昨天記者獲悉，深圳銀監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)深圳市國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的指引》，要求深圳中資銀行在嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的準(zhǔn)入條件、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理等方面提高對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。深圳銀監(jiān)局表示，該局將定期對(duì)深圳中資銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理狀況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和綜合評(píng)價(jià)，并確定監(jiān)管重點(diǎn)。如果發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重問(wèn)題的商業(yè)銀行，將采取風(fēng)險(xiǎn)提示、誡勉談話(huà)，甚至限制市場(chǎng)準(zhǔn)入等監(jiān)管措施。
拒絕開(kāi)發(fā)商“人為分期”
該《指引》稱(chēng)，商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)按照銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的要求嚴(yán)格審核房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金比例。對(duì)開(kāi)發(fā)單個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在股東增資、資產(chǎn)重估等行為符合相關(guān)法律和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，可將企業(yè)凈資產(chǎn)視同項(xiàng)目資本金。對(duì)于同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目在建的公司，由于單個(gè)項(xiàng)目資本金難以測(cè)算，可將企業(yè)凈資產(chǎn)與所有項(xiàng)目總投資的比例視作項(xiàng)目資本金比例。股東借款不得作為項(xiàng)目資本金。
該《指引》強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行應(yīng)采取有效措施識(shí)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的“人為分期”現(xiàn)象，不得將貸款分拆或化整為零發(fā)放。對(duì)無(wú)法明確劃分開(kāi)發(fā)資金的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)視作同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
個(gè)人住房貸款將加強(qiáng)管理
《指引》表示，商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)擬辦理個(gè)人住房貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，應(yīng)獨(dú)立地進(jìn)行貸前調(diào)查和審核，不能完全依賴(lài)律師見(jiàn)證或中介機(jī)構(gòu)的推薦；應(yīng)以借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況、收入水平和信用記錄等作為審批和發(fā)放貸款的依據(jù)，不能過(guò)分依賴(lài)抵押物。
商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格審查借款人的首付款證明和收入水平證明，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出具的“首付款收據(jù)”之外，還應(yīng)要求借款人提供銀行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金繳款回單等單據(jù)；除借款人聘用單位出具的收入證明外，還應(yīng)要求借款人提供工資存折、銀行對(duì)賬單等資料。
此外，商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)查詢(xún)“個(gè)人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)”等必要程序識(shí)別一戶(hù)多貸情況，核定同一借款人的最高貸款總額，防止過(guò)度授信。
銀行應(yīng)確認(rèn)交易價(jià)格真實(shí)性
《指引》稱(chēng)，商業(yè)銀行應(yīng)建立交易資金監(jiān)管賬戶(hù)，對(duì)申請(qǐng)?jiān)俳灰讉�(gè)人住房貸款的借款人支付的首付款進(jìn)行監(jiān)控，并將此作為確定最高貸款金額的參考因素。
商業(yè)銀行應(yīng)以房產(chǎn)在本次交易中成交價(jià)或評(píng)估凈值中較低者，作為貸款成數(shù)的計(jì)算基數(shù)。
商業(yè)銀行應(yīng)高度關(guān)注房產(chǎn)再交易過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)，特別是因房產(chǎn)共有人異議或租戶(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)導(dǎo)致的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
抵押物價(jià)值需動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)
《指引》規(guī)定，商業(yè)銀行在發(fā)放“一手樓”個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性評(píng)估；對(duì)于再交易和無(wú)交易轉(zhuǎn)按揭的個(gè)人住房貸款，應(yīng)對(duì)每個(gè)房產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估；對(duì)于以個(gè)人住房抵押為基礎(chǔ)的房貸理財(cái)產(chǎn)品，其抵押物至少每年評(píng)估一次。
《指引》還要求，商業(yè)銀行應(yīng)以房產(chǎn)在本次交易中的成交價(jià)或評(píng)估凈值中較低者確定抵押物的價(jià)值。商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)提高評(píng)估的有效性和頻率、定期測(cè)算抵押物處置成本等，對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和調(diào)整。
中介機(jī)構(gòu)應(yīng)定期考核
《指引》稱(chēng)，商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)介入房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期評(píng)價(jià)和考核，根據(jù)其資質(zhì)等級(jí)、技術(shù)素質(zhì)、執(zhí)業(yè)業(yè)績(jī)和職業(yè)道德等擇優(yōu)選用。對(duì)于介入房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司，商業(yè)銀行應(yīng)核定最大擔(dān)保額度和期限，并確保其任一時(shí)點(diǎn)擔(dān)保額度和期限都在最大限額內(nèi)。
商業(yè)銀行應(yīng)與中介機(jī)構(gòu)簽訂責(zé)任條款，對(duì)于因中介機(jī)構(gòu)原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應(yīng)有明確的賠償措施。(李莉 朱麗華）
