(dāng)月得到落實(shí)，樓盤銷售受到影響明顯放緩，使得一部分應(yīng)在10月出現(xiàn)的成交數(shù)字推遲到了11月，造成銷售淡季里成交數(shù)字跳升。從11月前兩旬的成交數(shù)據(jù)來看，商品房成交套數(shù)上漲成交面積下降，也同時說明政府推出90平方米以下減稅利好使中小戶型房源的銷售繼續(xù)看好，一方面是市場供應(yīng)的引導(dǎo)，另一方面是自住需求型買房者的理性選擇，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加趨于合理，也將有效緩解供應(yīng)與需求之間的矛盾。

　　●預(yù)測●

　　●12月預(yù)計30個項目入市

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月份預(yù)計有將近30個項目將陸續(xù)進(jìn)入市場。從環(huán)線位置上來看，12月預(yù)計開盤的項目有17個位于五環(huán)以外區(qū)域，而五環(huán)內(nèi)有13個項目開盤也是近幾個月來占比最多的一次，其中四至五環(huán)之間約有4個項目開盤；三至四環(huán)間有5個項目預(yù)計開盤；二至三環(huán)間約有4個項目開盤，分別是智地·鉆河公館、德勝佳苑、威爾夏國際公寓二期等。從區(qū)域上來看，朝陽區(qū)入市項目依然最多，30個計劃開盤的項目中有9個位于朝陽區(qū)，占總開盤項目30%；其次是順義區(qū)，有4個項目有新房源推出；通州區(qū)、豐臺區(qū)各有3個項目即將開盤；大興區(qū)與海淀區(qū)也有兩個項目計劃開盤；崇文區(qū)、西城區(qū)、昌平區(qū)等區(qū)縣都各有1個項目新增供應(yīng)。

　　繆培丹認(rèn)為，總體看來，12月份的市場供應(yīng)仍將少于去年同期水平，因?yàn)檫M(jìn)入了傳統(tǒng)的銷售淡季，不少開發(fā)商都把開盤時間推至年后。但今年在特殊背景下，仍有這么多項目開盤確實(shí)超出預(yù)料，某種方面也看出很多項目“破釜沉舟”、“放手一搏”的決心。而少數(shù)開發(fā)商在這樣的節(jié)點(diǎn)下選擇重點(diǎn)推出地理位置較有優(yōu)勢、產(chǎn)品品質(zhì)較高的項目入市，也是期望贏得高端客戶，取得銷售成績。

　　“2008年即將過去，樓市在‘降價’與‘救市’的一片聲浪中進(jìn)行著調(diào)整，年底前開發(fā)商將面臨更大的資金壓力，所以不再以幾套特價房的噱頭來吸引消費(fèi)者的眼球,紛紛推出低于周邊均價的開盤價入市以求更快獲取銷售回款，解決自身資金壓力,因此12月份有可能還會出現(xiàn)新一輪的打折促銷。”繆培丹說。

　　同時專家也給出以下建議，12月市場供應(yīng)的特征之一是位于城市中心區(qū)域的項目供應(yīng)比例相對增加，由于城區(qū)土地供應(yīng)越來越少，值得投資型購房者予以關(guān)注；另外一個特點(diǎn)是南部新增供應(yīng)多于北部，東部新增供應(yīng)大于西部，大多數(shù)市場供應(yīng)集中在東部、南部地區(qū)。作為現(xiàn)階段居住熱點(diǎn)區(qū)域的通州區(qū)在下月也會有較多放量，由于該區(qū)域距中心城區(qū)較近，通過高速公路、城市鐵路與市區(qū)相連通，與其他郊區(qū)縣相比，在道路交通、軌道交通規(guī)劃和生活、市政配套等方面的優(yōu)勢更加明顯，此類區(qū)域的放量值得購房人重點(diǎn)關(guān)注。

　　●普通住宅將成為12月供應(yīng)主流

　　統(tǒng)計表明，即將到來的12月里，普通住宅項目逐漸占據(jù)了新增供應(yīng)的主角地位。12月即將開盤的項目中有公寓類項目12個，50%項目位于三環(huán)內(nèi)，如合生華府、西海2008、智地·鉆河公館、凱德·華璽等；普通住宅項目有14個，溪水雅地、合生·世界村、香灣等；別墅類項目則有3個，多為高端獨(dú)棟別墅，如金碧湖畔、澳景園、富力丹麥小鎮(zhèn)等。對比前幾個月可以看出，普通住宅成為眼下市場供應(yīng)的主流，而預(yù)計12月市場整體均價受普通住宅類產(chǎn)品放量的影響，還將有可能出現(xiàn)小幅下降。

　　“12月預(yù)計開盤的純新盤有13個，從開盤項目的產(chǎn)品定位上戶型多以60-80平方米小戶型、90平方米的二居以及買一贈一的LOFT產(chǎn)品為主角，尋求快速銷售是眼下很多項目的期望所在，價格自然也會更加‘有商有量’。”繆培丹認(rèn)為，近期為拉動內(nèi)需而不斷推出多項針對樓市的利好政策，可以看出政府對樓市保持穩(wěn)定局面的重視，而市場信心在各方有利消息的強(qiáng)力支撐下也得到不小的恢復(fù)，長期的觀望情緒得到緩解，將促成不少有自住性需求的持幣觀望者在年終出手。

　　專家同時也指出，如今市場所推出的普通住宅項目多位于遠(yuǎn)郊區(qū)域，雖然普通住宅項目價格相對較低，但與大多數(shù)購房者的需求還存在較大差異。而公寓類高檔住宅項目由于資源逐漸稀缺，地理位置較為優(yōu)越，迎合了京城一批收入相對較高的購房者的消費(fèi)需求。在市場整體成交低迷的情況下，高端產(chǎn)品也紛紛放下姿態(tài)降低價格，也將看好此類產(chǎn)品所具有的市場潛力。本版文并攝/邱旸

　　●預(yù)計12月份開盤部分純新項目●

　　項目名稱 開盤均價 (元/平米) 物業(yè)類別 物業(yè)地址 戶型面積

　　溪水雅地 4000 普通住宅 密云鎮(zhèn)興苑北區(qū) 戶型面積70-200平米

　　媯河麗景 5500 普通住宅 媯水南街18號院 戶型面積78-85平方米左右兩居、104平方米三居、101-135平米躍層四居、160平米躍層六居

　　西海國際中心 24000 公寓 海淀區(qū)蘇州橋東北角 有40-100平米精裝寓所和60-2000平米商務(wù)空間

　　合生·世界村 11000 普通住宅 馬駒橋中關(guān)村科技園國家級環(huán)保園區(qū) 50平方米至120平方米之間

　　合生華府 待定 公寓 朝陽區(qū) 宵云路18號 400~500平米之間

　　海棠公社 9800 普通住宅/別墅 東五環(huán)與京沈高速公交匯處 面積在117~148平米之間

　　CROSS朗廷 12000 公寓 朝陽區(qū)管莊楊閘環(huán)島西南 戶型面積為40平米-100平米

　　伯朗峰 待定 公寓 八達(dá)嶺高速13C出口東,西關(guān)環(huán)島東 戶型面積45平方米至130平方米之間

　　合生·麒麟社 待定 公寓 望京阜通西大街與望京街交匯處 LOMO公館戶型以60-80小戶型為主，LOFT以120-150兩居三居為主

　　德勝佳苑 待定 普通住宅 西城區(qū)德外安德路 45平米一居，96平米兩居，141平米三居戶型，其中以兩居戶型為主

　　倉上家園 待定 普通住宅 燕京橋西南側(cè) 戶型面積82平方米至155平方米之間

　　(提供：協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，數(shù)據(jù)僅供參考，如有出入以開發(fā)商實(shí)際公布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）