近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)貸款快速發(fā)展。個(gè)人住房按揭貸款由于還款來源相對(duì)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控等優(yōu)勢(shì)，成為各家銀行競(jìng)相發(fā)展的信貸品種。但是，由于業(yè)務(wù)開辦時(shí)間較短，相關(guān)政策措施不完善，經(jīng)辦人員的專業(yè)素質(zhì)有待提高，個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展過程中也隱含了一些風(fēng)險(xiǎn)。
隨著當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著復(fù)雜的變化，房地產(chǎn)貸款中的一些風(fēng)險(xiǎn)也陸續(xù)暴露，虛假按揭貸款已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門統(tǒng)計(jì)，該行不良個(gè)人住房貸款中，80%是由虛假按揭造成的。因此，個(gè)人住房虛假按揭貸款問題必須引起我們足夠的重視。
虛假按揭實(shí)為套取銀行資金，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁銀行
在實(shí)際操作中，我們認(rèn)定的“虛假按揭”是指借款人采用提供虛假材料等各種方法，通過按揭貸款的形式騙(套)取銀行信貸資金的行為。在此，我們強(qiáng)調(diào)造假這個(gè)基本特征。通過提供虛假材料，最終通過銀行的貸款程序，獲得了按揭貸款。在這個(gè)過程中，有些是虛假目的和用途，有些是虛假住房交易，有些是虛假住房?jī)r(jià)格，有些是虛假貸款主體，還有一些是多種作假手段的綜合運(yùn)用。在這些虛假按揭中，最為普遍的是開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購(gòu)房人，通過虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款。
通過對(duì)江蘇省內(nèi)部分商業(yè)銀行虛假按揭案件進(jìn)行歸納，我們可以從虛假按揭的目的、主體和標(biāo)的等三個(gè)方面來分析虛假按揭的表現(xiàn)形式。
一、虛假按揭目的。虛假按揭實(shí)質(zhì)上是以住房做抵押，融通資金用于非購(gòu)房目的。目前，這種虛假按揭較為普遍，涉及金額較多。虛假按揭目的具體形式有三類。
第一，一些開發(fā)商為解決開發(fā)公司資金周轉(zhuǎn)困難，以內(nèi)部職工及關(guān)系人的名義批量集中辦理虛假按揭。這些虛假按揭的還款方式都是開發(fā)公司按月以轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金的方式，將資金轉(zhuǎn)到借款人賬戶上，為其歸還貸款。因此會(huì)出現(xiàn)同一家開發(fā)公司的虛假按揭貸款要還一起還、要欠一起欠，以及首付款、月供等完全按照合同規(guī)定精確到具體幾角幾分的現(xiàn)象。
第二，一些房地產(chǎn)開發(fā)商將未賣出的樓盤交給房地產(chǎn)中介(銷售)公司，房地產(chǎn)中介公司再安排內(nèi)部職工向銀行申請(qǐng)按揭貸款，然后再將銀行按揭貸款實(shí)際轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)開發(fā)商手中，等中介找到真正的買家后又以轉(zhuǎn)按揭的形式順利完成金蟬脫殼。
第三，二手房的虛假按揭。部分中介和個(gè)人，通過偽造的身份證、產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證等進(jìn)行虛假交易。這類案件作案手法與虛構(gòu)一手房產(chǎn)權(quán)相似，但是由于不法中介的介入，使得此類案件更加隱秘，查處難度加大。
在虛假按揭目的類案件中，低成本的銀行資金用于相對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，導(dǎo)致了銀行資金無法獲得準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤銷售不暢，或者遭遇房?jī)r(jià)下跌等市場(chǎng)因素，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)立即顯現(xiàn)。
二、虛假按揭貸款主體。一些購(gòu)房人憑本身的資質(zhì)無法申請(qǐng)按揭貸款，于是利用他人名義申請(qǐng)貸款用于購(gòu)房，造成購(gòu)房人和抵押貸款人不一致。例如有些父母給子女購(gòu)房，為了避免日后的遺產(chǎn)稅或者過戶稅費(fèi)，直接在產(chǎn)權(quán)證上登記子女的姓名，由父母還貸。還有一些貸款人騙取他人的證件資料辦理按揭貸款，受害者在收到銀行還款通知的時(shí)候才知道自己的證件被冒用。這類案件中，真正的購(gòu)房者不符合銀行貸款條件，按揭貸款的第一還款來源往往無法保證。
三、虛假按揭標(biāo)的。按揭的標(biāo)的就是抵押物，這虛假按揭標(biāo)的類按揭貸款的抵押物，或者不存在，或者產(chǎn)權(quán)無法保證，或者貸款得不到全額的抵押。
產(chǎn)權(quán)無法保證的虛假按揭主要有兩種表現(xiàn)形式。第一，開發(fā)商或中介公司虛構(gòu)房源，然后虛造資料，用根本不存在的房屋騙取按揭貸款。這類案件中，房地產(chǎn)公司惡意騙取銀行貸款，抵押物子虛烏有，或者還款來源缺失。第二，房地產(chǎn)商利用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門抵押登記制度的缺失和銀行內(nèi)部管理的漏洞，將同一套房子同時(shí)多次銷售給購(gòu)房人，造成“一女二嫁”，重復(fù)騙貸，必然導(dǎo)致部分銀行債權(quán)得不到法律保護(hù)而懸空。
抵押物價(jià)實(shí)不符也有兩種形式。第一，一些開發(fā)商預(yù)先與購(gòu)房人串通，通過虛增房屋面積或提高銷售單價(jià)(變相“零首付”)，簽訂“陰陽購(gòu)房合同”向銀行申請(qǐng)按揭貸款，而借款人按實(shí)際價(jià)格購(gòu)買房屋。也有一些開發(fā)商或者購(gòu)房人與銀行信貸人員勾結(jié)，發(fā)放的按揭貸款金額遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)，超過實(shí)際購(gòu)房需要。第二，在二手房交易中，個(gè)別開發(fā)商或買房者為得到銀行更多的貸款，通常會(huì)與中介評(píng)估公司串通抬高所賣房屋的房?jī)r(jià)，在一定的抵押率下獲取更多的按揭款。
這類案件中，造假者通過虛高房?jī)r(jià)降低個(gè)人首付，將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到銀行。如果到期借款人及擔(dān)保人都無法還貸，銀行處置抵押物所得很可能低于貸款額，造成信貸損失。
虛假按揭助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)，負(fù)面影響不容忽視
按揭貸款本質(zhì)上是一種抵押貸款，但在法律特征和權(quán)益結(jié)構(gòu)上與抵押貸款有三點(diǎn)區(qū)別：一是按揭貸款中設(shè)定抵押權(quán)的房屋尚未支付全部房款，僅僅是“預(yù)購(gòu)期權(quán)”，而抵押貸款中的抵押人對(duì)抵押物擁有“全權(quán)”；二是按揭所取得的貸款完全用于支付剩余購(gòu)房款，而抵押貸款的貸款人在取得貸款后可能用于各種各樣的用途。三是按揭貸款中有首付比例的要求，銀行承擔(dān)剩余部分的房?jī)r(jià)款。
按揭貸款的三個(gè)法律特征是其權(quán)益保證的基礎(chǔ)，也是其風(fēng)險(xiǎn)較小的原因所在。而虛假按揭通過造假直接破壞了這三個(gè)法律特征，形成了權(quán)益上的缺陷。
第一，規(guī)定按揭貸款的目的，是為了保證第一還款來源的穩(wěn)定。按揭貸款的還款來自于房屋的租金(自住房相當(dāng)于自己給自己付租金)，根據(jù)終身收入假說，加上分期付款，這個(gè)資金流相對(duì)比較穩(wěn)定。如果按揭款用于其他目的，特別是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性目的，則風(fēng)險(xiǎn)要大得多。
第二，規(guī)定按揭主體，也是為了保證第一還款來源的穩(wěn)定。各行的實(shí)踐中對(duì)按揭借款人有一定的限制，就是為了保證其還款能力，虛假的按揭貸款則破壞了這種權(quán)益結(jié)構(gòu)。
第三，規(guī)定按揭貸款的標(biāo)的，是一種補(bǔ)救措施保證還款的。抵押物的法律文件是否真實(shí)有效，價(jià)值是否能覆蓋貸款額，都影響到貸款抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。另外，按揭貸款規(guī)定了首付比例，讓購(gòu)房者和銀行共同承擔(dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，起到了類似于項(xiàng)目資本金的作用。如果虛高房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)零首付，則房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)全部由銀行承擔(dān)，這在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)的投機(jī)行為。
制度約束不到位導(dǎo)致虛假按揭現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)
虛假按揭過程涉及到開發(fā)商、購(gòu)房人、銀行以及政府房產(chǎn)管理等各個(gè)部門，也涉及房地產(chǎn)建造、買賣、評(píng)估、抵押、登記等各個(gè)環(huán)節(jié)，其形成原因也是多方面的。按揭貸款容易審批，利率較低并且時(shí)間較長(zhǎng)，使得造假者有造假的內(nèi)在沖動(dòng)。對(duì)開發(fā)商、銀行和借款人而言，如果沒有相對(duì)應(yīng)的懲罰機(jī)制，虛假按揭現(xiàn)象將難以避免。所以，制度約束不到位是虛假按揭得以形成的最重要的外部因素。
對(duì)開發(fā)商而言，其造假所受到的懲罰與造假可能獲得的收益相比微不足道，甚至有部分開發(fā)商造假被發(fā)現(xiàn)后可以選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng)等方式使得造假的懲罰落不到實(shí)處。從嚴(yán)格意義上講，虛假按揭涉嫌金融詐騙罪，嚴(yán)重破壞金融秩序，銀行完全可以追究開發(fā)商和其他責(zé)任人的刑事責(zé)任。但是，實(shí)踐中銀行往往以民事方式處分抵押房屋了事，很少采用刑事手段，對(duì)造假者威懾力不足，客觀上縱容了“虛假按揭”現(xiàn)象的發(fā)生和蔓延。
對(duì)個(gè)人而言，其造假所承擔(dān)的是有限風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人以購(gòu)房者名義幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行虛假按揭以后，即使發(fā)生“斷供”的情況，銀行也只能將這些假購(gòu)房者“購(gòu)置”的房屋拍賣，個(gè)人在經(jīng)濟(jì)上并不會(huì)有任何損失。在個(gè)人實(shí)際首付比例不高的情況下，個(gè)人造假的止損點(diǎn)往往就是所抵押的房產(chǎn)。由于個(gè)人征信系統(tǒng)的不完善，虛假按揭缺乏相應(yīng)的暴露機(jī)制和懲罰機(jī)制，對(duì)虛假按揭產(chǎn)生了逆向激勵(lì)。
對(duì)于商業(yè)銀行而言，虛假按揭中造假活動(dòng)不經(jīng)仔細(xì)辨認(rèn)也可蒙混過關(guān)。在此過程中，信貸人員的個(gè)人努力程度、盡職程度無法準(zhǔn)確衡量；虛假按揭到底是由于業(yè)務(wù)水平不高、還是由于審核不嚴(yán)、或者是故意勾結(jié)都不易區(qū)分；在“虛假按揭”暴露后，銀行出于績(jī)效考核和保全債權(quán)的考慮，往往采取民事手段挽回?fù)p失，而沒有追究相關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，縱容了“虛假按揭”現(xiàn)象的蔓延。
商業(yè)銀行防范虛假按揭四大對(duì)策
銀行雖然是虛假按揭貸款的最終受害者，但它在虛假按揭形成過程中也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。有部分商業(yè)銀行按揭貸款制度有漏洞，給造假者可乘之機(jī)；有些銀行內(nèi)控制度不嚴(yán)格，信貸人員不盡職，貸款審查發(fā)放不審慎；還有些銀行部分信貸人員與造假者勾結(jié)，共同騙取銀行資金。
因此，各商業(yè)銀行應(yīng)客觀認(rèn)識(shí)按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，采取以下措施來加強(qiáng)防范虛假按揭的風(fēng)險(xiǎn)。
第一，完善房地產(chǎn)按揭貸款制度。應(yīng)該按銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的要求，建立一套適合一線經(jīng)辦人員執(zhí)行的行之有效的科學(xué)制度。例如，要完善內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，從業(yè)務(wù)流程的每一個(gè)環(huán)節(jié)上加以細(xì)化規(guī)范等。
第二，加強(qiáng)內(nèi)控管理。從合作商(房產(chǎn)開發(fā)商、中介公司)的準(zhǔn)入管理-接受客戶貸款申請(qǐng)-貸款審核、審批-辦理相關(guān)資產(chǎn)抵押擔(dān)保-發(fā)放貸款、檔案管理歸檔-還款處理-貸后風(fēng)險(xiǎn)管理和控制等各環(huán)節(jié)按照規(guī)定程序和要求操作，將防范虛假按揭歸納為“四看”。
一看合作商資質(zhì)是否合格。要嚴(yán)格審查合作的開發(fā)商或中介公司，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)，選擇實(shí)力較強(qiáng)、資質(zhì)良好、開發(fā)樓盤具有優(yōu)勢(shì)的公司作為合作商。對(duì)于不符合貸款要求或是打擦邊球的房地產(chǎn)的開發(fā)商、項(xiàng)目和中介機(jī)構(gòu)堅(jiān)決不貸，從源頭上降低虛假按揭風(fēng)險(xiǎn)。
二看借款人信用是否良好。開發(fā)商虛假出售騙貸中的貸款申請(qǐng)人，雖然都進(jìn)行了精心包裝，但只要詳加審查，仍不難發(fā)現(xiàn)其中的破綻。一是借款人與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系，申請(qǐng)人往往是開發(fā)商的員工、員工的親戚、朋友甚至是房地產(chǎn)中介，而且往往一人購(gòu)買幾套房屋。二是開發(fā)商通過虛假出售申請(qǐng)貸款的樓盤價(jià)格往往比同類型的價(jià)格要貴，按揭的成數(shù)也較高，借款人的收入水平也普遍較高。三是在銀行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行貸款的相關(guān)事宜辦理時(shí)，大多數(shù)借款人對(duì)自己“購(gòu)置”的房屋情況幾乎毫無了解，也不關(guān)心相關(guān)的貸款條文與細(xì)節(jié)，與正常貸款購(gòu)房者有疑必問的情況有很大的差異。因此，必須根據(jù)銀監(jiān)會(huì)要求，嚴(yán)格把握個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)人必須滿足的條件。
三看各類證件是否真實(shí)。主要內(nèi)容有：上、下家情況是否真實(shí)，對(duì)上家資料要重點(diǎn)審查各種權(quán)證是否齊全，房屋是否被凍結(jié)等，以保證抵押物的真實(shí)性和安全性。對(duì)下家應(yīng)重點(diǎn)審查收入水平和還款能力，這對(duì)那些故意抬高房?jī)r(jià)的借款人尤為有效，即使以后房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，抵押物價(jià)值低于未償還貸款，也會(huì)由于申請(qǐng)人較高的還款能力而降低損失。另外，房產(chǎn)證是否真實(shí)、房產(chǎn)證上的戶主與交易上家是否一致、過戶后的新房產(chǎn)證是否真實(shí)以及戶主與下家是否一致等也非常重要。通過對(duì)各類證件的審查，才能減少假證欺詐的發(fā)生。
四看申報(bào)價(jià)格是否合理。這可以通過以下幾種方式進(jìn)行。一是通過“網(wǎng)上房地產(chǎn)”進(jìn)行詢價(jià)，以確定房?jī)r(jià)大致的合理范圍，這是大多數(shù)銀行目前采用的主要方式；二是建立自己的房地產(chǎn)交易信息庫(kù)，通過對(duì)相同或是類似房屋的查詢，利用房地產(chǎn)估價(jià)中的比較法進(jìn)行價(jià)格的確定；最后可以與專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)公司合作，對(duì)某些估價(jià)難度大的房屋進(jìn)行聯(lián)合估價(jià)。
第三，建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。各商業(yè)銀行要在日常業(yè)務(wù)中積累客戶資料，一旦發(fā)現(xiàn)虛假按揭行為，立即對(duì)該客戶、或者開發(fā)商、或者中介機(jī)構(gòu)的其他業(yè)務(wù)進(jìn)行復(fù)查，并采取相應(yīng)措施，視情況中止與其合作關(guān)系。建立虛假按揭的黑名單制度，嚴(yán)格準(zhǔn)入機(jī)制，并在本行系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行通報(bào)，并加強(qiáng)與其他金融機(jī)構(gòu)合作，實(shí)現(xiàn)信息共享。
第四，加強(qiáng)信貸人員培訓(xùn)，增強(qiáng)識(shí)別虛假材料的能力。可以通過現(xiàn)場(chǎng)檢查、講座培訓(xùn)等形式提高基層信貸人員和審核人員的專業(yè)能力，減少上當(dāng)受騙的概率。
(朱廣德 喻桂華 韓偉 作者單位：江蘇省銀監(jiān)局)
